Площадь земельного участка можно законно увеличить за счёт неиспользуемой земли вокруг него. Виктор из Москвы купил земельный участок и сделал именно так. Вот как ему это удалось.
Как я покупал участок
Прошлой осенью, в 2023 году, я купил за 2 миллиона ₽ участок земли в деревне в одной из соседних с Московской областей. Участок принадлежал разным поколениям одной семьи и имел столетнюю историю.
По документам общая площадь участка была обозначена как 20 соток. Но он, в свою очередь, состоял из четырёх небольших кусочков, каждым из которых владели по четыре собственника — члена этой семьи в возрасте от 50 до 90 лет. При этом каждым кусочком они владели в разных долях, которые им достались в наследство от других родственников.
Ситуация была запутанная. Ещё больше её запутывало то, что значительная часть участка, хотя и была обнесена забором, не была оформлена документально. Проверял я это через публичную кадастровую карту на глаз.
Невооружённым глазом было видно, что часть участка, а это не менее трети его площади, была территорией деревни, но не моих продавцов. В силу своего окраинного расположения между оврагом и дорогами никаких претензий к границам от других владельцев земли быть не могло. А меньшая площадь участка по документам повлияла на цену покупки в лучшую сторону. Для меня это была скорее инвестиционная сделка, особых планов на данный участок я не имел.
Покупку я оформил, как и положено, в МФЦ. Хотя у участка и было несколько владельцев, все они продавали доли одновременно.
По закону с 2019 года нотариальное оформление сделки в таком случае не требуется. Достаточно простого договора купли-продажи, который вы подпишете с каждым собственником на каждую долю в каждом кусочке.
В моём МФЦ к этому не были готовы, так как привыкли работать только с нотариальными сделками. Однако ссылка на закон «О государственной регистрации недвижимости», который закрепил безнотариальное оформление таких сделок, решила проблему.
Образец договора я нашёл в интернете. Составить много договоров и ничего не перепутать было самым сложным в подготовке к сделке, которую я провёл сам. Безнотариальное оформление такой кипы документов сильно сэкономило мне деньги. Я заплатил всего около 2000 ₽ пошлины, и через несколько дней документы о новой собственности были у меня на руках.
Как я увеличивал площадь участка
Далее я вызвал кадастрового инженера и оформил всю землю на участке, которая была фактически обнесена забором, и даже кое-где выпрямил его границы. Всё это — за счёт нераспределённой деревенской земли. В итоге вместо 20 соток земли у меня получилось почти 30. Работа кадастрового инженера стоила 5000 ₽ за каждый из четырёх кусков моего участка — всего 20 000 ₽.
Кадастровый инженер по результатам обмеров приготовил документы для оформления так называемого «перераспределения земельных участков». В них входили:
- схема с координатами границ нового участка;
- заявление с просьбой о заключении «Соглашения о перераспределении земельного участка» на имя главы районной администрации.
По этой схеме часть земли населённого пункта отходила мне. Государству это выгодно: само перераспределение — это фактически продажа земли, а в дальнейшем и более высокая налоговая база для расчёта налога.
К документам кадастрового инженера я приложил выписку о собственности на участок, которую получил в МФЦ ещё при оформлении покупки.
Этот пакет документов я сдал в районную администрацию. Чиновникам оставалось только поставить свои подписи и выдать счёт на оплату перераспределённой земли. Эта оплата считается по сложной формуле, исходя из её кадастровой стоимости.
Это стоило мне примерно 50 000 ₽. Администрация сама подала документы на регистрацию новых границ на кадастровой карте. Далее мой путь снова лежал в МФЦ, где «Соглашение о перераспределении земельного участка» нужно было зарегистрировать и получить выписку уже на право собственности увеличенного участка. Это стоило 1400 ₽.
Вывод
Вся процедура заняла у меня около двух месяцев чистого времени. В итоге я сначала самостоятельно купил, а потом увеличил площадь (и стоимость) участка в полтора раза, потратив на всё оформление чуть больше 80 000 ₽.
При этом я очень сэкономил на нотариусе. Если бы я оформлял менее запутанную сделку всего с одним участком, затраты были бы и того меньше.
В любом случае это оказалось совсем не сложно, хотя главное в таком процессе — всё выполнять последовательно, быть настойчивым и ничего не перепутать в документах.
