Нижегородцы стали лучше считать. Если берут ипотеку (а они ее берут), то здраво взвешивают свои возможности. Потому просрочек по кредитам становится меньше. Если берут ипотеку, то предпочитают приобретать жилье эконом-класса. И не у любого застройщика, а у проверенного. И не любую квартиру, а с хорошей отделкой. Застройщики стали больше думать о людях. Впрочем, иначе продавать квартиры становится сложно. Потому начинают думать о комфорте и о безопасности будущих жильцов. Банки готовятся слегка снизить проценты по ипотеке.
Вот такая ситуация складывается в начале лета на рынке недвижимости. Не так давно состоялась пресс-конференция, где риэлторы, застройщики и банкиры рассказали, как можно сделать покупку квартиры более доступной.
Участники пресс-конференции:
Михаил Маркович Белов, начальник отдела экономического анализа и мониторинга предприятий Главного управления Центрального банка РФ по Нижегородской области,
Алексей Юрьевич Денисов, генеральный директор ГП НО «НИКА»,
Олег Михайлович Корнилов, начальник правления по работе с партнерами Головного отделения по Нижегородской области Волго-Вятского банка ОАО «Сбербанк России»
Ольга Анатольевна Сажина, директор по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»,
Александр Борисович Жилевский, директор ООО «Выбор-Недвижимость».
Ипотека в цифрах
За первые 4 месяца 2013 года нижегородцы получили 4700 ипотечных кредитов. По словам Михаила Белова, это на 9,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Общая сумма кредитов на 1 мая составила 6,5 млрд рублей (на 31% больше, чем за аналогичный период прошлого года). Выросла и средняя сумма кредита. Если в 2012 году она равнялась 1160 тысячам рублей, то в 2013 году подросла до 1400 тысяч рублей.
По данным Олега Корнилова, количество ипотечных кредитов за 5 месяцев 2013 года выросло незначительно. А рост объемов кредитования связан не с ростом платежеспособности клиентов, а с повышением цен на недвижимость.
Просроченная задолженность по состоянию на 1 мая 2013 года составила 1,5% (по России в целом - 1,98%). Для сравнения: год назад эта цифра достигала 2,5%. Это говорит о том, что и банки, и граждане стали более ответственно относиться к кредитам.
Процентные ставки по ипотеке за 4 месяца 2013 года выросли на 0,6% (с 12,2% в январе до 12,8% в апреле). Михаил Белов допускает, что во втором полугодии возможно незначительное - в пределах 0,5% - снижение процентных ставок.
Алексей Денисов добавил, что в АИЖК ставки снижены на 1,1% уже с 1 июня. Больше появляется программ, по которым устанавливаются специальные ставки: для молодых учителей - 8,5%, по корпоративной ипотеке - около 10 %, по программе «Новостройка» - от 7,9 до 11%.
Чтобы купить квартиру в ипотеку, сегодня, если верить экспертам, нужно иметь совокупный семейный доход в пределах 30 тысяч рублей. Алексей Юрьевич оговорился, что конкретные требования к зарплате зависят от суммы кредита: «Если клиент берет кредит 1100 тысяч рублей на 20 лет, то ежемесячный платеж составит около 11000 рублей в месяц. Значит, совокупный доход должен быть около 28 000 рублей».
Александр Жилевский посоветовал: «Чтобы ипотека не превратилась в ярмо, надо помнить не только о доходах, но и о расходах: 10 лет в одних сапогах ходить не будешь, в одной дубленке тоже, без отдыха оставаться нельзя, детей надо учить. И, прежде чем брать кредит, надо тщательно сосчитать даже то, сколько в месяц съедает кошка».
Эконом - это не дешевка
На рынке сейчас наблюдается некоторый спад спроса. Александр Жилевский объясняет это тем, что люди сегодня предпочитают копить, а не тратить. Это подтверждает и тот факт, что практически все магазины и салоны анонсируют 30-50% скидки на все виды товаров и услуг. Если вернуться к недвижимости, то спросом пользуется, в первую очередь, дешевое жилье.
Ольга Сажина, с одной стороны, подтвердила, что спрос на недвижимость в этом году резко упал. С другой стороны, конкретно в компании «Жилстрой-НН» сохраняется очередь из желающих приобрести квартиры в новых домах, и сократить ее пока не получается, несмотря на увеличение объемов строительства. Наиболее востребованным, по ее данным, остается жилье эконом-класса. Но эконом - это не обязательно дешево и плохо. К примеру, в современных квартирах эконом-класса используется отделка жидкими обоями, рассматривается возможность установки натяжных потолков. И жизнь владельцев квартир в новых кварталах (не во всех, разумеется) будет строиться по тем же правилам, что и в элитных: с собственной управляющей компанией, охранной компанией и опорным пунктом полиции, с дизайнерским озеленением, со своим местом для каждого автомобиля.
Разумной ценой за жилье эконом-класса эксперты считают сумму в 50 тысяч рублей за кв.м или 1,5-2 миллиона рублей за 1-комнатную квартиру (900 тысяч - за студию 17 кв.м с душевой кабиной). Более дешевые предложения вызывают сомнения, поскольку вообще-то возведение жилья эконом-класса дает удорожание себестоимости минимум на 10% (учитываются траты на отделку, установку сантехники, плиты, дверей и пр.).
Перспективы - в аренде
В ближайшее время больших изменений цен на новостройки не ожидается. При этом вероятно снижение процентной ставки по кредитам. Во-первых, в начале года обычно речь идет о повышении требований, но когда дело не идет и план не выполняется, банки снова идут людям навстречу. Во-вторых, руководство страны ориентирует на то, что ставки по кредитам (еще недоступные для среднестатистического гражданина) нужно снижать. И процесс этот, по словам Михаила Белова, необратим. По мнению Алексея Денисова, общая тенденция такова, что число граждан, которые могут рассчитывать на специальные жилищные программы, будет расширяться (молодые учителя, молодые ученые, молодые инженеры, многодетные семьи). Цены на жилье в рамках этих программ будет более низким, и это непременно скажется на общем состоянии рынка недвижимости.
Кроме того, на решение жилищной проблемы окажет влияние программа развития арендного жилья. Суть ее в том, что крупные предприятия, испытывающие кадровый голод, обращаются в ГП НИКА. НИКА получаем кредит на 20 лет и направляет эти деньги на строительство жилья. Затем новые сотрудники снимают в нем квартиры, а арендная плата направляется на погашение кредита (причем половину арендной платы предприятие компенсирует за свой счет). Работник предприятия имеет право выкупить такое жилье и взять для этого корпоративную ипотеку, в которой предприятие компенсирует часть процентов по ипотечному кредиту.
