В этом году среди организаций жилищного самоуправления России все чаще стал возникать вопрос о создании Ассоциации нанимателей жилья (РАНЖ). Главная цель данного объединения – защита интересов граждан, которые снимают жилье у муниципалитета или у частных лиц. В ближайшее время такая ассоциация должна заработать в Нижнем Новгороде. Пока же ее функции исполняет Нижегородский фонд поддержки гражданских инициатив, в рамках действующей на базе фонда Школы жилищного просвещения.
Квартиросъемщик обыкновенный: подвиды
Сначала разберемся в категориях квартиросъемщиков, ведь их довольно много. Во-первых, это «старые муниципальные» квартиросъемщики – те, кто не приватизировал квартиру и не стал собственником своего жилья. Домовладельцем, у которого они снимали квартиру, ранее было государство. В последнее время, после того как многие ведомства передали свое жилье муниципалитетам, основными российскими домовладельцами стали именно они.
Впрочем, численность «старых» муниципальных квартиросъемщиков сейчас сокращается: в новом Жилищном кодексе указаны сроки прекращения бесплатной приватизации жилья. Это обстоятельство подтолкнуло тысячи людей поспешить приватизировать свои квартиры. «Следующее важное социальное явление – в России, и в частности в Нижнем Новгороде, появляются новые «социальные» квартиросъемщики – это новое понятие, зафиксированное в Жилищном кодексе вместе с понятием «социальный найм». В этом случае домовладельцами также будут муниципалитеты, однако предоставлять социальные квартиры они будут только социальным квартиросъемщикам. Ими могут быть только малоимущие граждане. Они признаются таковыми органом местного самоуправления «с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению», – говорит профессор кафедры публичной политики ГУ-ВШЭ, доктор политических наук Елена Шомина. Надо сказать, что пока свободного жилья под эти нужды у муниципалитетов еще нет – вероятно, придется строить.
Доход против бесправия
Есть и третья категория – «коммерческие» квартиросъемщики муниципальных квартир. Примеры тому есть в Москве, которая является собственником нескольких «доходных» домов. Управляющая первым таким доходным домом в Москве Галина Черникова рассказывает: «Идея создания доходного дома – забрать арендаторов из частного сектора, чтобы город получал доходы от сдачи жилья в аренду». Это элитное (представительское) жилье, аренда которого колеблется от $2500 до $3300 в месяц, и кроме собственно аренды квартиросъемщики оплачивают еще и комплексное техническое обслуживание в размере $130-150 в месяц.
В Нижнем Новгороде в прошлом году на круглых столах, устраиваемых Министерством жилищной политики, также активно обсуждался вопрос строительства доходных домов. Тогда замгубернатора Валерий Англичанинов рассказал, что для строительства доходных домов принято пять участков. «В данном случае меняется концепция подхода к дому: заказчик остается его собственником. Современные строители являются временщиками: им важно побыстрее построить здание, как можно быстрее продать квартиры и уйти с площадки. Они живут с оборота денег, – комментирует Англичанинов. – В случае с доходными домами заказчиком является будущий владелец – это уже другой тип ответственности».
Четвертая категория квартиросъемщиков будет снимать жилье в частных доходных домах. В качестве частных домовладельцев в этом случае выступают строительные фирмы, риелторские компании или банки. Ну а пятая категория – это классический случай: частное лицо, снимающее жилье у частного лица. «Как правило, это наем у собственника квартиры или «скрытый» поднаем у муниципального квартиросъемщика. Редко такой наем бывает официально оформленным», – рассказывает Елена Шомина.
Революция планетарного масштаба
Теперь вернемся к вопросу о защите прав. Какие же вопросы призвана решать создающаяся структура, какие проблемы больше всего волнуют нанимателей жилья? Конечно же, в первую очередь это вопрос размеров квартплаты и качества услуг, надежности найма. «Именно они становятся основными причинами возникновения движения квартиросъемщиков, как двести лет назад, так и в середине 90-х в странах Восточной Европы. Среди «самых молодых» организаций защиты прав квартиросъемщиков – организации Эстонии (национальная организация квартиросъемщиков создана в 1994 году) из-за процесса реституции, который вернул многоквартирные дома старым домовладельцам. А те очень скоро подняли квартплату настолько, чтобы не только хватало средств на содержание этих зданий, но и на хорошую прибыль», – продолжает Шомина.
В России организации защиты жилищных прав стали возникать в самом начале 90-х годов. Только в период 1990–1991 годов были созданы различные объединения жилищных кооперативов (в Москве, Саратове, Уфе, Санкт-Петербурге). Но ни тогда, ни в последующие 10 лет не было организаций, которые бы реально представляли интересы квартиросъемщиков, а только интересы собственников квартир.
Что ж, времена меняются: появляются доходные дома, возникает фигура российского частного домовладельца. В последнее время стал использоваться механизм выселения квартиросъемщиков или описи имущества в целях погашения задолженности по коммунальным платежам. А в связи с введением нового Жилищного кодекса будут отменены многие льготные категории, ранее освобожденные от уплаты налога на собственность. Станет больше малоимущих граждан, которые захотят воспользоваться правом стать нанимателями социального жилья, в том числе путем деприватизации своих квартир.
Резко возрастает и ответственность за перепланировки квартир. Что уж говорить о том, что арендная плата тоже не стоит на месте. «Все это приведет к тому, что положение квартиросъемщиков станет все более уязвимым. Возникнут новые категории квартиросъемщиков, многие из которых будут нуждаться в серьезной защите и помощи, в том числе финансовой, юридической и, безусловно, в просвещении. Следовательно, нужны организации, способные помочь этим категориям», – говорит Шомина.
В Нижнем Новгороде вопросами продвижения Ассоциации нанимателей жилья, а также защитой прав нанимателей занимается Нижегородский фонд поддержки гражданских инициатив в рамках действующей на базе фонда Школы жилищного просвещения. «В фонде надеются, что Ассоциация в ближайшее время будет активно развиваться. А сегодня это прежде всего информационный ресурс и способ привлечения внимания общественности к вопросам защиты прав квартиросъемщиков, – резюмирует руководитель нижегородской Школы жилищного просвещения Ольга Климина. – На сегодня студенты факультета права Нижегородского филиала Государственного университета Высшей школы экономики дают бесплатные консультации по жилищным и юридическим вопросам, в том числе и по защите прав нанимателей жилья. Такие консультации проходят в четырех из восьми районов Нижнего Новгорода: Автозаводском, Нижегородском, Московском и Ленинском. Но в сентябре откроется консультативный центр еще в одном районе».
Основными задачами РАНЖ являются:
• защита интересов нанимателей жилья;
• влияние на выработку представительными и исполнительными органами власти Российской Федерации правовой, экономической и социальной политики, отвечающей интересам членов Партнерства, содействие эффективной реализации такой политики;
• формирование позитивного общественного мнения о проявлении гражданских инициатив, направленных на развитие взаимоотношений квартиросъемщиков и их объединений, некоммерческих организаций, бизнеса и власти;
• изучение, обобщение и распространение опыта защиты прав квартиросъемщиков, в том числе внедрение инновационных идей и методик в регионах;
• формирование банка данных юристов, работающих с проблемами нанимателей жилья в регионах России;
• координация деятельности нанимателей жилья и повышение их знаний путем создания информационно-правового ресурса. А также путем проведения мероприятий, направленных на обучение нанимателей жилья, как на федеральном, так и на международном уровне;
• экспертно-аналитическая деятельность по разработке федеральных, республиканских (региональных) законопроектов, программ, иных правовых актов, в том числе муниципальных нормативных актов;
• подготовка предложений в адрес Государственной Думы РФ, республиканских (региональных) законодательных собраний, муниципальных представительных органов по вопросам деятельности, в том числе взаимодействия некоммерческого сектора, участие в разработке законопроектов и других нормативных документов по данной тематике;
• методическая и юридическая поддержка нанимателей жилья, правовая защита их прав и законных интересов.
Фото: A002, GI
