Главная тенденция вторичного рынка недвижимости в 2007 году — падение спроса. Даже по оценкам риэлторов, склонных преувеличивать количество покупателей, количество реальных сделок уменьшилось на 20-50%. «По итогам года число продаж может быть в два раза меньшим, чем в 2006-м».
- Об этом говорит начальник аналитического отдела компании Pro-Сonsulting Александр Соколов. Точной статистики о зарегистрированных договорах купли-продажи жилья Министерство юстиции не разглашает. По неофициальным данным, в 2006-м на вторичном рынке Украины было продано 140 тыс. квартир. В 2007-м этот показатель будет на уровне 70 тыс.
Падение спроса на квадратные метры закономерно. На протяжении 2005-2006 годов жилье в украинских городах дорожало в среднем на 40-60% ежегодно. В 2006-м цены на вторичном рынке Киева выросли на рекордные для столицы 67% — осенью прошлого года спрос на квартиры был максимальным.
Цены на жилье значительно опередили финансовые возможности украинцев и полностью исчерпали платежеспособный спрос. Сегодняшняя стоимость квартир экономически не обоснованна, поэтому подорожавшее жилье покупают неохотно. По оценкам руководителя информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь» Владимира Коломейко, по итогам года цены на вторичном рынке недвижимости Киева вырастут лишь на 13-15%, что сопоставимо с уровнем инфляции-2007.
«Если в прошлом году на вторичку приходилось около 40% суммарного оборота украинского рынка недвижимости, то в 2007-м — менее 20%. В этом году люди предпочитали покупать землю и квартиры в новостройках», — констатирует вице-президент Ассоциации риэлторов Украины Сергей Злыдень.
В начале года некоторые банкиры и вовсе прогнозировали снижение стоимости вторичной недвижимости в столице более чем на 20%. Прогноз не оправдался, однако падение цен в некоторые месяцы все же прослеживалось. К концу лета киевские хрущевки подешевели на 5-10%, а цены на более новое жилье на вторичном рынке стояли в течение всего первого полугодия. И только осенью стоимость старого жилья выросла на 3-5% — со второй половины сентября, по словам риэлторов, увеличилось количество просмотров и покупок квартир. «Покупатели оживились, — говорит Владимир Коломейко, — но всплеском активности это не назовешь».
Ноябрь, по наблюдениям риэлторов, — самый активный месяц на рынке недвижимости. Но в этом году в последний месяц осени спрос был такой же, как и в октябре, при этом предложение вторички явно превышало спрос.
«Сейчас потенциальные покупатели долго присматриваются и не торопятся приобретать жилье», — отмечает директор агентства недвижимости «Оптимум Плюс» Юрий Базелинский. Похоже, большинство людей, стремившихся купить квартиру любой ценой, уже приобрели жилье.
Этой осенью продавцы квартир тоже не отличились особой активностью — предложение выросло лишь на 10-20%. Риэлторы отмечают, что постепенно увеличивается срок между покупкой и продажей жилья. Большинство покупателей сейчас приобретает квартиры для улучшения своих жилищных условий — продают старые апартаменты, чтобы купить поновее. «Появилось много качественного жилья. К тому же крупные строительные компании вернулись в сегмент социальной недвижимости», — говорит Сергей Злыдень.
Единственный фактор, не позволяющий ценам откатиться назад, — низкая обеспеченность украинцев жильем. Чтобы решить квартирный вопрос, в ближайшие 10 лет застройщики ежегодно должны строить 45 млн кв. м, то есть в среднем 1 кв. м на одного жителя страны, уверен Юрий Базелинский. Для сравнения: в 2007-м в Украине будет введено в эксплуатацию около 8-10 млн кв. м жилья. Потенциальный спрос только столичного рынка недвижимости риэлторы оценивают в 7 млн квадратов. К концу года в столице успеют построить около 1,1 млн кв. м. «В ближайшие 2-3 года резкого скачка строительства не предвидится. С такими темпами строительства квартир спрос на вторичное жилье будет оставаться стабильно высоким», — отмечает Юрий Базелинский.
Впрочем, платежеспособный спрос на жилье в сотни раз меньше потенциального. Один из столичных застройщиков, на условиях анонимности, оценил платежеспособный спрос на новое жилье в Киеве всего в 700 тыс. квадратов в год: «Дефицит, конечно, есть — при среднеевропейской норме в 30-40 квадратов жилой площади на одного украинца приходится от силы 22 метра. Но по цене $2,5 тыс. за квадрат в Киеве за год можно продать не больше 8-9 тысяч новых квартир. Если считать, что в улучшении жилищных условий нуждается около 1,3 млн киевских семей, платежеспособный спрос составляет меньше одного процента».
На падении реального спроса сказался и уход со вторичного рынка спекулянтов. По наблюдениям риэлторов, в 2007-м по сравнению с предыдущим годом в 2-3 раза уменьшилось количество спекулятивных покупок. Осенью число инвесторов, приобретающих квартиры для перепродажи, уменьшилось до 5-7% всех покупателей. Сергей Злыдень считает, что уход спекулянтов с рынка — результат повышения ставки налога с доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимости, — с 13% до 15%. Хотя более логично другое объяснение: существенно снизилась прибыльность операций на вторичном рынке жилья — инвесторов не привлекает доходность в 10-20% годовых на фоне «земельных» 50-100%. 4-5 тысяч спекулятивных покупок вторичного жилья в 2007 году риэлторы объясняют тем, что многие соотечественники, располагающие свободными деньгами, по старинке предпочитают вложить их в недвижимость, рассматривая жилье как своеобразный пенсионный фонд. В столице число квартир, приобретенных в этом году «не для жилья», специалисты оценивают в 2-2,5 тысячи.
Отталкиваясь от этой цифры, многие аналитики считают, что в ближайшее время обвал столичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит — большинство владельцев квартир не станут продавать жилье, если наметится тенденция снижения цен. Кроме того, по-прежнему медленно развивается ипотека. В большинстве западных стран паника среди владельцев приобретенного в кредит жилья — основная причина масштабного падения цен.
Если недвижимость дешевеет на 20-25%, многие из них отказываются от выплат по кредиту. Но в Украине доля заемщиков среди владельцев квартир невелика, а условия выдачи ипотечных кредитов по-прежнему достаточно жесткие. Правда, банки ежегодно понижают процентные ставки. Директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская приводит в пример эффективную ставку по ипотечному кредиту «Хрещатика» в гривне: 18% — в 2006 году, 15% — в 2007-м.
Предварительный план на 2008-й — около 14%. Впрочем, при нынешнем уровне цен на недвижимость такое снижение процентов не очень стимулирует активность потенциальных покупателей. К тому же снижение ставок — далеко не тенденция. Некоторые банки, наоборот, повышают ставки. В середине ноября Райффайзен Банк Аваль заявил о повышении процентов по ипотечным кредитам в гривне — с 12,95% до 15,5%. С 5 декабря увеличил ставку на кредитные средства в национальной валюте и Укрсоцбанк — c 13,5% до 14%. Эксперты связывают удорожание ипотечных кредитов с высоким уровнем инфляции в 2007 году и новыми правилами Нацбанка относительно обязательных резервов банков в долларах США.
Именно последним фактом объясняет повышения ставки по долларовым ипотечным кредитам заместитель председателя правления АКБ «Укрсоцбанк» Ирина Князева. По прогнозам банкиров, в следующем году объем выданных ипотечных кредитов не превысит показатели 2007 года, ставки останутся на нынешнем уровне. «В 2008-м эффективная ставка банков будет на уровне 12,5-13% в долларах США и 14,5% — в национальной валюте», — считает Ирина Князева.
В 2008-м банки будут испытывать недостаток клиентов по ипотечному кредитованию из-за повышения ставок по ипотеке —следствие мирового финансового кризиса. Внешние займы для украинских банков продолжают дорожать. По данным Bloomberg, 29 ноября был зафиксирован рекордный за 10 лет рост ставки LIBOR по кредитам на месяц в евро и долларах США: до 4,81% (+64 базисных пункта) и до 5,23% (+40) соответственно.
Большинство специалистов по недвижимости уверены: если экономическая и политическая ситуация существенно не изменятся, как и условия ипотечных программ большинства банков, цены на вторичное жилье в 2007-м вырастут не более чем на 10-15%. «Вероятно, 2008 год и по объему рынка недвижимости, и по темпам роста будет похож на 2007-й, — уверен Юрий Базелинский. — Хотя не исключено, даст о себе знать отложенный спрос — в 2007 году многие потенциальные покупатели ожидали падения цен, которого не произошло. Тем не менее, если стоимость квартир и увеличится, то темпы роста цен будут сопоставимы с размерами инфляции. В целом по итогам следующего года стоимость жилья вырастет не более чем на 10-20%»
