Если верить сообщениям СМИ, то в мае на подмосковных рынках сформировалось несколько тенденций. Первая – она пока только в перспективе – переселение москвичей за город и, как следствие, комплексное освоение территорий, создание инфраструктуры – стала ориентиром для девелоперов, занимающихся коммерческой недвижимостью. Другая – снижение цен на загородную недвижимость и процентных ставок по кредитам на нее.
Итак, в ожидании уставших от перегруженной людьми и автомобилями столицы москвичей ближайшее Подмосковье начало активно строить офисы. Как пишет газета «Ведомости», со ссылкой на компанию Prime City Properties, большинство новых проектов на внешнем поясе МКАД сконцентрировано вокруг нескольких центров притяжения, которые способны сформировать деловые районы. Важным компонентом в них является наличие инфраструктуры — торгово-развлекательной, гостиничной и т. д., благодаря которой эти районы становятся пригодными не только для работы, но и для проведения досуга. В первую очередь это кластер коммерческой недвижимости на пересечении МКАД с Ленинградским шоссе, образованный под влиянием международного аэропорта “Шереметьево”, и район Мякининской поймы.
В то же время, по мнению экспертов фирмы Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), одна из не менее важных тенденций развития офисной недвижимости в области — строительство нового для России формата коммерческой недвижимости: бизнес-парков. Мировой опыт свидетельствует, что такой формат является наиболее востребованным за пределами мегаполисов, где земля дешевле городской и есть возможность создания не просто офисных площадей, а зданий различного назначения — от производственного до жилого. Например, на 71-м км МКАД, между Ленинградским и Волоколамским шоссе, бизнес-парк класса А “Гринвуд” (130 000 кв. м) строит компания Coalco вместе с Московским консультационным центром.
Помимо офисов в Подмосковье – и это очевидно – активно развивается рынок коттеджных поселков. Как пишут «Финансовые Известия», за последние годы их количество выросло со 100 в 2002-м году до 400. Помимо этого сами поселки становятся крупнее, а придомовые площади меньше. Это свидетельствует о том, что такая недвижимость все меньше воспринимается как дача и все больше как место для постоянного проживания. Поселки обзавелись собственными магазинами, детсадами, часовнями, бассейнами, спортзалами, ресторанами и службами быта.
Логично, что это притягивает в Подмосковье и девелоперов, готовых строить офисы для подмосковных жителей, избавляя их от необходимости ездить в центр. В зоне между Ленинградским и Калужским шоссе (на западе) строится полтора десятка деловых центров общей площадью 2.3 млн кв. метров, рассчитанных почти на 150 тыс. рабочих мест. Более того, в 2006 году на рынок хлынули мегапроекты: конгломераты, состоящие из отдельных дач, поселков, малоэтажных кварталов, бизнес-центров, спортивных комплексов. Так, после реализации проекта «Большое Домодедово» на площади 3 тыс. га за МКАДом появится город-миллионник; «А101» станет экономическим мини-районом на 13 тыс. га вдоль Калужского шоссе с жильем, парками, офисами и даже промзонами.
– Как только у человека появляется материальная возможность, он переселяется за город, – утверждает директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Савелий Орбант. – Эта волна поднимает вторую – «переселение» бизнеса. В течение 5-10 лет нас ждет массовая миграция из Москвы в пригороды. К 2012 году объем рынка загородной недвижимости достигнет 50 млрд долларов по сравнению с нынешними 15 млрд.
А как пишет портал РБК-Недвижимость, специалисты все чаще связывают сегодняшнюю активизацию в сегменте загородной недвижимости с общей для московского рынка тенденцией смещения потребительского спроса в сторону Подмосковья. Если возможности и потребности семьи диктуют необходимость смены места жительства в пользу более удаленного варианта, оптимальным подчас становится приобретение собственного дома или таунхауса, а не квартиры. Ведь цены на одно- двухкомнатные хрущевки на окраине Москвы могут быть вполне сопоставимы со стоимостью приемлемого для постоянного проживания загородного дома.
В этом году актуальна еще одна тенденция – рост числа ипотечных сделок. Еще совсем недавно получить ипотечный кредит на покупку загородной недвижимости было очень затруднительно. Сегодня конкуренция на рынке банковских услуг заставляет банки корректировать условия. В настоящий момент процентные ставки по ипотеке загородной недвижимости колеблются уже на уровне 11-12% на вторичные объекты и чуть выше – на первичные, 13-16% годовых, при максимальном сроке кредитования до 30 лет. По оценкам МИАН-агентства недвижимости, в этом году доля сделок по ипотечным схемам на рынке загородной недвижимости может достигнуть 30%.
Более того, столичный ипотечный брокер «Легкокредит» объявил о снижении процентной ставки в этом сегменте до 9% годовых в валюте. Учитывая тот факт, что эта компания работает с большинством ипотечных банков Москвы, можно не сомневаться, что это предложение вызовет дальнейший рост числа покупок загородной недвижимости в кредит.
Так что скорее всего рост числа предложений, которые прогнозирует портал Газета.ру со ссылкой на аналитический отдел компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», будет недолгим или будет существенно скорректирован спросом. Впрочем, согласно долгосрочным прогнозам компании к 2012 году количество коттеджных поселков достигнет тысячи, тогда как в настоящее время в области реализовано лишь 420 комплексных загородных проектов.
Увеличение предложения, по мнению экспертов, несколько замедлит рост цен. В частности, по прогнозам директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Савелия Орбанта, в 2007 году загородная недвижимость подорожает в среднем на 22% без учета инфляции и колебаний доллара, в 2008-м - на 16%, а в 2009-м - на 9%. При этом, заметил Орбант, через пять лет объем рынка увеличится втрое - с $14 млрд до $50 млрд.
Аналогичные прогнозы дают и другие компании. По словам управляющего директора компании Blackwood Марии Литинецкой, в 2007 году рост цен на загородное жилье составит около 20%. Впрочем, заглядывать так далеко, как эксперты «МИЭЛЬ-Недвижимость», другие эксперты не решаются. «В ближайшие полтора года ситуация будет достаточно стабильна, - считает заместитель гендиректора агентства “Новый город” Наталья Ветлугина. – Но в 2008 году будут выборы президента России, и что будет после них – прогнозировать трудно, ведь в обществе произойдет серьезная структурная перестройка».
По мнению же издания Эксперт Online, сегодня основной тенденцией рынка можно назвать резкое увеличение доли разноформатных поселков. По подсчетам экспертов, разноформатные поселки сегодня составляют примерно 20-30% от общего объема предложения. Это, как правило, крупномасштабные проекты бизнес- или эконом-класса. Выбор такого формата обусловлен желанием застройщика дифференцировать риски, особенно, если речь идет о крупном проекте, предполагающем реализацию большого количества объектов. С другой стороны – строить дома разных классов (и эконом, и де люкс) в пределах одного поселка недальновидно: коттеджи в организованных поселках покупают, как правило, для того чтобы иметь однородную социальную среду. Поэтому большого разброса в ценах быть не должно. Коттеджи и таунхаусы, даже расположенные в одном поселке, конечно, будут различаться по цене, но не очень сильно.
Фотография с сайта www.sxc.hu
