Является ли сегодня вложение денег в жилую недвижимость выгодным мероприятием? Сколько можно заработать на перепродаже квартиры и какое жилье выбрать для того, чтобы вложить свои средства с максимальной отдачей? Какие риски поджидают частных инвесторов? На эти и другие вопросы отвечают эксперты - профессионалы рынка недвижимости.
Инвестиционные метры
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев утверждает, что «недвижимость, несмотря ни на что, остается твердым активом. В прошлом году цены на жилую недвижимость выросли практически на 70%. В 2007 году такого роста цен не предполагается, тем не менее, прогнозируется, что цены за год вырастут примерно на 15-20%».
Однако сейчас, когда рост цен на недвижимость стабилизировался, а в некоторых сегментах цены даже снизились, некоторые специалисты рынка предупреждают инвесторов-новичков, что таких прибылей, как раньше, уже не будет. «Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить так легко прибыль, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым», - рассказала заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент Наталья Усова.
Но никакие колебания цен на рынке недвижимости не пугают частных инвесторов и, по словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, приобретение квартиры на сегодняшний день является довольно распространенным способом инвестирования личных финансовых средств. «Доходность рынка недвижимости соизмерима со средней прибыльностью фондового рынка и значительно превышает процентную ставку по банковским депозитам. Кроме того, рынок недвижимости меньше подвержен инвестиционным рискам», - поясняет Сергей Лушкин.
По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, на сегодняшний день доля инвестиционных сделок составляет от 10% до 30%.
Сколько можно заработать на перепродаже недвижимости? «В среднем, как минимум за счет роста цен, частные инвесторы могут получать доход от 15% до 100%, как это было в рекордном 2006 году», - считает директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
Эконом, бизнес или элита?
Итак, какое жилье выбрать для того, чтобы вложить свои средства с максимальной отдачей? В каких сегментах прибыль больше, и какие риски могут поджидать неопытных частных инвесторов?
Сейчас, по словам экспертов, сложилась выгодная ситуация для приобретения жилья эконом-класса, цены на которое снизились. Новый виток роста цен на такое жилье прогнозируется к концу этого года.
«Сейчас квартиры эконом-класса можно приобрести со скидкой, которую обеспечивают застройщики в нынешних условиях снижения покупательской активности. К концу года ожидается возобновление роста цен именно в этом классе в связи с сокращением объема предложения из-за планируемого увеличения доли социального жилья», - рассказал Константин Ковалев. Еще одним фактором, который может повлиять на повышение цен в этом сегменте, может стать ожидаемое экспертами рынка внесение поправок в закон о долевом строительстве.
«Однако на наш взгляд в настоящее время это наиболее рискованный сегмент для инвестиций», - предупредил Константин Ковалев.
Менее рискованными являются инвестиции в жилье бизнес-класса и элиту. В сегменте дорогого жилья за первые 4 месяца 2007 года цены уже выросли на 4-5%. Но для таких инвестиций необходим солидный стартовый капитал.
«На данный момент наиболее стабильными и перспективными являются инвестиции в элитные квартиры, так как рост цен на них стабилен и прибыль в денежном выражении достаточно высока. Однако в последнее время наметился некоторый переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса. Такой переход не носит ярко выраженного характера, однако тенденция такая существует. Потенциальные инвесторы элитного сегмента все больше и больше интересуются проектами бизнес-класса, доходность которых также достаточно высока. К тому же здесь, в отличие от элитного рынка, не такой высокий порог входа», - пояснил Константин Ковалев.
В различных сегментах различаются и оптимальные сроки вложения инвестиций. «Оптимальный срок вложений в недвижимость бизнес и эконом класса колеблется от полугода до полутора лет. Рынок элитной недвижимости характеризуется меньшим количеством инвестиционных покупок, так как наибольший экономический эффект в этом сегменте проявляется в среднесрочном и долгосрочном периоде (от 3 лет и более)», - рассказал Кайдо Каарма.
Новостройки в зоне риска
Мнения всех экспертов сходятся в том, что наиболее выгодно приобретать жилье в новостройках. «Самый удачный момент для инвестирования – это стадия строительства дома на уровне 2-3 этажей, когда уже очевидно, что вся необходимая документация получена, и, в то же время, еще остается потенциал роста цен до момента сдачи дома приемочной комиссии», - рассказал Сергей Лушкин.
По словам Константина Ковалева, если купить квартиру в новостройке на начальном этапе и продать по окончании строительства, то доходность инвестиций составляет в среднем 50% (при условии, что квартиры выставляются застройщиком по «инвестиционным», ценам). Она складывается из общего роста цен на рынке и удорожания в процессе строительства (с момента начала реализации проекта до сдачи дома ГК цена увеличивается в среднем на 30%).
Но покупка жилья на стадии строительства – дело очень рискованное. «О проблемах обманутых дольщиков знают все», - напоминает Кайдо Каарма. По его словам, риски напрямую связаны с новым строительством, так как именно ранний этап строительства сулит наибольшую прибыль, именно на нем совершается большинство инвестиционных сделок.
Приобретение квартиры в новостройке несет за собой дополнительные риски – риск увеличения заявленных сроков строительства и риск незавершения строительства. «Плюс к этому квартиру в новостройке сложнее приобрести в кредит», - рассказал Константин Ковалев.
По словам Кайдо Каарма, чтобы не столкнуться с рисками на собственном опыте, покупателю необходимо с должным вниманием отнестись к правоустанавливающим документам, опыту и репутации застройщика, схеме приобретения квартиры.
«Следует очень внимательно относиться к застройщику. При его выборе важна не только репутация и история, но и качество построенных домов, а также наличие полного комплекса разрешительной документации на объект», - советует Сергей Лушкин.
По мнению Константина Ковалева, вложения денег в квартиры на вторичном рынке не так доходны как вложения в новостройки, но такие инвестиции не подвержены вышеперечисленным рискам, и получение кредита в данном случае не вызовет таких трудностей, как при сделке на первичном рынке.
Дополнительные бонусы
Лучше всего инвестировать в уникальные предложения, которые будут всегда в цене. Но для этого частному инвестору необходимо обратиться к профессиональному консультанту, который поможет проанализировать рынок на предмет обнаружения подобных объектов. По словам Владислава Луцкова, это может быть недооцененный объект, цена которого ниже среднерыночных цен на аналогичные объекты в том же районе.
«Например, изменения в планах города по развитию той или иной территории могут заметно повлиять на стоимость расположенных на ней объектов. Пример – район «Золотая миля», Остоженка. Там можно было купить квартиру до начала развития девелоперских проектов элитного жилья, либо даже долю в нерасселенной квартире в старом фонде и получить дополнительный доход в виде компенсаций от инвестора, который планировал строить на этом месте элитный объект», - рассказал Владислав Луцков.
Кроме того, необходимо поинтересоваться у застройщиков о наличии объектов, которые реализуются по схеме «ценовых скачков». По словам Натальи Усовой, чтобы привлечь интерес покупателей к новому объекту, некоторые застройщики в качестве рекламы в самом начале продаж реализовывают квартиры по цене ниже рыночной.
«Мы рекомендуем покупать квартиры с целью инвестирования в районах комплексной застройки, поскольку в дальнейшем такое жилье станет более привлекательным для покупателей в связи с формированием однородной среды обитания», - поделился опытом Сергей Лушкин. По его словам, лучше всего в последствии продаются квартиры в домах средней и малой этажности, в престижных районах Москвы, с хорошей транспортной и жилой инфраструктурой. Связано это с тем, что в крупных жилых комплексах возможно наличие большого количество квартир, купленных с целью инвестирования, что может затруднить их последующую реализацию.
В настоящее время, рекомендуется инвестировать в квартиры именно в столице, а не за ее пределами. «Москва уже значительно ограничена с точки зрения новых площадок под застройку, в то время как, к примеру, в Подмосковье существует много свободных мест под застройку, и дефицита жилья там не предвидится – а значит, уровень роста цен будет ниже, чем в столице», - пояснил Сергей Лушкин.
Дома-призраки
Существует мнение, что при таких темпах роста цен жилье скупается ради вложения средств и последующей перепродажи. Из-за чего появляются целые дома-призраки, где все квартиры проданы, но света в окнах практически нет. Насколько эта проблема актуальна для рынка, мы поинтересовались у наших экспертов.
«Мы никогда не разделяли позицию некоторых участников рынка о том, что на рынке в периоды ажиотажного роста цен процент инвестиционных сделок достигал 30%. По нашим данным этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста рынка. В периоды стабильного развития рынка доля инвестиционных сделок составляла 5-7%. Нельзя однозначно ответить на вопрос, почему в некоторых окнах в новостройках, которые построены и сданы, вечером не горит свет. Это могут быть и инвестиционные квартиры, и квартиры, владельцы которых пока не готовы вкладываться в ремонт. Лично я таких объектов – призраков не встречал», - рассказал Владислав Луцков.
Вместе с тем, по словам Кайдо Каарма, в элитных домах достаточно много пустых квартир. «Причина в том, что покупка квартиры высокого класса подчас рассматривается не в качестве инструмента получения дохода, то есть инвестиции, а, в первую очередь, как способ сохранения денег, с учетом условий современного рынка позволяющий к тому же надеяться на приумножение капитала. Таким образом, приобретенная квартира может пустовать, сдаваться аренду, служить вторым местом проживания», - рассказал Кайдо Каарма.
По словам Константина Ковалева, 15% квартир в новостройках, приобретенных для дальнейшей перепродажи, никто не проживает. «При этом, однако, подобные квартиры могут сдаваться в аренду. Безусловно, инвестиционные покупки влияют на цены и объем предложения. Однако называть это проблемой не совсем верно – инвестиции в недвижимость – нормальная практика не только для России, но и для других стран. А для того, чтобы это не стало серьезной проблемой необходимо стимулировать предложение строительством больших объемов жилья», - пояснил Константин Ковалев.
