Гора родила мышь
Слухи о том, что сельскохозяйственные земли, не используемые по назначению, у нерадивых собственников будут изымать, регулярно возникают последние лет пять. Однако нельзя сказать, чтобы федеральные власти торопились с принятием дополнительных законов, ужесточающих наказание за нецелевое использование сельхозземель. Законопроект, внесенный группой депутатов и двумя сенаторами еще в ноябре 2008 года, к осени прошлого года успел пройти только первое чтение. В ноябре президент РФ Дмитрий Медведев поручил Госдуме срочно (до конца осенней сессии) принять законопроект, позволяющий изымать из частной собственности не используемые по назначению сельхозземли.
Поправки к закону № 101-ФЗ (в редакции № 435-ФЗ) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» были приняты в последних числах декабря 2010 года, и большинство из них вступило в силу на прошлой неделе, с 1 июля. Впрочем, землевладельцев документ не смутил и, в отличие от закона № 214-ФЗ, эффекта разорвавшейся бомбы не произвел. Гора родила мышь… Попытки представителей Законодательного собрания Ленинградской области сократить срок, по истечении которого землю можно будет изымать, к успеху не привели: вчера депутаты Государственной Думы не поддержали авторов поправок, и законопроект был отклонен.
Либеральный upgrade
Однако можно предположить, почему принимали этот законопроект так долго, и дело тут далеко не в «лендлордовском лобби». Ведь, согласно земельному законодательству, государство и так имело право изымать земли, не используемые по назначению более трех лет. Другой вопрос в том, что механизмы изъятия позволяли владельцам при достаточно скромных инвестициях сохранять собственность. Кроме того, изымать земли у собственников, даже нерадивых, было не выгодно, в первую очередь, местным властям. Потому что владельцы участков платят земельный налог в местные бюджеты, и для некоторых регионов это серьезная статья дохода. Принятые поправки сделали процедуру изъятия еще более затратной и сложной для местных администраций.
Основные плюсы для землевладельцев заключаются в следующем. Во-первых, у них появляется еще два года «на раскачку»: в определенный законом трехлетний срок, по истечении которого не используемую по назначению землю могут изъять, не входит период освоения участка (по закону – не более двух лет). Во-вторых, прежде чем изъять землю, администрации придется серьезно потратиться, ибо установленная законодательством процедура предполагает целый комплекс мероприятий.
Сначала контролирующему органу необходимо собрать доказательства нарушения собственником требований рационального использования земли, повлекшего существенное снижение плодородности или значительное ухудшение экологии. Практика показывает, что такими доказательствами могут быть:
- данные аэрофотосъемки, совершаемой с определенной периодичностью (например, весной, летом и осенью);
- результаты экспертизы проб грунта земельного участка на предмет выявления следов удобрений, выращиваемых культур и т.п.;
- свидетельские показания жителей близлежащих населенных пунктов;
- результаты налоговых и иных проверок собственника. Если собственник участка – юридическое лицо, то его учредительные документы должны предусматривать в качестве основного вида деятельности сельскохозяйственное производство; такая организация должна иметь соответствующие первичные документы – договоры купли/продажи семян, удобрений, ГСМ, сельхозпродукции, акты выполненных работ, банковские проводки, а также определенный штат сотрудников, сельхозтехнику и пр.
Заметим, что критерии «снижения плодородности» и «ухудшения экологии» пока Правительством РФ не установлены. После получения доказательств, которое требует дополнительного финансирования, землевладельцу назначают штраф (для юридического лица – от 80 000 до 100 000 рублей) и предлагают устранить нарушение. Если он не спохватится, то контролирующий орган направляет материалы в орган исполнительной власти субъекта Федерации, который вправе (но не обязан!) обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка.
Если суд решит изъять землю у собственника, то участок выставят на публичные торги. Расходы на проведение этого мероприятия, включая оценку рыночной стоимости участка, которая и будет стартовой ценой, лягут на региональный бюджет. Если на землю найдутся покупатели, то полученные средства (за вычетом денег, потраченных на вышеописанные мероприятия) выплатят бывшему собственнику. Таким образом, пройдет не меньше года до того момента, как в бюджет начнут поступать деньги от следующего владельца. Все это время качество неиспользуемых земель продолжит ухудшаться, ведь обрабатывать их точно будет некому, если, конечно, местные власти не предусмотрят на это бюджетных средств.
Против изъятий, как ни странно, работает и… климат, точнее, увеличение количества пожаров на территории страны. Если сейчас администрации районов могут добиться от собственников путем штрафов или угрозы изъятия участков каких-либо действий по защите земель, то в случае отсутствия владельца на противопожарные мероприятия придется направлять деньги из бюджета.
Перспективы для лендлордов
Районные администрации прекрасно понимают объем затрат и усилий и не спешат изымать земли. Например, в прошлом году в Павлово-Посадском районе Московской области из более чем 50 писем о неиспользовании сельхозземель по целевому назначению до суда дошло только четыре, но ни одного участка по состоянию на конец мая, по сведениям Fivedays.ru, изъято не было. Администрация инициировала эти письма тоже не от хорошей жизни: в Павлово-Посадском районе горели леса, и для того, чтобы защититься от пожаров, власти использовали все возможные способы, в том числе и давление на владельцев и арендаторов участков.
Итак, можно ожидать, что массовых изъятий сельхозземель не произойдет. В трезвом уме и ясной памяти администрации и в будущем решатся на это только в крайнем случае. Например, при получении централизованной команды «фас!» (когда они должны будут отчитываться перед губернаторами на каждом совещании о том, сколько участков изъято). Второй вариант – при появлении заказа от конкурентов землевладельца, которым приглянулась заброшенная земля. Но, учитывая количество свободных угодий в России, это будут единичные случаи.
Однако можно предположить, что после разработки Правительством РФ критериев «снижения плодородности» и «ухудшения экологии» у местных администраций появится еще одна возможность пополнения бюджетов – за счет штрафов, которые они будут выписывать землевладельцам. Причем следует ожидать, что атакам подвергнутся именно добросовестные лендлорды (ведь с нерадивых и так нечего взять), и вот эту возможность чиновники реализуют по полной программе. Как, впрочем, и право не штрафовать, но эту приятную перспективу недобросовестные представители власти используют для пополнения личных счетов.
