Как и предполагалось, в первые две недели мая вторичный загородный рынок Ленобласти сильно просел – сказалось майское затишье активности. Рынок в мае практически не пополнялся новыми объектами: количество выставленных на продажу объектов дороже 8 млн руб. почти совпадает с апрельскими показателями (165 домов и 150 участков).
Незаметна и сколько-нибудь серьезная корректировка цен, как отмечают риэлторы. Хозяева, которые решились на продажу своего дома, вероятнее всего будут удерживать цены до конца сезона.
Основная часть дорогостоящего предложения приходится на Всеволожский район (40%), 25% – на пригородные районы Петербурга. С большим отставанием идет Выборгский район области (15%), доля Гатчинского и Приозерского составляет около 5%. Наиболее дорогие объекты (стоимостью выше 100 млн руб.) предлагаются во Всеволожском, Курортном и Пушкинском районах. В сегменте земельных участков лидируют пригородные районы Петербурга – на них приходится свыше 70% предлагаемых вариантов, на втором месте – Всеволожский район, 20%. Но несмотря на схожую структуру спроса и предложения, на рынке области сохраняется достаточно большой объем предложения, и активность продавцов намного превышает активность покупателей. Правда, стоит отметить, что количество выставленных вариантов в пригородных районах Петербурга в ценовом диапазоне от 8 до 10 млн руб. в мае сократилось – очевидно, объекты здесь находят своего покупателя. Дефицит предложения, конечно, возникнет еще нескоро, а вот некоторая нехватка хороших вторичных объектов может проявиться уже к осени. В разгар кризиса продавцы называли очень привлекательные цены, и умные покупатели не пропустили такого интересного предложения.
В связи с общим оживлением рынка произошло восстановление спроса на объекты, расположенные в пределах 20–50 км от КАД (на их долю приходится более 50% запросов, касающихся дорогого жилья). В середине 2009 года большая часть спроса была сосредоточена в зоне до 30 км. Тенденция перераспределения спроса отмечена и по придомовым земельным участкам – весной 2010-го до 40% запросов приходилось на участки по 25–30 соток, тогда как в 2009-м основная часть покупателей ограничивалась более скромными 15–20 сотками. А вот основные предпочтения покупателей относительно размеров коттеджей не изменились.
По-прежнему наибольшим спросом пользуются коттеджи площадью 250–300 кв. м. Лидерами продаж на рынке дорогих домов остаются полностью готовые объекты «под ключ», а зачастую – даже и с мебелью. Это понятно: покупатель в течение кризисного года стал более настороженно относиться к качеству домов, за которые приходится платить столь весомые суммы, уровень запросов клиентов кардинально изменился. Выплачивая солидные деньги, клиент рассчитывает на эксклюзивное исполнение, добротные материалы, высокий уровень инженерии. Продать объект с сомнительными достоинствами по необоснованно завышенной стоимости очень сложно. Многие объекты, которые реализуются на вторичном рынке, по своим характеристикам не дотягивают до заявленной цены. Правда, риэлторы отмечают, что выбор сегодня есть – те клиенты, которые до кризиса не были готовы платить 40–50 млн руб. за дом, сейчас вполне могут найти аналогичные предложения за 25–30 млн руб.
На первичном рынке коттеджей девелоперы отмечают некоторое оживление покупательского спроса. Правда, о повышении цен речь пока не идет. Стоимость коттеджей бизнес-класса – после падения более чем на 40% к концу лета 2009 года и незначительной весенней корректировки цен – к настоящему моменту все-таки на 20–30% ниже «пиковых» показателей лета-2008.
Особняком стоит верхний ценовой (премиум) сегмент коттеджного рынка, который развивается по своим законам. По итогам весны заметно, что на рынке произошла еще более четкая дифференциация объектов между классами «элита» и «премиум». Загородные комплексы, не дотягивающие по своим качественным характеристикам до сегмента «премиум», вынужденно снизили цены. По утверждениям аналитиков, в первом квартале 2010 года наблюдалась положительная динамика цен только в сегменте «премиум» загородного жилья – цены в течение мая подросли на 2–3%. Рост был связан как с отменой зимних скидок и акций, так и с плановым повышением цен в некоторых поселках на первичном рынке.
На середину мая средняя стоимость домовладений в поселках бизнес-класса составила 7–18 млн руб., элитного класса – 20–30 млн руб., класса «премиум» – 48–50 млн руб.
При этом с начала года не было выведено ни одного проекта класса «премиум» и «элита», и в продаже по-прежнему находится 45 загородных комплексов: элитных – 32 поселка, класса «премиум» – 13 поселков. Лидирующие позиции по количеству поселков занимают Всеволожский (24%), Выборгский (18%) и Приозерский (18%) районы. Доля Ломоносовского района составляет 8%, Гатчинского – 6%.
Наибольшей популярностью пользуются загородные поселки на завершающей стадии строительства, в которых на продажу выставлены домовладения. В течение 2010 года, обещают девелоперы, произойдет изменение структуры предложения рынка в целом: качественные объекты загородной недвижимости будут занимать все меньшую долю рынка. Впрочем, покупатели могут не беспокоиться – до дефицита еще далеко.
ЭКСПЕРТИЗА
Людмила Юшина,
руководитель загородного направления Общества землепользователей «Прогаль»:
– Покупатели сегодня достаточно конкретно формулируют требования и морально больше готовы к дорогостоящему приобретению, и продавцы также подготовлены к сделке лучше, чем в прежние времена (как правило, документы на объект или участок на вторичном рынке сейчас почти всегда в порядке). Несколько изменился и портрет сегодняшнего покупателя загородной недвижимости. Коттеджи и участки все чаще приобретают молодые семьи, люди в возрасте до 35 лет.
В числе приоритетных критериев при покупке загородной недвижимости, во-первых, транспортная доступность, во-вторых, окружающая местность, наличие водоема, в-третьих, состояние самого объекта. Для постоянного проживания популярны загородные дома в ближних к городу районах – во Всеволожском, Ломоносовском, Пушкинском, Курортном и Приморском. Если же говорить о реальных сделках, имевших место в мае, то разброс цен в них очень существенный. Один участок в садоводстве мы продали за 8,5 млн руб., другой – за 160 тыс. Самая дорогая дача обошлась в 24,5 млн руб.
Елизавета Конвей,
руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург»:
– Уровень запросов клиентов качественно изменился. Это связано с увеличением объема предложения от девелоперов. Если в 2006 году в элитном сегменте на рынке насчитывалось два-три коттеджных поселка, то спустя четыре года – уже 17, и качество их выросло. Отсюда и возросшие требования: клиент хочет, чтобы дом был просторнее, с хорошим видом из окон, а земельный участок – большей площади и располагался в экологически чистом месте, надежно охранялся, чтобы социальное окружение было однородным, а юридический статус земли – безупречным.
