Апрель внес окончательную ясность в отношении цен на московскую недвижимость. Остановка роста рынка в конце прошлого года это не временная заминка и не сезонное явление, а серьезная стагнация, последовавшая за рекордным ценовым скачком 2005—2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте всю зиму, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), в апреле средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5%, с $4218 за кв. м до $4195. Снижение может показаться незначительным, если не учитывать еще как минимум три фактора. Во-первых, в апреле продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял свыше 1%. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5% означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5%. Кроме того, если в период ажиотажа под у.е. или долларом нередко понималась величина по фиксированному курсу (например, по 27, 28, 29 или даже по 30 рублей), то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ. А это означает куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры, чем 0,5%.
Второй фактор связан с тем, что общерыночные показатели по-прежнему поддерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. Так, при снижении среднего уровня цен в целом на 0,5% по отдельным районам снижение достигло 2—3%. Более того, есть примеры снижения стоимости и больше чем на 5% за месяц.
Существует еще один фактор, затрагивающий в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. По мнению значительного числа участников и экспертов рынка, для реальной продажи квартиры сейчас необходим дисконт порядка 5—10%, а порой и более — все зависит от адекватности начальной цены. Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика.
В свете текущего состояния столичного рынка недвижимости примечательно поведение и такого показателя, как объем предложения на вторичном рынке. С осени 2006 года он вырос как минимум в два раза, однако следует помнить, что это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, на котором объем предложения оказался в период ажиотажа год назад. К началу весны 2007 года объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 года, которую можно рассматривать как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом (менее 1% в месяц) и объемом предложения на среднестатистическом уровне. За два весенних месяца рост объема предложения продолжился. И если раньше можно было говорить лишь о возвращении этого показателя к своему нормальному значению, то теперь объем предложения уже начинает превышать средний уровень.
Причины такого роста могут быть разными. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и куда более банальная причина — увеличение сроков экспозиции жилья. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах всего одну-две недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы в условиях превышения числа покупателей над продавцами, то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев. По мнению сотрудников irn.ru, заметное увеличение сроков экспозиции — основная причина увеличения количества предложений в базах данных. Но это как раз и означает, что для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно, даже больший, чем традиционный торг на уровне 3—5%. Таким образом, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, значительно больше — от 5% до 10%, а может быть, и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена.
Текущее состояние рынка есть закономерное продолжение аномального ценового скачка, имевшего место в 2005—2006 годах. Достаточно очевидно, что рост темпами порядка 100% в год неизбежно приведет к перегреву и потребует последующей коррекции, что сейчас и происходит. По мнению специалистов irn.ru, по оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета — началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5—10% станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 года.
