Квартира в новостройке – это свежесть легкость и чистота. А еще голые бетонные стены и несколько лет, потраченных на ремонт. Однако на рынке начали появляться многоквартирные дома, в которых квартиры предлагаются к продаже уже с готовым ремонтом. Пока таких домов немного.
Напомним, что в советское время все квартиры сдавались уже готовыми для жизни. Конечно, качество этой отделки оставляло желать лучшего. «Однако все изменилось в 2001 году, когда московские власти выпустили распоряжение № 225-РЗМ, согласно которому в квартирах, предназначенных для продажи, внутреннее убранство должно было быть сведено к минимуму, – рассказывает руководитель информационно-аналитического портала «Квадрум. Недвижимость России» Алексей Липскеров. - С полной отделкой сдаются только муниципальные квартиры, предназначенные городским очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и т.д.».
Стоит отметить, что «квартиры под ключ» и «квартиры с отделкой» - это разные понятия. «Квартира под ключ» предполагает проведение законченного комплекса работ. «То есть, и качественные работы под «чистовую отделку», и качественные работы по последующей окраске, оклейке и т.д. Может быть и вариант дизайнерской отделки квартиры под ключ, так называемого «авторского» дизайна, – считает начальник отдела маркетинга и рекламы компании "Пересвет-Девелопмент" Александр Козлов. - В этом случае предполагается сдача квартиры уже и с мебелью, и сантехникой. То есть заплатил и въехал». В то время как, по словам эксперта, «квартиры с отделкой» не предполагают массовости и серийности. Проект дизайна квартиры покупатели выбирают индивидуально.
Американский пример
В Америке вся строящаяся недвижимость делается именно «под ключ». Даже в недорогой квартире есть минимальная отделка, но достаточная для того, чтобы покупатель мог жить в квартире сразу же после заключения сделки. Если же говорить о жилой недвижимости средней ценовой категории, то, по словам директора департамента продаж IntermarkSavills Анжелы Кузьминой, американские дома с квартирами «под ключ» - это некий комплекс услуг, который должен быть представлен в проекте. Иными словами, это не только квартира с отделкой, но и вся сопутствующая архитектура – бассейн, паркинг, магазины и проч.
«Если Вам не нравится конкретный дизайн квартиры в каком-то доме, то лучше просто не покупать эту квартиру, а поискать в других домах», - считает менеджер Development Sales компании Fortune International Мишель Дуарте.
Нам запад - не указ
Однако на сегодняшний день Москва, наиболее динамично развивающийся город мира, не может похвастаться ни одним домом с квартирами «под ключ». В Москве сейчас на слуху только два подобных проекта – это жилые комплексы «Кутузовская Ривьера» и «Форт Кутузов». В целом, как отмечает Александр Козлов, сегодня с полной отделкой сдаются только муниципальные квартиры в панельных домах эконом-класса. Монолитные и кирпичные дома бизнес-класса сдаются всегда без отделки.
А зря. По оценкам компании IntermarkSavills, сегодня порядка 40% российского потребительского спроса лежит в области этого сегмента. Однако другие эксперты считают эту цифру явно завышенной. Так, по данным одного из элитных агентств недвижимости Москвы – это порядка 15% от общего количества по дому.
Причины «неразвитости» этого сегмента есть как со стороны инвестора, так и со стороны потребителя. Во-первых, девелоперы предлагают покупателям квартир бизнес-класса ограниченный набор типовых вариантов оформления квартир. А потребители, которые тратят более миллиона долларов на приобретение собственной квартиры, чаще всего хотят иметь и статусный интерьер.
Потребители склоны не доверять качеству использованных материалов и часто думают, что, если делать ремонт самостоятельно, то будет дешевле и качественнее. «Покупатель, насмотревшись за десятилетия некачественной отделки в типовых домах и получивший возможность купить хорошую квартиру в хорошем доме предпочитает сделать ремонт сам, реализовать свои творческие амбиции, самовыразиться. – считает управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Торговая. - Но и в таком случае, многие остаются недовольны качеством работы строителей».
«Чтобы решить эту проблему, застройщик, как вариант, мог бы привлекать к продажам дизайнеров, которые по желанию клиента могли бы поклеить нужные обои или покрасить стены в любимый цвет покупателя», - считает директор департамента жилой недвижимости, партнер компании Knight Frank Екатерина Тейн.
Дорогое (не)удовольствие
Но вот самих дизайнеров работа в подобных проектах не привлекает. Архитекторы единогласно заявляют, что работа в сегменте типового интерьера не рентабельна – временные затраты не оправдывают прибыль. Вот почему, на рынке очень мало компаний, специализирующихся на отделке типового жилья. Поэтому застройщик вынужден контактировать с небольшими архитектурными бюро и студиями, которые в свою очередь не ориентированы на создание уникального типового проекта и работу с тысячами квадратных метров.
А те немногие компании, которые все-таки работают над решением таких задач, не всегда способны одновременно удовлетворить спрос как покупателя, так и заказчика. «Довольно дорогая отделка квартиры на уровне авторского дизайна встречается сегодня в составе предложений только в элитных домах, – объясняет Александр Козлов. - Чистая квартира из-за этого может удорожать на 30-40% и более. Это, в общем-то, серьезный риск для компании: необходимо долго искать клиента, которому понравится эта квартира, и как следствие, срок реализации может затянуться».
Но если говорить об общих тенденциях, то на практике отделка увеличивает стоимость объекта для застройщика не более чем на 15%, т.к. ремонт каждой квартиры в сумме обходится дешевле, чем ремонт одной квартиры, сделанный самим покупателем. «Нужно понимать, что тратить на ремонт приходится не только деньги, но и время. Потери времени можно оценить и в деньгах – если в течение полугода (а именно столько продлится ремонт при оптимальном раскладе) снимать жилье, то это потребует еще $5000-6000. Их можно сэкономить, въехав в готовую к проживанию квартиру», - считает руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.
Время - деньги
Первыми эту простую арифметику поняли покупатели недвижимости эконом-класса. Это обусловлено тем, что они не желают тратить лишнее время и денежные средства на дополнительный ремонт, а, наоборот, хотят как можно быстрее въехать в новую квартиру, считает руководитель исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Борис Флексер. Понятно, что инвесторы обратят свой взор на этот сегмент недвижимости в последнюю очередь. Однако, по признанию А.Кузьминой, такие проекты на рынке уже есть и, скорее всего, будут реализованы. Назвать компании-первопроходцев эксперт отказалась. «Если бы застройщики за минимальные деньги для покупателей сразу сдавали бы квартиры с отделкой, это значительно увеличило бы обороты по первичной недвижимости, – убеждена директор территориального отделения «Тверское» МИАН-агентство недвижимости Инна Игнаткина. – Дело в том, что многие наши клиенты вынуждены отказаться от покупки современного жилья в домах-новостройках не только из-за длительности оформления прав собственности, но и из-за отсутствия отделки, потому что им негде жить».
Уже сегодня ясно, что начало этого длинного пути будет трудным. «Однако девелоперы, которые сейчас заявят себя, как компании, строящие квартиры с отделкой, безусловно, получат конкурентное преимущество в 2-3 года», - считает генеральный директор компании «Natalya Stolyarova», официальный партнер компании «Mirax- дизайн» Наталья Столярова.
