Ситуация на рынке жилья удивительно похожа на положение перед затяжной стагнацией летом 2004 года. Однако, судя по цифрам, теперь ценовой откат может быть заметно сильнее. Цены реальных сделок уже остановились, хотя статистика предложения все еще показывает быстрый рост - 1,5% в неделю.
КАЖДЫЙ МЕСЯЦ регистраторы фиксируют все меньше операций купли-продажи: 6187 договоров в июне, 5155 - в июле, 4719 - в августе, 4235 - в сентябре. Всего за третий квартал - 14 109 сделок, меньше было только в 2004 году, когда стагнация уже началась
Примечательно, что такой провал произошел после крайне активного начала года: и в первом, и во втором кварталах сделки совершались в рекордных количествах. Абсолютно такая же ситуация была в 2004-м.
Из-за весенне-летнего ажиотажа в целом за девять месяцев в городе заключено почти 49 000 договоров - самый высокий показатель за все годы наблюдения. В среднем в год питерцы покупают около 62 000 квартир и комнат (в 2003 году - несколько больше, в 2004-м и 2005-м - поменьше).
Если ориентироваться на эту цифру, на данный момент спрос выбран с большим опережением, на октябрь–декабрь "осталось" около 13 000 сделок - при обычном уровне 18500 - 19000. Это заметно меньше, чем заключили даже в "провальном" 2004 году (было 15600).
Быстро увеличивается предложение. С каждой неделей городские каталоги печатают на тысячу вариантов больше. Особенно заметно растет число "прямых" вариантов к продаже. Специалисты утверждают, что на рынок вернулись объекты, которые летом граждане, шокированные ценовой ситуацией, снимали из рекламы.
"Этот процесс только начался - многие горожане действуют с естественным опозданием. Уверен, что все пойдет по нарастающей еще примерно месяц: столько надо гражданам, чтобы осознать изменение конъюнктуры", - уверен заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Активнее всего хозяева выбрасывают на рынок "единички". Если полгода назад их доля в листингах едва доходила до 16%, то сегодня базы заполнены такими квартирами на 28%. Примечательно, что подобные изменения структуры предложения - но менее выраженные - наблюдались и к лету 2004-го.
Сокращается доля предложений по историческому центру. На дома старого фонда приходится 23% листинга (как и летом 2004 года). Еще шесть месяцев назад таких объектов было 34%.
Покупатель требует скидок
Цены предложения увеличиваются на 1,5% в неделю - так дорожало жилье на пике ажиотажа 2003 года. Но цены реальных сделок уже остановились. А некоторые операторы говорят о начавшемся снижении. "Сегодня по заявленной стоимости жилье уже не продается. Чтобы объект ушел, приходится скидывать до 10%.
Характерные примеры: двухкомнатную "хрущевку" на Народной улице выставляли за $98000, а продали за $91000. За "единичку" в новом доме на Ленинском проспекте хотели $108 000, но согласились на $98 000", - делится наблюдениями исполнительный директор АН "Экотон" Екатерина Романенко.
В "Итаке" рассказали о варианте в "корабле", который выставлялся за $94 000, а ушел за $88 000. Подобные примеры приводят и в других компаниях. "О снижении пока речь не идет. Сделки идут по тем же ценам, что и две недели назад. Но продавцы продолжают повышать их, и неадекватность запросов все более заметна", - говорит генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.
Что характерно, специалисты в нескольких фирмах отмечают оживление интереса к расселению коммуналок. Инвесторы, которые долгое время не решались выходить на галопирующий рынок (не получалось планировать бюджет сделки), почувствовали, что "уже можно", заметно раньше, чем это показала статистика.
Сегодня по сравнению с периферией ценники в историческом центре опять растут несколько быстрее. Весь прошлый год картина была обратной.
За столицей - с мигрантами
После стагнации цены на питерское жилье пошли в рост с августа 2005 года - с отметки $1056/кв.м. За следующие восемь месяцев они прибавили 9,5%, от месяца к месяцу все более разгоняясь. С марта начался ажиотаж. За второй квартал 2006-го недвижимость вздорожала на 28%, за третий - на 57%. Суммарный подъем - 120%.
По сравнению с Северной столицей в Москве цены увеличивались более плавно: с начала года "квадрат" подрастал на 16-20% за три месяца (см. табл.). В то время как в Питере цены разгонялись все сильнее, в Москве рост постепенно шел на спад.
В 2001-2004 годах разница в стоимости квадратного метра в двух столицах колебалась в пределах 60-70% (в пользу Первопрестольной). Потом цены в столице пошли в отрыв. В марте 2006-го средний московский метр жилья оценивали в 2,43 раза дороже питерского, в тот момент перспективы вернуть статус-кво казались призрачными.
Однако уже к настоящему моменту (данные на сентябрь) разница вернулась до привычных 68%. Несмотря на разные сценарии подорожания процентный рост цен в обеих столицах за последние три-четыре года оказался одинаковым.
"Выравнивателем" этих ценовых соотношений выступили мигранты. Когда переезд в Москву стал для жителей регионов в разы дороже, чем в Питер, они переориентировались на Северную столицу.
Любопытное исследование опубликовал портал "Индексы рынка недвижимости" о текущих предпочтениях переселенцев. Цифры по регионам несколько различаются. К примеру, в Нижневартовске 9% мигрантов сегодня предпочтут поехать в Петербург, 7,9% - Москву, в Екатеринбурге соответственно 22,5% против 12,5%, в Краснодаре - 6,3% против 9,4%.
Общее - в том, что "давление" приезжих из всех регионов на Питер сегодня существенно выше, чем на столицу (если вспомнить, что по населению Москва почти втрое превосходит Петербург).
Наплыв переселенцев с "живыми" деньгами последнее время отмечают многие специалисты риэлтерских фирм. В этом году зафиксирован и показательный скачок ставок на жилую аренду - еще одно свидетельство активизации мигрантов.
По наблюдениям риэлтеров, наибольший всплеск активности приезжих наблюдается летом: граждане торопятся совершить сделку в период отпусков - до конца сентября. Сегодня операторы отмечают выраженный спад числа покупателей с наличностью.
Должники опять в фаворе
Всю весну и лето покупатели с "живыми" деньгами отталкивали граждан с кредитными средствами от объектов: ценник для "ипотечных" клиентов хозяева типовых квартир выставляли на $5000-10 000 выше. При конкуренции покупателей от заемщиков отказывались в первую очередь.
В результате 70-75% граждан, получивших одобрение банка на кредит, не могли совершить сделку. За это время цены поднялись почти вдвое, многие заемщики вовсе отказались от планов покупки жилья.
"Мне недавно звонил бывший клиент. Мы не смогли в свое время подобрать ему квартиру по сумме одобренного займа. Зато теперь он, довольный, разъезжает на новой машине", - говорит директор АН "Талан" Антон Баранов.
По оценкам исполнительного директора центра жилищного кредитования "Адвекс" Ирины Забродиной, примерно треть клиентов, не завершивших сделку в последние полгода, совсем ушли с рынка. Остальные - уже не торопятся.
"Дискриминация" ипотечных покупателей прекратилась, хотя некоторые продавцы еще пытаются получить с таких клиентов деньги сверх заявленного ценника, но и у них запросы теперь куда скромнее. "Прямые деньги на рынке закончились, все больше сделок начинается с ипотеки", - говорит Ирина Забродина.
Итого: предложение плавно растет за счет отложенных вариантов, постепенно выходящих на рынок. Спрос покупателей с прямыми деньгами иссяк. Рынок добирает накопившихся за весну-лето "ипотечных" клиентов. После сумасшедшего роста цен покупатели ожидают серьезного отката.
Количество сделок продолжает сокращаться, цены остановились. Цены предложения - так было и в 2004-м году - еще некоторое время будут расти.
