Застройщики активно переходят строить жилье в Ленинградскую область. Поэтому покупатели могут присматриваться к новым направлениям для приобретения квартиры по весьма привлекательным ценам
Примерно полтора года назад петербургские застройщики поддержали политику правительства Ленинградской области по улучшению инвестиционных условий в регионе и начали заявлять свои проекты за пределами города. Причин этому довольно много: помимо инвестусловий, привлекает область и более низкой стоимостью земли, что позволяет выводить на рынок жилье по доступным ценам, в чем больше всего нуждается основная часть населения города и области. Районами-первопроходцами в этом плане стали Мурино и Кудрово, где сейчас остро стоит вопрос инфраструктуры, которая будет необходима для столь большого количества жителей. Впрочем, как отмечают эксперты, на этом область не заканчивается, и есть еще целый ряд перспективных направлений, которые будут в ближайшее время застраиваться.
По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2012 год в Петербурге и на пригородных территориях Ленинградской области было реализовано 3,29 млн кв.м жилья, что на 30% больше, чем в 2011 году. 76,2% объема спроса в кв.м приходится на обжитые районы Петербурга и подчиненные районы, 23,8% – на пригородные территории Ленобласти. По данным департамента по информации и печати Ленинградской области, к 2015 году годовой объем жилищного строительства должен вырасти до 1,650 млн кв.м – а в городе объем жилищного строительства практически не растет и даже имеет тенденцию к снижению, которая будет усиливаться в ближайшие годы.
Областные перспективы
Как отмечает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, девелоперы сегодня активно осваивают Ленобласть, поскольку вести бизнес там и несколько проще, и дешевле, чем в Петербурге. Доля строительства в Ленобласти увеличивается по сравнению с Петербургом. Сегодня в районе КАД, по оценкам АРИН, в стадии строительства и проектирования находится порядка 17 млн кв.м недвижимости. Наиболее привлекательны пограничные с городом территории, поскольку здесь инфраструктура наиболее близка к городской: есть неплохие дороги, кое-где имеются или планируются станции метро, есть объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Кроме Мурино, Девяткино и Кудрово, активно развиваются Янино, Бугры и Красное Село.
«Важно учитывать близость развязок КАД: если на севере кольцевая практически подходит к городу, что обуславливает развитие зон, соседствующих с развязками и станциями метро (например, Парнас, Мурино), то на юге дорога отходит от городской черты и, соответственно, от станций метро. Транспортная доступность сегодня имеет принципиальное значение, – считает генеральный директор СК «Навис» Александр Львович. – На мой взгляд, в ближайшие годы будут развиваться территории вдоль кольцевой на участке Ломоносов-Петродворец. В любом случае, большинство проектов на границе города и области можно отнести к комплексному освоению территории, что подразумевает освоение неподготовленного участка, без инфраструктуры и коммуникаций. Это под силу либо крупным компаниям, либо альянсу строительных компаний». Директор департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Василий Погораздов к перспективным относит Ломоносовский, Пушкинский, Гатчинский, Всеволожский районы. По его мнению, покупателям в первую очередь важны доступная цена, транспортная доступность Петербурга, экология, большой метраж квартир.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова добавляет, что успешные проекты реализуются как в населенных пунктах, расположенных недалеко от города, таких как Рощино, Волосово, так и в крупных городах – Выборге, Гатчине, на территории вокруг Усть-Луги. Также в области существуют различные точки роста, вблизи которых реализуются многоквартирные дома, например, горнолыжные курорты. Люди рассматривают приобретение таких квартир как возможность комфортно жить рядом со своим увлечением.
Другим примером является Тихвин. После того, как там возобновил свою работу вагоностроительный завод, большое количество людей начало туда переезжать и приобретать квартиры поблизости.
География строительства
«Если говорить о территориях, прилегающих к Петербургу, наиболее привлекательными являются территории Ломоносова, через данные земли прошла КАД, улучшив транспортную доступность, а также земли вокруг Курортного района, – делится своими наблюдениями Светлана Денисова. – Ленинградская область в целом достаточно динамичный регион, который на фоне остальных субъектов федерации выглядит весьма достойно. С одной стороны, развитие части территории происходит под давлением петербургского спроса, с другой, развитие удаленных мест осуществляется посредством местного спроса».
Генеральный директор ГК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев соглашается с тем, что девелоперы активнее стали интересоваться Ленобластью. Сегодня, помимо Мурино и Кудрово, жилье возводится в таких областных центрах как Шлиссельбург, Кировск, Гатчина, определенными перспективами обладают Ломоносовский район, прежде всего из за своей дешевизны, расположенный рядом с активно застраиваемым Мурино поселок Бугры. Идти в более отдаленные районы, считает эксперт, застройщики пока не решаются, так как там нужно будет рассчитывать только на локальный спрос, который, как правило, обладает низкой активностью и платежеспособностью. «Перспективы развития отдаленных районов Ленинградской области, прежде всего, связаны с градостроительной политикой региона, развитием инфраструктуры, в том числе транспортной», – подчеркивает г-н Васильев.
Заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров в качестве примера приводит свой опыт работы в Ленинградской области. Так, например, компания реализует новый проект КОТ в Новоселье. «Мы впервые выходим на юг и рассчитываем на активный интерес покупателей, которым будет предложен качественный, интересный проект комфорт-класса – полностью кирпичный жилой комплекс общей площадью порядка 330 тыс. кв.м жилья. Его строительство будет вестись около семи лет, – говорит г-н Берсиров. – Наш проект в Новоселье будет ориентирован на людей, ведущих активный образ жизни, для которых важен комфорт проживания, удобство транспортного сообщения, экологически благоприятное окружение, развитая инфраструктура. В первую очередь, он вызовет интерес у жителей юга Петербурга, которые ищут новое, более качественное и современное жилье в привычном для себя районе».
Бережливый покупатель
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 12 месяцев 2012 года средние цены предложения жилья класса «масс-маркет» в обжитых районах Санкт-Петербурга увеличились на 10,9%, в набирающей все большую популярность пригородной зоне – на 12,8%. Для сравнения, за весь 2011 год прирост аналогичного показателя составил 6,7% в обжитых районах Петербурга и 6,9% в пригородной зоне. По итогам апреля-июня текущего года прирост средних цен предложения наблюдался по всем классам и территориям, за исключением пригородной черты Ленинградской области (-0,7%), что связано с выходом в продажу большого числа небольших по площади жилых комплексов с ценой предложения кв.м ниже средней.
Как рассказывает менеджер отдела новостроек АН «Дарко Петроградский» Ксения Тронина, стоимость квартир в новостройках Ленинградской области намного ниже цен на квартиры в строящихся домах Петербурга. Разница в цене может составить от 20% до 40%. Однокомнатная квартира, квартира-студия в Ленобласти в строящемся доме может стоить от 1,1 млн рублей, в Петербурге подобная квартира стоит около 1,9-2,2 млн рублей, хотя качеством постройки дома в городе и области не будут отличаться. Рост конкуренции и снижение административных барьеров приведет к еще большему разрыву цен на первичном рынке города и области. «Это жилье является более доступным для среднего класса, – подчеркивает г-жа Тронина. – Также покупка недвижимости в Ленобласти является привлекательным вложением своего капитала, популярным источником для инвестирования – цены на квадратные метры устойчиво растут, через некоторое время приобретенную квартиру можно будет выгодно продать».
«Хорошая экологическая ситуация за чертой города дает возможность проживать недалеко от места работы и наслаждаться преимуществами загородной жизни. Развитие инфраструктуры – в этом плане проживание в новостройках Ленинградской области уже практически не отличается от проживания во многих районах Санкт-Петербурга», – считают эксперты АН «Дарко Петроградский». Арсений Васильев поясняет, что приобретают данную недвижимость как жители Ленинградской области вследствие внутренней миграции, так и петербуржцы, которые решили улучшить свои жилищные условия, в том числе в результате расселения коммунальных квартир. Высок процент региональных покупателей, он может достигать 30% – люди приобретают жилье для своих детей, которые приезжают в Петербург учиться, или для себя, планируя свой переезд в мегаполис.
По статистике продаж квартир на объектах СК «Навис» во Всеволожском районе, растет доля покупателей из регионов – это и Мурманск, и Петрозаводск, и ближайшие пригороды – Кириши, Гатчина, Колпино. «Но есть покупатели, которые, напротив, перебираются из Петербурга в область – подальше от городской суеты в экологически чистый район. Например, в Щеглово, где мы развиваем малоэтажный проект», – подчеркивает Александр Львович.
«Рынок недвижимости в ближайшие несколько лет будет развиваться в сторону Ленобласти. Объемы ввода будут ежегодно увеличиваться, однако главное, чтобы строительство инфраструктуры шло такими же темпами», – резюмирует Владимир Спарак.
Игорь Петров, исполнительный директор «Матрикс-Недвижимость»:
Мы уже давно замечаем, что девелоперы постепенно начинают переходить из города в область. Это вполне объяснимо, потому что коммерческие организации должны искать места для наиболее успешной реализации своего бизнеса. Ленобласть заявила о готовности идти навстречу инвесторам, предлагать дополнительные условия для застройщиков, что, конечно, заинтересовало компании. Сейчас в области представлены многие как крупные, так и небольшие застройщики. Помимо инвестусловий, привлекает более низкая стоимость земли, чем в Санкт-Петербурге, что позволяет выводить на рынок квартиры по доступным ценам. Например, наша компания строит жилье в Шлиссельбурге, поселке им. Свердлова, в Малом Верево. Причем все объекты имеют хорошую транспортную доступность. Основную долю покупателей квартир продолжают составлять люди, уже проживающие в области, но желающие купить квартиру в новом доме. Также жилье в области привлекательно для семей с детьми, которым важна хорошая экология, возможность гулять на свежем воздухе.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Если говорить не о местном локальном спросе, а о спросе со стороны жителей Санкт-Петербурга и иногородних покупателях, которые нацелены на жизнь в Северной столице или вблизи нее, то наибольший интерес вызывают приграничные территории. Что касается развития территорий, следом за Кудрово и Мурино, земельный ресурс которых не бесконечен, будет развиваться Всеволожск и территории за ним, Янино, а также Сертолово. Здесь в настоящее время реализуется ряд проектов, но еще больше – планируется. На мой взгляд, эти территории являются наиболее перспективными, так как имеют выгодное расположение и находятся в зоне, где уже есть и продолжает строиться и развиваться инфраструктура. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в последние годы прослеживается закономерность: увеличение объема спроса в пригородной зоне Ленобласти при увеличении объема выведенных новых объектов. Объем предложения на первичном рынке в пригородной зоне на конец 2011 года составлял 0,42 млн кв.м, а уже на конец I квартала 2013 года почти в два раза больше – 0,83 млн кв.м.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
Последние несколько лет доля строительства в Ленинградской области значительно увеличилась, отчасти оттого, что стоимость земельных участков в области дешевле, чем в городе, отчасти из-за интереса к новым неосвоенным территориям. Ключевые игроки рынка недвижимости один за другим выходят в область и осваивают такие зоны как Кудрово, Мурино и территория вблизи Петергофа. Потенциальными покупателями квартир в данных районах являются приезжие, студенты, молодые семьи и переселенцы из коммунальных квартир. На сегодняшний день в Ленинградской области заявлено большое количество новых проектов. Стоимость квадратного метра в данных объектах будет начинаться от 50 тыс. рублей и варьироваться в зависимости от ликвидности объекта и транспортной доступности. Хотелось бы отметить, что для дальнейшего развития области необходимо задуматься о создании инфраструктуры, причем в том объеме, который требуется рынку.
