За прошлый год застройщики вывели на рынок загородного жилья более 10 000 новых объектов (участков, коттеджей и таун-хаузов). Покупатели приобрели примерно 2000 объектов. Разрыв между спросом и предложением продолжает расти.
Состояние рынка в этом году будут определять конкуренция между коттеджными проектами, малоэтажными комплексами и пригородной многоэтажной застройкой, ход работ на важнейших «вылетных» магистралях, а также вывод на рынок новых земельных массивов, «прирезанных» муниципалитетами за счет прилегающих сельхозземель при согласовании генпланов.
По данным специалистов консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», за 11 месяцев 2011 года количество коттеджных поселков, выведенных в продажу, увеличилось на 104 объекта. По расчетам «НП», в декабре добавилось еще шесть.
Сейчас на рынке представлены порядка 290 поселков и примерно 50 комплексов с таун-хаузами. (Точные цифры привести сложно: часть проектов снята с продажи.) Общий объем предложения оценивается в 22 000–23 000 объектов. Доля нереализованных — 60–62%.
В зоне постоянного проживания — 80 коттеджных поселков и 42 малоэтажных комплекса с таун-хаузами и дуплексами. Именно территория ПМЖ обеспечивает основной объем продаж: по сведениям «ПН», на Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский районы приходится 80–90% сделок. За 11 месяцев, по сведениям «Петербургской Недвижимости», в организованной пригородной застройке реализовано около 600 коттеджей, таун-хаузов и участков с подрядом, а также 1200 наделов без подряда.
Похожие цифры приводит Ассоциация риэлторов. В рамках программы информационного обмена, в которой участвуют 40 застройщиков, за три квартала зафиксировано 944 сделки, примерная цифра продаж за год — около 1300. Программа обмена охватывает около 50% рынка. В ней не учитываются десятки «примороженных» проектов, где сделок почти нет.
В статистику не попали также, например, поселки фирмы «ЛэндКей» (за год — около 100 продаж в «Горках» и «Ахмузи»), сделки компании «ЭкоСтрой» в «Новых Дубках» (5–8 в месяц) и пр.
Элитный сегмент согласно жесткой классификации Knight Frank SPb образуют всего 14 проектов, около сотни домовладений в активной продаже. За год реализовано 20 коттеджей и особняков — вдвое меньше, чем в 2010‑м.
Транспортный фактор
Ключевыми событиями 2011‑го Тамара Попова, менеджер Knight Frank SPb, считает завершение строительства Кольцевой автодороги, реконструкцию Приозерского шоссе с вводом в эксплуатацию участка Скотное — Агалатово, а также Киевского шоссе. Улучшение транспортной доступности стимулировало выход на рынок десятков новых поселков различного формата и ценового уровня.
Особенно это сказалось на южных районах ЛО. В прошлом году доля южных проектов в общем числе стартовавших поселков достигла 48% (против 29% в 2010‑м). Объем предложения участков в южных районах за год вырос более чем втрое — до 9000 объектов.
Наведение порядка на Приозерской трассе поспособствовало резкому росту объема рынка Всеволожского района: здесь предлагают более 8500 участков с подрядом и без него — в 1,5 раза больше, чем в 2010‑м.
Улучшение доступности стимулирует вывод все новых проектов. В ряде случаев жесткая конкуренция приводит к снижению стартовой цены предложения — с увеличением неочевидных платежей за инженерию и инфраструктуру.
«Как правило, доплата за дешевый участок составляет 500 000–800 000 рублей, которые идут на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях — газа», — говорит Тамара Попова.
В конце года дорожники ввели в строй две развязки на КАД — с Парашютной улицей и с ЗСД. Это облегчит связь мегаполиса с Курортным и Всеволожским районами. Летом 2012‑го планируется открыть южный участок ЗСД — от КАД до реки Екатерингофки. К декабрю обещают запустить и северный — от Белоострова до Приморского проспекта.
Впрочем, дорожное строительство не всегда идет на пользу девелоперам. Среди застройщиков ходят упорные слухи о предстоящей реконструкции трассы «Скандинавия» — по федеральным стандартам, с уменьшением количества съездов. Некоторые пафосные проекты могут оказаться отрезанными от магистрали. Или же застройщикам придется нести непредусмотренные расходы, обеспечивая подъезды к своим поселкам.
Война форматов
В зоне постоянного проживания для покупателя определяющими факторами остаются цена, площадь и комфорт; ландшафтные радости приветствуются, но лишь как дополнительный бонус. Растущие объемы «квартирной» застройки отнимают часть покупателей у коттеджных проектов эконом-класса.
По итогам января–ноября 2011 года в Ленобласти сданы в эксплуатацию 10 372 квартиры общей площадью более 803 000 кв. м. Лидерами по вводу жилья являются Всеволожский (293 400 кв.м за 11 месяцев), Выборгский (110 800) и Гатчинский (90 700) районы. Итоги года пока не подведены, плановый показатель — около 1 млн кв. м.
По данным областного госстройнадзора, идет работа на 130 стройплощадках (примерно 1,5 млн кв.м).
А на подходе — десяток малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК) разного формата и в разных районах: первая очередь проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкине, проект «Ленстройтреста» в Колпино, Lotuslux во Всеволожске, «Ванино» в Петродворцовом районе — это еще сотни тысяч квадратных метров. Вскоре RBI запустит проект в Мистолово, начнет строиться NCC–Village; группа «Колвэй» ведет проектирование на купленных десятках гектаров в Пушкине. Наконец, весной-летом 2012‑го выйдет в продажу комплекс «Юнтолово» от «Главстроя-СПб».
Кстати, в Подмосковье, где этот формат начал развиваться раньше, за 2011 год доля ММК в общем объеме продаж выросла с 5 до 17%.
По данным «ПН», цены предложения домовладений эконом-класса за год упали на 20%, в сегменте «комфорт» — на 6,3%, и наверняка — не без давления со стороны «квартирных» проектов. В 2012‑м это давление будет только усиливаться.
Аналитики Ассоциации риэлторов отмечают сокращение средней суммы сделки: в конце 2010‑го за надел с коммуникациями покупатель платил 3,5 млн рублей, в конце 2011‑го — 1,8 млн рублей.
Девелоперы прогнозируют некоторый рост продаж, однако вряд ли кто-либо в ближайшие полгода рассчитывает на заметное повышение цен.
