Ипотека под 4--6% годовых, обещанная премьером, не станет в нынешнем году реальностью. Да и в ближайшие пять лет тоже. Но отчаиваться не стоит. Государство все-таки стало более щедро финансировать программы льготного кредитования жилья. А значит, шансов сэкономить на ипотечном кредите теперь намного больше.
Самая выгодная ипотека: где искать?
Откуда деньги
Программа ГИУ -- программа Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). В рамках этой программы можно взять в банке, сотрудничающем с ГИУ, кредит по льготной ставке -- это в среднем 12,5% в гривне (вместо среднерыночных 14,94% годовых), с начальным взносом от 25% стоимости жилья и на срок до 30 лет.
Программы молодежного фонда -- программы Государственного Фонда содействия молодежному жилищному строительству. Их две: частичная компенсация процентов по ипотечному кредиту (в размере учетной ставки НБУ -- 10%) и собственно льготный кредит молодым семьям (он может быть и беспроцентным, все зависит от состава семьи). Программы доступны только тем, кому не исполнилось 35 лет.
"Не буду рассказывать, чего мне стоило оформить компенсацию по ипотечному кредиту в молодежном Фонде. Я выстаивала долгие очереди в коридорах, собрала кипу документов и, наконец, заключила договор. Оформив кредит и купив квартиру, мы с мужем начали ждать, когда начнут "капать" деньги на карточку (та самая пресловутая компенсация)", -- рассказывает юрист консалтинговой компании Татьяна Самойленко.
Ждала денег семья Татьяны месяц, второй, третий, выплачивая кредит все это время своими силами, хотя изначально рассчитывали на компенсацию из Фонда. На все вопросы Татьяны в молодежном Фонде отвечали: "Деньги из бюджета не поступили". Когда же, наконец, что-то начали выплачивать (помесячно, а не сразу всю сумму уже накопившейся задолженности), Татьяна и ее муж уже изрядно влезли в долги. "В общем, больше в такие игры с государством я не играю. И в ипотеку под 6%, извините, не верю", -- категорично заявляет Татьяна.
К сожалению, заемщики ругают программы льготного государственного кредитования гораздо чаще, чем хвалят. Для того чтобы в этом убедиться, достаточно посетить ряд форумов в Сети, на которых "толкутся" уже обратившиеся за поддержкой к государству или те, кто только собирается покупать недвижимость. Но вдруг все-таки с приходом нового правительства что-то изменится? Ведь до выборов Президента осталось не так уж и много времени. :)
Молодо -- зелено
Как удалось узнать "Деньгам", в текущем году молодежный Фонд сможет выдавать раз в месяц около 10 целевых кредитов на приобретение жилья по всей Украине и компенсировать ставки по коммерческим кредитам на сумму до 129 млн. грн. в год. Объемов выделенного в бюджете финансирования хватает только на это. При этом очереди в Фонде огромные, а схема выглядит красиво, увы, только на бумаге.
На самом же деле целевые кредиты получают считанные единицы (и большая загадка -- по каким принципам :)), а между выплатой процентов заемщиком и получением им компенсации части процентной ставки проходит около 40--50 дней.
Схема взаимодействия с Фондом такова, что сначала заемщик проводит полную выплату части тела кредита и процентов за его использование, а только затем банк формирует реестр всех плательщиков и направляет его Фонду. В свою очередь, Фонд возвращает заемщику положенную компенсацию только после анализа всего реестра по каждому аккредитованному банку-партнеру. Отсюда и задержки с выплатами компенсаций.
По словам председателя Фонда Валерия Омельчука, в Кабмин уже направленно предложение при пересмотре бюджета увеличить финансирование Фонда на выдачу льготных кредитов на 450 млн. грн., а на программу частичной компенсации выделить еще 50 млн. грн. По словам чиновника, это позволит существенно увеличить количество компенсаций процентных ставок и выданных молодым семьям льготных кредитов.
Однако и этих денег для обеспечения жильем всех нуждающихся молодых семей категорически недостаточно. Поэтому в текущем году Кабмин со своей стороны, а Президент -- со своей -- заранее начав соревнования перед президентскими выборами -- инициировали новую программу, на которую планируется "забить" в бюджете еще 2 млрд. грн. Этот проект уже успели окрестить как программу беспроцентных кредитов. Однако "Деньги" не торопились бы с такими определениями.
Откуда 0%?
Пока предполагается следующий механизм действия программы беспроцентных кредитов: Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), молодежный Фонд и Ощадбанк будут работать по единой схеме удешевления жилья. Ощадбанк, который обладает недорогими финансовыми ресурсами, предоставляет молодой семье стандартный коммерческий кредит, на который деньги Ощадбанку предоставляет (рефинансирует) ГИУ. А молодежный Фонд компенсирует заемщику часть процентных выплат по кредиту (на сегодня это 10% годовых -- учетная ставка НБУ).
По словам г-на Омельчука, такой проект Кабмина разработан и проходит согласование в Секретариате Президента. Причем очень сложно сказать, как быстро он станет действующим документом. Дело в том, что правительство и Секретариат Президента не могут договориться о нормативной цене жилплощади, на которую будут распространяться условия программы.
К примеру, на сегодня нормативная цена 1 м2 недвижимости, покупку в кредит которой готов профинансировать Фонд, составляет для Киева около 4000 грн. Это втрое-вчетверо ниже рыночной цены. При этом предельный размер жилплощади, который положен на семью из трех человек, составляет 81 м2 (20 м2 на каждого члена семьи плюс 21 м2 на семью в целом).
Нехитрый подсчет показывает, что получить частичную компенсацию процентной ставки от Фонда киевская молодая семья из троих человек может только по кредиту в размере около $64 тыс. (81 м2 х 4000 грн. = 324 тыс. грн.). Напомним, что в Киеве за такие деньги невозможно купить даже однокомнатную квартиру.
Даже если предположить, что семья из трех человек удовлетворится двухкомнатной квартирой площадью 50 м2, то за это ей придется выложить около 750 тыс. грн. Таким образом, семье нужно будет уплатить полную процентную ставку за 425 тыс. грн. банковских денег и ждать от Фонда компенсацию еще на сумму 325 тыс. грн. Насколько "аккуратно" ее платят, мы уже рассказали.
Если предположить, что Ощадбанк будет выдавать кредиты по среднерыночной ставке 14% годовых в гривне, то общая кредитная нагрузка на семью из трех человек составит в год: 325 х 4% + 425 х 14% = 72,5 тыс. грн. А эффективная ставка за использование кредита -- 9,6% годовых в гривне. Так что ни о каких 0% или даже 4--6% годовых, озвученных премьером, речи не идет.
Даже если заемщик является очередником на получение квартиры от государства и сможет принять участие в программе 70 х 30 (по которой государство компенсирует из бюджета 30% стоимости жилья), общие расходы на обслуживание займа не особенно уменьшатся. При сохранении нормативной цены на уровне 4000 грн. за 1 м2 при покупке квартиры в 50 м2 бюджетная компенсация составит всего 97,5 тыс. грн.
Реально -- 10--12%
Описанное выше -- пока еще в планах этого года. А на какие льготы от государства можно уже рассчитывать, причем всем, а не только молодежи? Это, прежде всего, программы льготного кредитования Государственного ипотечного учреждения (ГИУ).
Как удалось узнать "Деньгам", правление ГИУ планирует в этом году увеличить максимальный размер предоставляемых кредитов, а также уменьшить допустимый первоначальный взнос заемщика с 25% до 5%. Правда, на сколько точно будет увеличен размер займов, нам так и не рассказали. Сейчас для Киева предельный размер кредита составляет 1 млн. грн., для городов-миллионников -- 750 тыс. грн. и для городов областного значения -- 500 тыс. грн.
Если правлению ГИУ удастся в ближайшее время либерализовать стандарты выдачи займов, то в таком случае ипотечные кредиты, предоставляемые по госпрограмме, станут самыми привлекательными из предлагаемых банками. В первую очередь это обусловлено тем, что такие кредиты выдаются исключительно в гривне, причем на очень длительный срок -- до 30 лет. И это при том, что процентная ставка по таким займам легко может конкурировать с ценой валютных кредитов. Для сравнения: самая низкая эффективная ставка по программе ГИУ -- 10,7% годовых, тогда как даже по валютным займам редко встретишь условия ниже 12% в год.
Как известно, ГИУ финансирует все банки по единой ставке 9,9% годовых, но в дальнейшем банки самостоятельно устанавливают размер своей маржи (разницы между ставками по привлекаемым ресурсам и выдаваемым кредитам). В результате одни банки выдают кредиты под 10--12% годовых, а другие -- и под 14%. Средняя же стоимость ипотечного кредитования ГИУ по состоянию на 1 марта составляла 12,51%, хотя рыночная цена гривневых ипотечных займов составляла 14,94%. И никак не 6%, увы. :(
Не каждому дано
Кто может рассчитывать на кредит по программе Государственного ипотечного учреждения
• Тот, кто готов внести в качестве начального взноса не менее 25% стоимости жилья
• Тот, кто имеет постоянное место работы
• Тот, у кого соотношение ежемесячных платежей по кредиту к совокупному официальному доходу составляет не менее 40%
• Тот, кто согласен брать кредит в гривне и выплачивать его на условиях аннуитета
Дорога - молодым
Кто может рассчитывать на «молодежный» кредит (с компенсацией процентов)
• Тот, кому не исполнилось 35 лет
• Кто стоит на квартирном учете
• Кто встал на учет в молодежный фонд
• Кто уже получил согласие банка на выдачу кредита
• Кто готов мириться с задержкой выплаты компенсации (в среднем 1,5 месяца)
ИТОГО: Рассчитывать на беспроцентные кредиты или на ипотеку под 6% -- бессмысленно. Однако следить за программами ГИУ и молодежного Фонда все-таки нужно -- чтобы не упустить выгодный вариант.
