Бывают счастливчики, для которых квартира — это не заоблачная мечта или насущная необходимость. Для большинства людей квартира — это капитал, средство вложения денег. А кто-то использует квартиру для того, чтобы повысить свое благосостояние. Кто-то квартиру сдает, а кто-то — продает, например, чтобы купить другую, более просторную квартиру.
Допустим, у некоей семьи есть двухкомнатная квартира. Семья желает приобрести что-то подобное, например, для сына. И, конечно, хотят потратить при этом как можно меньше денег. Но что, если квартиру… поменять? Давайте посчитаем.
В феврале средняя стоимость новостройки достигла $4425 (108504 руб.) за кв. м. С тех пор стоимость метра росла, но плавно, без резких скачков. Соответственно, однокомнатная квартира площадью 35 кв. м сегодня будет стоить приблизительно $160000, двухкомнатная (56 кв. м) — $260000, а «трешка» (66 кв.м) — $300000. Допустим, наша семья продает свою «двушку» по рыночной цене; они получают за квартиру около $260000. Потом они покупают «трешку», тут же обменивают ее на две равноценные квартиры: двух- и однокомнатную. «Двушку» они оставляют себе, а однокомнатную квартиру опять меняют с доплатой на вторую «двушку». И вот семья после долгих хлопот с обменом квартир заселяется в две двухкомнатные квартиры
Большинство (до 90%) сделок с недвижимостью в Москве - альтернативные, то есть связанные с обменом жилья. Старая схема, когда сначала подыскивается покупатель на имеющееся жилье, а потом семья ищет себе новую квартиру, сейчас практически не работает. Дело в том, что создание подобной «цепочки» занимает не один месяц, а в условиях постоянно растущих цен эта цепочка может рухнуть оттого, что хотя бы одно «звено» да поднимет цену на свою квартиру. Выход — не тратить время и нервы на поиски квартиры, подходящей для обмена, а покупать новую квартиру в кредит.
Многие банки предлагают сейчас программу ломбардной ипотеки, когда кредит выдается под залог имеющейся квартиры. На полученные деньги можно приобрести квартиру на рынке или по ипотеке. Процентные ставки по ломбардному кредиту такие же, как по прочим ипотечным программам. Существует также кредит, который называется «Новые метры». Он рассчитан специально на тех, кто хочет продать имеющееся жилье и купить квартиру лучшего класса или большей площади. Этот кредит не является ломбардным, так как не предполагает залога существующего жилья. К тому же, первые полгода клиент ничего не платит банку. Это время дается на переезд, ремонт, продажу старого жилья. Таким образом, наша семья может получить недостающие для покупки «трешки» деньги с помощью ипотечного кредита.
Конечно, расчеты с обменом квартир не совсем верные, так как стоимость квартир может сильно различаться. Во-первых, в Москве есть районы престижные и не очень. Более всего котируются центр, чуть дешевле — западный и юго-западный секторы. «Двушка» общей площадью 58-60 кв. м в районе метро Коньково стоит $350 тыс., на Олимпийском проспекте — порядка $450 тыс. Спальные районы более-менее одинаковы в цене. Например, двухкомнатную квартиру в Марьино можно приобрести по цене $270 тыс. Если же продолжать двигаться дальше от МКАД, то, конечно, цена квартиры упадет еще. В подмосковном городе Куровское, находящемся в восточном направлении в 85 км от МКАД, двухкомнатная квартира обойдется всего в $90 тыс. Кроме того, цена на квартиру зависит от типа дома. В «хрущевке» или «панельке» квартира будет стоить намного дешевле, чем в «монолите».
Таким образом, если у вас есть «двушка» на Олимпийском проспекте, то, продав ее, вы сможете купить квартиру в Подмосковье, и у вас останется еще достаточно много денег. На них можно попробовать купить квартиру на стадии котлована в Москве. А если добавить денег, то можно замахнуться и на покупку уже построенной квартиры.
Но чем дальше от центра, тем меньше можно выгадать при смене жилья на меньшие метры. Трехкомнатная квартира в панельке в Чертаново стоит около $320 тыс., «двушка» там же — $260 тыс. Получается, что, потеряв комнату при обмене, вы выиграете не более $80 тыс.
Конечно, эти расчеты — исключительно теоретические, а в реальной жизни в каждой ситуации могут быть свои нюансы. Цена квартиры зависит не только от метража и района расположения. На цену может влиять множество неучтенных факторов. К тому же, обмен или продажа квартиры влечет за собой дополнительные расходы: придется заплатить за услуги риелтора, за оформление и государственную регистрацию сделки. Даже просто перевезти свои вещи с места на место — это тоже стоит денег. После переезда на новое место хорошо бы сделать ремонт — жить среди чужих потертых обоев мало кто захочет. А если переезд состоялся в новостройку, то квартира потребует дополнительной отделки – и, опять же, новых трат. Так что вариант с обменом может оказаться гораздо более затратным, чем казался сначала.
