Недавно ездил в Новосибирск, хотелось, конечно, город посмотреть, но, как обычно все это бывает, ограничилось рабочей программой.
В этот раз в программе значился один пункт, который меня лично шокировал по полной программе!
Вообще, если бы мне кто-то сказал, реально ли продавать жилье по 21000 за м2 в массовом масштабе, я бы, наверное, сказал что нет. Или, по крайне мере, это жилье будет крайне низкого качества. Каково же было мое удивление, когда в городе-миллионнике, оказывается, это реально.
Для тех, кто сомневается, пожалуйста, вот она возможность - http://diskuss.ru/clients.php?jm=prost
Первый разумный вопрос, который можно задать, получается, что себестоимость данного дома ниже. Логично предположить, что минимум на 10%, то есть, как минимум, 19000 за м2. Выводы из этого вполне очевидны, но озвучивать мы их не будем.
Второе - это доказывает, что цена не является единственным фактором выбора. Не считая этого застройщика, остальные продают по вполне стандартной цене. Справедливости ради стоит отметить, что квартиры продаются по предварительной записи и, как правило, количество записавшихся больше, чем количество выставленных квартир на продажу, но тем кому повезло, на самом деле реально покупают такое жилье.
Как и положено, все меряем по себе, потому резонно задать вопрос: почему такого нет в Тюмени?
Одна из причин - недвижимость Тюмени стала единственным инструментом инвестирования в Тюменской области, во всей Западной Сибири. Считаю, мы тут в чём-то похожи на Эмираты. Это огромная заслуга той инфраструктуры, которая у нас создана - за последние 10 лет столько отстроено, переделано! Одновременно это явилось магнитом для больших денег. Я, как руководитель компании, вижу, что покупатели не только с ХМАО и ЯНАО, но и с юга Тюменской области, с центральной полосы России много приобретают в Тюмени. Это делает спрос инвестиционным. Палка о двух концах получается. С одной стороны - деньги идут в регион. С другой, повышается цена на недвижимость, но деньги остаются в регионе. Главное, чтобы они не утекали. Мы же прекрасно понимаем, что покупка, например, автомобилей нарушает торговый баланс региона, а вот недвижимость неплохо локализованна...
Тот курс, который сейчас проводится Правительством относительно создания производств - абсолютно правильный. Через 3-5 лет мы увидим его преимущества! Так как в этом случае еще больше денежных средств будет оставаться в регионе
Второе - недвижимость выиграла конкурентную борьбу у других видов инвестиций. Если у человека есть сейчас 500-700 тысяч, ему их просто некуда положить, не созданы нужные инструменты. Облигационные дела у нас не развиты, я не знаю ни одной публичной облигации, которую бы предлагала какая-нибудь компания. Тут, надо признать, молодцы банки, которые создали такую систему, при которой никто уже не думает напрямую обращаться к населению по займу денег. Но здесь есть и одновременно опасность - это монополизирует рынок кредитования и инвестирования. Из-за того, что не созданы нужные инструменты, у людей есть возможность внести сумму либо в депозит под 5-7%, либо инвестировать в недвижимость. Второй вариант, худо-бедно, по моим расчётам, даже на сегодня в отсутствии особого ожидания роста цен и наличие большого числа новостроек, но обеспечивает 14-15% рентабельность. Допустим, если новостройку на нуле покупать, то всё равно 15% рентабельность обеспечена без учёта роста цен. Хотя все больше застройщиков на начальном этапе выставляют заградительный ценник для инвесторов, так что инвестиционной доходности там почти не остается.
Получается так, что все инвестиции, которые в теории должны были идти в другие сферы, и покупка недвижимости, которая должна была быть приобретена в других регионах, и социальные программы, и ипотека - все вместе эти факторы создают настоящую надбавку в цене.
Насколько она органична, это сложный вопрос. Называть это все мыльным пузырем со 100% уверенностью было бы ошибкой. Только время покажет. Что касается справедливой цены на недвижимость, то без всех вышеперечисленных факторов реальный уровень цены за квадрат в Тюмени должен быть не более 25 тысяч, но это при условии такого же предложения, как сейчас.
Очевидно, что при такой цене застройщики бы не строили, и такого предложения бы не было, а значит, это все теория Не исключаю, что рано или поздно при реально рыночной экономике это возможно, но в очень далеком периоде.
Касательно предложения - в Тюмень ещё не входят московские игроки. У нас рынок на сегодня на 97% состоит из тюменских компаний. Однако в ближайшие 3-5 лет доля местных предприятий снизится до 70%. Уже сейчас крупные девелоперы активно щупают почву, заказывают аналитические отчёты. По жилью сюда будут входить большие проекты. Есть примеры Челябинска и Екатеринбурга, когда московские холдинги заходят и строят до миллиона квадратных метров в одном месте! Я не знаю, сколько в Тюменском регионе сложившаяся ситуация будет продолжаться, но у меня есть предположение, что недолго. Темпы роста предложения за последние 1,5-2 года просто ненормальны. Вероятность перенасыщения рынка в моменте просто огромная. Для примера, если еще два года назад на рынке было не более 4000 новостроек на продажу, то сейчас более 8000 тысяч. Вторичного жилья было 4500 еще год с небольшим назад, а сейчас более 7000. Если бы параллельно начали развиваться механизмы инвестирования для населения, которые приняты на Западе, то, боюсь, рынок недвижимости мог бы вообще резко потерять в цене. Но такого не происходит. В принципе, предложение адекватно растущему спросу, цена стабилизировалась более-менее, регионы ХМАО и ЯНАО активны. Тюмень становится все привлекательнее и привлекательнее как место для проживания. Возможно, будет, как в Эмиратах, когда жители приобретают жилья меньше, чем внешние покупатели. Это интересная ситуация, это чистые инвестиции в регион. По нашим данным, в Тюмени покупается недвижимости гражданами с пропиской не в Тюмени примерно на 30 млрд. рублей в год. Это прямые инвестиции в наш регион. Именно поэтому я уверен, что все эти инфраструктурные вложения, которые были сделаны за последние 10 лет, окупятся. Как ни крути, а жильё - это самое важное, и человек хочет жить там, где ему комфортно. Полностью согласен со всеми последними рейтингами, в которых Тюмень занимает первые места.
С этой точки зрения, мы имеем некий парадокс - с одной стороны, вроде, Тюмень такой прекрасный город, с другой - инвестировать или нет в её недвижимость, так как есть очень много точек зрения, что цена переоценена и дальше её роста не будет.
Раньше я уже приводил график цикличности, с тех пор прошло полгода, и выводы полностью подтверждаются http://72box.ru/blogs/7422-nevedomye-dali-god-2013-zhdet-li-tyumen-cenopada-na-kvartiry.html
В последний квартал наблюдается явная стабилизация. А в ближайшее время, согласно графику цикличности рынка, можно ожидать начало снижения. Правда циклы падения не длятся более года, потому с точки зрения долгосрочного вложения средств все хорошо, долгосрочный повышательный тренд не вызывает сомнения. Правда, что должно расстраивать инвесторов, то что аренда квартир отстает в росте цен от стоимости недвижимости, а значит операционная доходность недвижимости падает. И это такой же четко сформировавшийся тренд, ярко доказывающий что фундаментально недвижимость ощутимо переоценена.
Сейчас рынок недвижимости нашего города стоит на развилке: по какой модели пойти: по московской, где сконцентрирован спрос, недостаток предложения и цена 200 тыс за кв.м. или всё же по пути Новосибирска и Челябинска, где цены падают и появляются огромные комплексы с идеей лоукост-сегмента и ценником до 30 тысяч за м2? Сразу отмечу, что и в Челябинске, Екатеринбурге и Новосибирске средние цены сопоставимы с Тюменскими, но сегмент лоукост-объектов большой.
Эффективное оперирование в массовом сегменте, на самом деле, сделать достаточно сложно, и к такой модели прийти могут только компании полного цикла со своим производством и большим земельным ресурсом.
Отсюда следующий вопрос: появится ли у нас лоукост-сегмент? Если брать другие сферы, например, рассмотрим автомобильную, то по статистике, самые популярные продажи у "Лады”, потому что это объективно самый востребованный автомобиль с точки зрения доходов. Допустим, если бы не было "Лад”, а продавались только машины от 700 тыс. руб, то у нас бы автомобилизация очень страдала, и общество бы не так развивалось. Я не исключаю, что в сфере недвижимости ближайшие 3-5 лет станут плацдармом, и этот недорогой сегмент выбьется в лидеры. Опыт показывает, что везде такие сегменты быстро становятся востребованными. Я оцениваю вероятность их появления как очень высокую. В связи с этим и строительный сектор поменяется. В итоге, думаю, выиграют граждане, потому как появится выбор покупать недвижимость по 60 тыс. кв.м., влезая в ипотеку по самое не могу, или комфортно покупать по 30 тысяч за м2, отдавая пять-десять тысяч ежемесячный платеж по ипотеке в зависимости от того, сколько комнат, а жить, может, и не в хоромах, но зато эффективно.
