Участки без подряда - самый противоречивый и неоднозначный формат на рынке подмосковных поселков. «Спасательный круг» кризисного 2009 года для многих девелоперов и их клиентов одновременно для целого ряда покупателей стал символом обманутых ожиданий, а для отдельных застройщиков – не началом развития бизнеса, а чередой судебных разбирательств.
«Главная причина этих проблем в том, что многие даже сегодня не очень хорошо представляют себе, что такое участок без подряда и чем он отличается от советских 6 соток, выделенных на предприятии», - уверена генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. Сегодня наш разговор о взаимных обязательствах и взаимных ожиданиях девелопера и покупателя участка без подряда.
- Юлия, в представлении многих покупателей участок без подряда – это земля, которую собственник покупает для строительства дачи, но без самого дома. Только происходит это не в дачном кооперативе, который организовал профком предприятия, а в современном поселке. Есть ли еще отличия?
- Основное отличие вы уже назвали – современный дачный поселок, построенный профессионалами. И это ключевое отличие влечет за собой множество других.
Действительно, многие воспринимают участок без подряда как просто кусок земли. Между тем, участок без подряда – это еще и целый комплекс дополнительных опций, цена и значимость которых для покупателя порой превосходят стоимость самой земли. Именно поэтому люди стремятся купить землю под дачный домик не «с рук», в дачном кооперативе, а у девелопера в современном поселке.
- Так что же входит в понятие «участок без подряда»?
- В первую очередь потенциальных покупателей волнуют коммуникации – их набор в данном поселке и сроки ввода в эксплуатацию. Безусловно, это важнейший момент: без электричества этот самый участок земли вряд ли когда-нибудь превратится в дачу. Также практически во всех современных поселках девелоперы проводят газ, центральный водопровод. Однако помимо коммуникаций есть и другие важные вопросы, которые решает девелопер, формируя продукт под названием «участок без подряда» - это охрана поселка, строительство дорог, детских и спортивных площадок, пляжей, бульваров, озеленение, многое другое. Ведь дача – это место отдыха. А значит, нужно все организовать так, чтобы жителям было приятно, безопасно и комфортно. И все это входит в понятие «участок без подряда».
- Однако на практике мы порой видим совсем другое: в лучшем случае поселок огорожен забором. Но ни дорог, ни беседок, ни охраны…
- В кризис на рынке появилось довольно много новых застройщиков, иногда не профильных, которые ринулись со своими земельными активами в единственный «живой» сегмент. И многие из них видели своей задачей лишь поскорее продать большой участок, для чего резали его на маленькие кусочки по доступной цене. Однако настоящий поселок без подряда тоже нужно строить, но в кризис не все застройщики это понимали (а некоторые – и в принципе не планировали делать).
- Как покупателю себя обезопасить?
- Не брать кота в мешке! Составляющие продукта, о которых мы говорили, при продаже должны быть указаны в договоре. Причем указано должно быть все до мелочей. Например, не просто «электричество», а сколько киловатт электричества. Не просто «детская площадка» или «зона отдыха с ландшафтным дизайном», а с указанием, где конкретно они будут располагаться. Не просто «дороги внутри поселка», а с подробностями: по какой технологии, какой ширины и где будут проложены. Вот тогда у покупателя не будет напрасных ожиданий. Да и на этом этапе можно будет осознать, насколько застройщик профессионален и знает, что делает.
Хотя, надо признать, в ряде случаев претензии покупателям стоит предъявлять только самим себе.
- Почему? Ведь покупатель свои обязательства выполнил – деньги за приобретение участка отдал, коммунальные платежи вовремя вносит… Что же еще от него требуется?
- Вот это подход тех самых «6 соток». И многие, кто с таким подходом приобретает участок без подряда, потом вместо отдыха на собственной даче в красивом поселке вступают в конфликт с соседями, управляющей компанией и девелопером.
Взять, например, внешний облик дома и забор вокруг участка. Если жители соблюдают оговоренную высоту забора и материал, из которого он сделан, количество этажей и материал дачных домов, рекомендации управляющей компании по ландшафтному дизайну участков, - то через некоторое время поселок превратится действительно в красивое и современное место для отдыха. Если же собственник участка подходит к строительству по принципу «моя собственность, что хочу, то и ворочу», то поселок превращается в тот самый пресловутый «шанхай».
Кстати, в некоторых поселках параметры заборов и строений на участках также оговариваются в договоре купли-продажи. Однако далеко не все покупатели обращают на это внимание. И потом бывают неприятно удивлены, когда выясняется, что они не имеют право огородить свою собственность, например, трехметровым забором из металлического листа.
Еще один распространенный источник конфликтов – внесение платы за подведение коммуникаций. Приобретая участок на начальной стадии строительства, покупатель оплачивает практически только стоимость земли. Все остальное – стоимость подведения коммуникаций, строительства дорог и инфраструктуры – оплачивается по определенному графику. Который, кстати, также указывается в договоре. И если жители своевременно не вносят средства, то подвести, например, тот же газ девелоперу просто не на что. В результате страдают соседи, которые не получают вовремя газ, страдают девелоперы, которые вовремя не могут выполнить свои обязательства, страдают сами неплательщики, которых вынуждают внести оговоренную плату в судебном порядке.
- Получается, что «участок без подряда» - формат, в котором застройщики и покупатели сильно зависят друг от друга?
- Да, если в поселке с готовыми домами покупатель приобретает то, что уже можно увидеть и потрогать руками, то в поселке без подряда жители участвуют в создании поселка, его облика и комфортабельности. Поэтому многое зависит от того, насколько слаженными будут действия всех участников процесса.
Конечно, основная ответственность лежит на девелоперах. Это их работа и за это они получают свою прибыль. Однако и от самих жителей многое зависит.
И если первые профессиональны и ответственны, а вторые выполняют взятые на себя обязательства, то «участок без подряда» становится тем самым форматом, который обеспечивает доступность современного загородного жилья самым широким слоям нашего общества.
