Докризисный тренд на приобретение москвичами недвижимости в городах Черноморского побережья вновь набирает обороты. Мотивацией для сограждан становится строительство новой инфраструктуры в прибрежных городах в рамках приближающейся Олимпиады-2014, но и инициативы самих местных властей по благоустройству и развитию курортных зон. Правда, как считают участники рынка, оптимизм покупателей может развеять пока не решенный местными администрациями вопрос внесезонного досуга, развития курортов и существующий недострой.
Как сообщают в компании Knight Frank на курортах Черноморского побережья России сегодня можно найти объекты европейского уровня с более высокой доходностью и более низкой ценой. Аналитики компании провели сопоставительный анализ наиболее ярких предложений рынков элитной курортной недвижимости Болгарии, Португалии, Испании, Кипра и Черноморского побережья России (на примере Геленджика). Для сравнения были подобраны объекты курортной недвижимости с аналогичными характеристиками, в числе которых расположение на морском побережье, с доступом к пляжу, в местности с благоприятным климатом. Оказалось, что по набору собственной инфраструктуры и разнообразию предлагаемых к продаже площадей объекты в Геленджике лидируют, а по уровню доходности и цене вхождения они уступают только объектам из Болгарии.
Геленджик против Болгарии
Все рассматриваемые объекты являются новыми девелопментами с развитой собственной инфраструктурой (бассейны, СПА, спорт, зоны отдыха), удобным доступом к более широкому набору внешних объектов инфраструктуры и хорошей транспортной доступностью. Все объекты являются комплексами апартаментов площадью от 43,5 до 507 кв. м с видами на море и/или горные пейзажи. В итоге, по данным Knight Frank, по цене вхождения Геленджик занял второе место после Болгарии, затем в порядке возрастания стоимости расположились Кипр, Португалия и Испания. По доходности от сдачи в аренду Болгария находится на первом месте с показателем 5,23%, за ним следуют Геленджик (5,17%), Португалия (4,67%), Кипр (4,2%) и Испания (3,95%).
По набору площадей наиболее широкий диапазон представлен в Геленджике (43,5–350,1 кв.м), далее следуют Кипр (67–115 кв.м) и Болгария (75–338 кв.м), далее Португалия (133–507 кв.м) и Испания (80–160 кв.м). «Таким образом, на Черноморском курортном рынке России представлены объекты европейского уровня с более высокой доходностью и более низкой ценой вхождения, уступающие по этим параметрам только объектам болгарского курортного рынка, а также с более широким спектром возможностей собственной инфраструктуры и широким диапазоном предлагаемых к продаже площадей»,— считают аналитики компании.
Догнать и перегнать Москву по ценам
Действительно, спрос на курортную недвижимость среди россиян постепенно растет, правда, стоит отметить, что как таковых, курортов в России сегодня не так уж много, особенно с развитой инфраструктурой, хорошими отелями и возможностью полноценно отдыхать весь год, пользуясь местным сервисом. Наиболее раскрученным брендом сегодня являются не отдельные города, как таковые, а «курорты Краснодарского края», к которым можно отнести Ейск, Азов, Анапу, Геленджик, Туапсинский район, Сочи.
«На сегодняшний день на территории Краснодарского края наиболее привлекательными городами с точки зрения приобретения жилья или инвестирования являются города Сочи, Геленджик, Анапа. Каждый из этих городов имеет свою индивидуальность. Например, Сочи— столица будущих Олимпийских Игр и благодаря этому самый интенсивно развивающийся регион. Бум роста цен в городе наблюдался с момента оглашения города местом проведения Олимпийских Игр 2014 года и до момента наступления кризиса 2008. За этот период цена метра в элитных новостройках дошла до $10–11 тыс. за кв. м без отделки. На тот момент Сочи был самым привлекательным городом для инвестирования в недвижимость»,— рассказывает GZT.RU генеральный директор компании Penny Lane Sochi Сергей Никитин.
Насладиться ночью в Сочи
Сегодня на первичном рынке в Сочи можно купить квартиры (и доли в строящихся проектах) в мало- и многоэтажных в основном монолитно-кирпичных домах, коттеджи и виллы, а также апартаменты в отельных комплексах. Есть варианты и на «вторичке»— от скромных «хрущевок» до многокомнатных апартаментов с видом на море. Качественных объектов немного. Так, если метр стоит около 45 тыс. руб., то, скорее всего, в квартире придется делать серьезный ремонт. Да и более дорогие предложения (75–80 тыс. руб. за кв. м) обычно требуют ремонта. Дополнительных расходов не избежать и при покупке квартиры в «клубных» домах, где обустройство придомовой территории ложится на плечи собственников жилья. Из наиболее качественных новостроек сегодня в Сочи можно выделить жилые комплексы «Дом Пионер», «Королевский парк», «Парк Горького», «Ривьера», «Сани Хилл», «Идеал Хаус» и некоторые другие. Стоимость жилья в этих объектах может начинаться от 70–90 тыс. руб. за кв. м и выше.
После 2008 года, когда многие проекты остановились в своем развитии, наиболее ликвидными стали метры в уже достроенных зданиях или в почти достроенных. За желанием заработать на рынке жилья отстали такие сегменты рынка как офисы и отели. «В настоящий момент в городе не хватает ни качественных бизнес-центров, ни гостиничных мест класса 4–5 звезд. Будем надеяться, что после проведения Олимпиады 2014 года построенные к спортивному празднику отели и офисы заполнят эту нишу»,— говорит Никитин. В целом, эксперты не знают, что будет с сочинской недвижимостью после окончания Олимпиады. Однако сейчас, по мнению директора департамента зарубежных инвестиций компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, жилье в Сочи, расположенное рядом с морем, может приносить от 3–4% в год.
«Что касается большого объема жилья, который хлынет на рынок Сочи после 2014 года, то мне кажется, что этот факт вызовет серьезную коррекцию цены. Сам факт того, что Сочи благодаря огромным государственным вложениям будет самым современным городом на юге России (выстроенная заново инфраструктура, огромный современный аэропорт, марина, горнолыжные курорты, спортивные сооружения) делает этот регион наиболее привлекательным для инвестирования. В городе очень заметна сезонность (при населении 450 тысяч человек на весь Большой Сочи летом только в Центральный и Адлерский районы города приезжает около 7 млн. отдыхающих)»,— отмечают в Penny Lane Sochi.
В ожидании миллионов
Гораздо более активно, чем в Сочи, по оценке некоторых экспертов, развиваются проекты недвижимости в Геленджике и Туапсинском районе. В частности, Геленджик сегодня принято называть одним из самых динамично развивающихся городов Краснодарского края. Здесь решены основные проблемы с водоснабжением и электричеством, уже построен и работает новый аэропорт, расширяется зона увеселительных заведений и мест вечернего отдыха; возводятся коттеджные городки и многоэтажные дома. По словам начальника управления архитектуры и градостроительства, главного архитектора Геленджика Виктора Ревякина, сейчас город бьет рекорды по числу инвестиций, с чем связаны и показатели по числу отдыхающих. Если в 2006 году здесь отдохнуло 1 млн 180 тыс. человек, то в 2010 году— свыше 3 млн. «Сейчас в нашем инвестиционном портфеле порядка 100 сформированных земельных участков, суммарная стоимость которых составляет около 100 млрд рублей, и еще 150 земельных участков находятся в работе и будут выставлены на торги»,— рассказал GZT.RU Виктор Ревякин.
Правда, основной упор все-таки делается на курортную недвижимость, хотя участки выделяются и под жилищное строительство. Так, как рассказал GZT.RU глава офиса московской компании ФСК «Лидер» в Геленджике Андрей Тихомиров, на сегодняшний день в городе есть несколько крупных жилых проектов, каждый из которых находится в разной стадии строительства или заселения. Это недостроенный пока многоэтажный ЖК «Пушкин», незаконченный объект для ЖК на ул. Горная, ЖК «Каскад», ЖК «Династия», дома компании «Делик» (башни «Делик» и новый объект «Акватория»), элитный ЖК «Сады морей», проект ФСК «Лидер» ЖК «Столичный квартал» и отель Геленджик Resort & Spa, где можно брать апартаменты и бунгало в аренду. «Проблема многих заявленных объектов, к сожалению,— это незавершенное строительство, высокие цены и простаивающие объекты, в результате чего покупатели вынуждены брать жилье не у крупных застройщиков, а мелких частных. Средний чек на приобретение квартиры в новостройках Геленджика составляет около 3–5 млн рублей»,— говорит Тихомиров.
Ветер с моря дул
«Геленджик считается городом с самой протяженной набережной среди курортов Краснодарского края. Отсутствие строительного ажиотажа как в Сочи, наличие пусть небольшого, но современного аэропорта в непосредственной близости от центра города и звание самого безопасного курорта (в Геленджике огромное количество видеокамер на улицах и набережной) делают Геленджик местом, куда обратили свой взор желающие купить квартиру или домик у моря. Цены на готовый квадратный метр потихоньку догоняют сочинские, но количество предложений не такое большое как в Олимпийской столице. В зимние месяцы в Геленджике дует очень суровый и неприятный морской ветер»,— рассказывает Сергей Никитин.
Цена вида на море
Одним из наиболее дорогих уже построенных объектов является ЖК «Сады морей», цены на квартиры в котором составляют от 100 тыс. руб. за кв. м (средняя стоимость покупки— от 7 до 10 млн рублей за квартиру). В настоящий момент комплекс заселен примерно на 10%. «Столичные кварталы», первая очередь которого из 263 квартир будет сдана через полтора года, позиционируется в более дешевом классе— однокомнатную квартиру здесь можно приобрести по цене в примерно 1 млн руб. Но надо отметить, что, несмотря на ряд преференций в виде возведения здесь инфраструктуры (торговый центр, школа, детский сад и т.д.), жители будущего квартала не смогут наслаждаться морским видом, а иначе квартиры явно стоили бы дороже.
Еще одной проблемой города, несмотря на все его благополучие и действительно благоприятную обстановку, является недостаток досуга и развлечений вне сезона: зимой курорт практически не работает, имеющаяся вроде бы в наличии бальнеологическая база как площадка для SPA отдыха и лечения не развивается или стоит очень дорого, зато летом на курорт приезжают пресловутые миллионы отдыхающих и здесь «не протолкнуться». «Действительно, нам необходимо формировать бальнеологическую базу, под вопросом находится и строительство крытого горнолыжного склона как в Эмиратах: пока мы ждем решения инвесторов»,— комментирует проблемы Виктор Ревякин.
Состояние инфраструктуры в прибрежных городах
«Летом в Геленджике действительно много отдыхающих, и будет еще больше— город активно развивается. Поэтому если хочется тишины— надо выбирать не город, и не рекламируемые места. Правда, строиться так скорее всего придется самостоятельно, да и с сервисами, не только для межсезонья, но и в сезон, там будет явно хуже, чем на многолюдных популярных курортах»,— считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. «Это нормально, когда на курортах много людей, так живут и зарубежные курортные города, где всегда многолюдно. Прибытие людей обеспечивает приток инвестиций и помогает городу развиваться дальше»,— полагает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
Инвестировать или жить
По мнению Ольги Широковой, если говорить про инвестиции в жилье в расчете на будущий рост привлекательности региона и проживание уже сегодня, то это две слабо совместимые цели: либо потенциал у региона есть, либо уже реализован, третьего, вообще говоря, не дано. «В развитых регионах можно говорить только про конкретные проекты, в которые на начальной стадии можно войти относительно дешево— но тогда с целью „проживание“ все равно придется повременить»,— считает эксперт.
Как считает Илья Володько, на нашем побережье среди наиболее адекватных вариантов приобретения все-таки стоит рассматривать Сочи, Геленджик или Анапу, где действительно можно и жить и как-то использовать свою недвижимость. Сочи, по мнению Володько, особенно с учетом нынешних цен, уже являются городом для достаточно активного городского и делового отдыха, иногда уже даже не связанного с морем, и подойдут уже для людей более состоятельных и взрослых— от 45 лет. «А вот Геленджик рассчитан на более молодежную аудиторию, желающую активно отдыхать на море и пляже. Хотя средняя цена предложения в обоих городах сегодня почти равна и составляет около 100 тыс. рублей за кв. м»,— говорит Илья Володько.
Казино в Анапе
Анапа— знаменитый детский курорт. В сезон в городе действительно много детей и городские песчаные пляжи (которые вкупе с плавным заходом в море прибавляют городу привлекательности) днем в сезон заполнены. В городе сегодня реализуется несколько больших проектов, в том числе и с проектируемой мариной. Наличие аэропорта добавляет месту привлекательности. «Но настоящий толчок развитию Анапа получит с началом строительства новой игровой зоны „Золотые пески“, которую планируют перенести из „Азов-Сити“»,— считает Сергей Никитин.
На дальнейший рост цен, по мнению эксперта, будет влиять и то обстоятельство, что сейчас диких неосвоенных мест на побережье Краснодарского края уже почти не осталось, и все возможные участки сейчас активно застраиваются. «Вопрос, покупать ли курортную недвижимость за рубежом или в пределах нашей страны, во многом, зависит от эмоций покупателя и его любви к российским реалиям и зарубежному уровню жизни. Однако, надо признать, что многих покупателей приморской недвижимости в России привлекает меньшее число издержек, с том числе материальных, гораздо больше возможностей по ее использованию, отдыху и проживанию»,— заключает Володько.
Фото: www.inguri.ru
