Любой человек, который покупает квартиру, конечно, желает, чтобы в результате не возникло проблем. Получив заветное Свидетельство о государственной регистрации права собственности, большинство граждан успокаивается.
Увы, но по Российскому законодательству это ещё не гарантия благополучного завершения сделки.
Даже в этом случае сделка может быть расторгнута, а Продавец и Покупатель должны вернуться в исходное положение. Продавец возвращает в свою собственность квартиру, а Покупателю суд выписывает Исполнительный лист о взыскании с Продавца суммы, оплаченной за покупку. Однако зачастую в таких случаях у Продавца денег уже нет, да и желания горячего возвращать их тоже. Так и становится добросовестный приобретатель «слабым звеном», оставаясь без денег и квартиры.
Подобная неприятная история случилась и с нашим Клиентом. Под Новый 2007 год он получил Свидетельство о государственной регистрации права на купленную в Нижнем Новгороде квартиру. Предварительно одна из Продавцов оформила у нотариуса доверенности на приватизацию, продажу квартиры и покупку жилплощади для неё. Нотариус согласно удостоверительной надписи доверенности «установил её личность, проверил дееспособность».
Но нашлись «старые друзья» Продавцов и настроили Продавцов подать иск о расторжении сделки. Основанием для расторжения сделки стало утверждение о том, что Продавец в момент подписания доверенностей не понимала значения своих действий.
Не помогло и письмо нотариуса с подробным описанием того, что женщина адекватно вела себя во время подписания доверенности.
Впоследствии выяснилось, что несколько ранее женщина перенесла инсульт. По ходатайству адвоката была назначена судебно-психиатрическая экспертиза, по которой эксперты и вынесли роковое для сделки и Покупателя заключение.
Решение суда прекращало право собственности Покупателя на квартиру, взамен которой получил Покупатель целых три исполнительных листа, по количеству должников.
Только вот понимали мы уже, что в лучшем случае реальное взыскание будет по три копейки в год. Добросовестный Клиент оставался без денег и квартиры.
Один из вечных русских вопросов встал ребром: «Что делать дальше?».
В голове навязчиво крутилась мысль о том, что Российское Государство в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вызвалось защищать пострадавших.
Статья 31.1. гласит:
«Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации».
Только закон есть, а вот порядок выплаты Правительство РФ установить за 5 лет почему-то не торопилось.
Вот и получалось, что государство вроде как защищает граждан, а в жизни пострадавший реальных денег получить не может.
Это утверждение подтвердил ответ Минфина, который, как и ожидали, оказался отрицательным.
Обращались с вопросом о получении компенсации к адвокатам, однако ни один из них не взялся за это «мертвое» дело. Вопросы о возможности взыскания компенсации с казны РФ, заданные на юридических форумах, остались без единого вразумительного отклика.
И всё же мы решили готовиться к суду.
Для начала получили исполнительные листы и, не задерживая их, предоставили в службу судебных приставов.
Далее нужно было «продержаться» год со дня вступления Решения суда о расторжении сделки в силу. Парадоксально, но взыскатель в течение этого года крайне не заинтересован в получении денег с должников: взыскание любой, хотя бы минимальной суммы с должников в течение года ставило крест на возможности получения компенсации с государства.
Властное учреждение, грозно именуемое службой судебных приставов, в жизни представляет заваленную бумагами контору, пожалуй, самую инертную и неорганизованную государственную структуру,с бесконечной ротацией персонала.
Но «нет худа без добра». Именно такая служба и нужна была нашему взыскателю. Чтобы и делала, что по закону требуется, но чтобы и результат был нулевым.
И надо же – с трех должников за год приставы не смогли взыскать ни копейки.
Одна из должниц успела отбыть в места не столь отдаленные, и по ней вынесено Постановление об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания. По двум должникам исполнительное производство в действии по сей день.
Вопросов было много: от вопроса о том, в какой именно суд нужно подать заявление, до вопроса о необходимости исключения записи из ЕГРП о праве собственности на квартиру. Покупатель в регистрационной службе по-прежнему числился собственником квартиры, хотя ни разу так и не смог в неё попасть.
Нелегкой задачкой выдалось дело для судьи, поскольку только этим можно объяснить неоднократные заседания, их переносы и перерывы.
Судья делала запросы в ССП, истребовала материалы всех исполнительных производств, привлекала к участию в деле третьих лиц.
И вот здесь приставы зашевелились, даже имущество одного из должников арестовали на целых 4 000 рублей.
Хорошо, что три исполнительных производства по запросу суда юристы компании успели получить от приставов до вынесенного Акта об аресте имущества, хотя главным был факт – год без взысканий.
Тем временем в процессе вопрос судьи:
«А почему Вы не обжаловали действия судебных приставов?», навёл на нерадостные мысли:
«Наверное, крен идет в «правую» сторону, то есть взыскатель не сделал согласно статье 31.1 «всё от него зависящее…».
Отбивался как мог и Минфин. Его представитель предоставил кучу возражений:
«- Исполнительный лист был предъявлен приставам по истечении двух месяцев со дня вступления в силу Решения суда о расторжении сделки;
- порядок выплаты компенсации должен быть утвержден Правительством, а постановления нет;
- только по одному взыскателю вынесено Постановление об окончании исполнительного производства;
- Минфин РФ вообще - ненадлежащий ответчик ...»
До момента оглашения Решения напряжение нарастало, поскольку формально можно было найти зацепки и в иске отказать.
Но 15 марта 2011 года Решение было принято!
Судья всё же вынесла Решение в пользу пострадавшего приобретателя.
Жалобу Минфина Определением отклонил и Областной суд.
Символично, что на следующий день после решения суда Правительство опубликовало для внесения в Госдуму законопроект, который вносит изменения в ст. 31.1 и 31.3. Закона. Фактически возможность получения миллиона компенсации сужается до размеров игольного ушка.
В итоге - двоякое чувство от процесса и результата.
Наверное, нужно радоваться результату. И радость действительно есть: от успеха в кропотливом пятилетнем деле; от результата, который достигнут силами сотрудников Риэлторской компании (практически без участия адвокатов); что в нашей стране может быть объективным и справедливым суд.
Долгожданный «Лимон» достался добросовестному приобретателю, но получился он с горьковатым вкусом. Наверное, не дозрел. Не дозрел, как Российское государство и общество в целом.
И если Президент в пояснительной записке к законопроекту ратует о создании «действенного механизма защиты участников гражданского оборота по сделкам с жилыми помещениями, что будет способствовать снижению остроты проблем в жилищной сфере», то почему в жизни получаем острую битву с Минфином, битву за возмещение хотя бы части убытков?
P.S. Сейчас мы все живем в ожидании введения налога на недвижимость с рыночной стоимости.
Какой он будет? Обещали, что налогами «не удушат», но…
В Нижнем Новгороде «танцы с бубнами» начались. Гордума приняла решение, согласно которому ставка по налогу на имущество по большинству строений установлена в размере 1,5% и 2%. Очень похоже на «пилотное прощупывание» и своеобразное получение обратной связи. Радует, что реакция налогоплательщиков оказалась быстрой, резкой и организованной. И почему-то только после этого «нормального диалога» «позаботился» о нижегородцах Губернатор, предложив снизить размер налогов.
Нешуточные судебные тяжбы идут между собственниками квартир и Администрацией Нижнего Новгорода по вопросам, связанным с оплатой земельного налога по территории при многоэтажных домах.
Признаки удушения имеют и собственники земельных участков с новой кадастровой стоимостью. Кадастровая стоимость земель промышленности может превышать реальную рыночную стоимость в 10 и более раз! Требования собственников только набирают судебные обороты…
История с миллионом, как и примеры с налогами показывают, что за свои права бороться смысл есть, но почему вообще должна быть борьба?
И почему-то есть большое желание, чтобы руководители принимали взвешенные решения, чтобы гражданин был защищен не только на бумаге, чтобы установленные права гражданин не выжимал и не чувствовал себя в столь богатой природными ресурсами стране выжатым как лимон.
