Стартовал льготный выкуп земли предприятиями. Но для заводов Москвы и Петербурга, а также девелоперов, настроенных перепрофилировать индустриальную недвижимость, условия, напротив, ужесточились
Вступил в силу федеральный закон (ФЗ-212), который «уточнил» условия выкупа земли для приватизированных предприятий и организаций – ввел льготный период выкупа до 2010 года. Предприятия получили право стать собственниками земельных участков за 2,5% от кадастровой стоимости.
Чиновники «пожалели» промышленников. По данным Минэкономразвития, на выкуп земельных участков предприятия тратили от 20 до 40% чистой прибыли за год. А чтобы выкупить все земли под всеми заводами в стране, промышленникам, по разным оценкам, необходимо 60-100 млрд долларов. Снижение выкупной цены, утверждал прежний глава МЭРТ Герман Греф, увеличит капитализацию предприятий – они получат хорошее обеспечение активов. По расчетам МЭРТ, новый закон позволит снизить выкупные цены по сравнению с 2006 годом в городах в среднем в 2,3-9 раз, на межселенных территориях – примерно в 7,3 раза.
Покупают все!
Кроме промышленных предприятий владельцами земельных участков могут стать коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, если у них в собственности есть здания и сооружения, стоящие на этих участках.
Предприятиям, которые не могут наскрести денег на выкуп земли, предложено ее арендовать. По новому закону, индустриальные земли должны быть оформлены или в аренду, или в собственность до 1 января 2010 года, для собственников линейных объектов – до 1 января 2013 года. Годовой размер арендной платы не может превышать 2% кадастровой стоимости.
Впрочем, для Москвы и Петербурга сделано исключение – выкупная стоимость составляет 20% от кадастровой. Петербург перешел на кадастровую оценку земли с 2007 года. Она зависит от функционального использования земли. Ставка земельного налога, в свою очередь, привязана к кадастровой цене и составляет максимум 1,5% от нее. До принятия ФЗ-212 выкупная стоимость земли в Петербурге была равна девятикратной ставке земельного налога.
Срок действия составленного в 2006 году кадастра – до 2010 года. При этом эксперты отмечают некоторые несоответствия, несмотря на значительную дифференциацию стоимости земли. Например, предприятие занимает несколько гектаров в центре Петербурга. Весь участок оценен одинаково, в соответствии с промышленной функцией земли. Между тем проигнорировано местоположение – главный критерий оценки недвижимости. При этом кадастровая стоимость, как правило, завышена.
По полной
Мэр Москвы Юрий Лужков инициировал еще один пункт в законе – запрет на перепрофилирование земельных участков, реконструкцию и новое строительство на них. Формальная причина – сохранить промышленность, действительная, по словам петербургских экспертов, – наполнить столичный бюджет. Как бы то ни было, но региональные власти получили право запрещать перепрофилирование промышленной недвижимости. Стоимость разрешения на редевелопмент – 100% от кадастровой цены.
В условиях дефицита земельных участков в центре города девелоперы охотно покупают землю у промышленных предприятий, даже экологически неблагополучную, застроенную заводскими и административными зданиями, с невнятными правами на нее. Повышение цены их также не отпугнет. «Все будет зависеть от конкретного проекта, – поясняет генеральный директор компании „БизнесЛинк Девелопмент“ Владимир Бограчев. – Надо садиться и считать в каждом случае».
Бери не хочу
В советские времена предприятия получали землю мало того что бесплатно, но еще и «на вырост», на случай расширения. Интенсивность производства не соответствовала земельным просторам, на которых они располагались. Собственно, и сейчас предприятия эффективно используют только 20-30% своих территорий.
Поэтому заводы расстаются с лишними участками сравнительно легко. По оценкам экспертов, сейчас выкуплено примерно 17% индустриальных земель. По словам заместителя генерального директора ОАО «ЛОМО» Марины Зверевой, не выкуплены участки, занятые объектами социальной инфраструктуры, а также наделы, которые предприятия не предполагали продавать. Все прочие участки давно приватизированы, многие даже перепроданы новым владельцам. Большинство покупателей, отмечает Зверева, заинтересованы в перепрофилировании производств, редевелопменте территорий. То есть вторичные сделки с землей происходят с целью строительства новых объектов на месте снесенных заводских корпусов.
По оценкам экспертов, новый закон полезен, поскольку может обеспечить переход от права бессрочного пользования земельными участками к праву собственности и праву аренды. Собственность (или аренда) должна подтолкнуть развитие вторичного земельного рынка.
«Выкуп – безусловно, интересное предложение, – рассуждает Марина Зверева. – Промышленности сейчас тяжело. Отдавая в залог земельные участки, можно привлечь кредиты. Это шанс для предприятий заняться перевооружением. Кроме того, любой девелопмент на предприятии требует более устойчивого титула земли, чем аренда».
Эксперты говорят о «второй приватизации» земельных участков. Многим чиновникам и законодателям словно невдомек, что в процессе приватизации предприятий в начале 1990-х земля не выделялась в самостоятельную позицию, но вошла в уставный капитал вместе с другими объектами имущественного комплекса. «Получается, предприятия должны платить за землю второй раз», – говорит Марина Зверева. Только теперь появилась надежда, что чиновники вспомнят о составе приватизированных имущественных комплексов образца 1990-х и разрешат считать землю собственностью предприятий без повторного выкупа.
