Предлагают купить квартиру, находящуюся в залоге у банка, по очень привлекательной цене. Насколько безопасной является такая сделка? Могут ли в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы с такой недвижимостью?
Александр ЛУНИН, руководитель отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья»:
Основная причина, по которой люди продают ипотечную квартиру, заключается в переоценке своих финансовых возможностей при решении приобрести квартиру с помощью ипотечных средств. Начиная нести тяжелое бремя кредитной нагрузки, человек понимает, что не в состоянии тянуть это жилье. В качестве причины могут также выступать развод супругов-заемщиков, трагические обстоятельства в семье, банкротство и пр.
Процесс продажи квартиры с обременением в виде ипотеки нелегкая задача. Такие объекты продаются заведомо по более низкой цене, поскольку сама сделка непростая, а риски как у покупателя, так и у продавца довольно велики.
Начать прежде всего надо с разрешения банка на отчуждение объекты недвижимости. А банки не всегда охотно идут на переговоры, пытаясь до последнего получить всю прибыль, причитающуюся им на основании кредитного договора в пределах отведенного времени, либо получить некую неустойку за его невыполнение, оплаченную клиентом банка. Например, в виде поднятия процентной ставки.
Если такое разрешение получено без дополнительных затрат, то надо определиться с ценой продажи объекты недвижимости. А определить ее нелегко. Так как такой объект недвижимости купить готов не каждый, да и сделку такую провести, крайне сложно. Далее идут сложные переговоры с банком, покупателями, заключаются всевозможные соглашения, договоры, акты и т.д. Это необходимо, чтобы застраховать все стороны участвующие в сделке и минимизировать их риски.
Екатерина ЧЕКРИЗОВА, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
Что пугает покупателя в этой ситуации? Привлекательная цена на квартиру, которая ниже рыночной (это подозрительно!), или непонятная схема сделки продажи из-под залога?
Немало написано статей-«страшилок» для покупателей недвижимости, предостерегающих от покупки квартиры по цене ниже рыночной. Во многих случаях эти предостережения справедливы: ценообразование недвижимости, как и любого товара, подчинено законам рынка, согласно которым низкая цена обычно является следствием тех или иных недостатков.
Однако в случае если продается квартира, находящаяся в залоге у банка, я бы не спешила сразу пугаться ее привлекательной цены и подозревать, что здесь что-то не так. Давайте разберемся: не секрет, что нынешний рынок недвижимости не отличается ажиотажным спросом. Соответственно, в этих условиях квартиры продаются долго и конкуренция среди продавцов высока. Причем, подобная конкуренция имеет место даже среди продавцов квартир, не имеющих никаких обременений и отягощений. Что же остается делать тем продавцам, квартиры которых эти обременения имеют? Для них едва ли не единственным способом полноценно включиться в битву за покупателя является предложение своих объектов по изначально привлекательным ценам. Что, собственно, они и делают.
Что же касается юридических рисков приобретения квартир, находящихся в залоге, я бы также не стала драматизировать ситуацию. Оформление такой сделки, на самом деле, несколько сложнее, чем в обычном случае, но не более того.
То, что недвижимость находится в залоге у банка, на мой взгляд, является скорее положительным фактором: значит, в свое время эта квартира была принята банком в качестве обеспечения по долговым обязательствам, то есть юристы банка и страховой компании одобрили сделку.
Мой совет покупателям: сразу пугаться не стоит, но соблюдать осмотрительность необходимо. В частности, еще до внесения аванса за «залоговую» квартиру рекомендую выяснить, знает ли банк-залогодержатель об «инициативе» собственника продать свою недвижимость и какая в этом банке принята схема продажи квартиры из-под залога.
Некоторые банки вообще не разрешают продажу из-под залога – они готовы предоставлять документы для снятия обременения только в случае полного погашения кредита. В этом случае я рекомендую крайне осмотрительно подходить к приобретению такой квартиры, так как риски очевидны. По сути покупателю предлагают вначале оплатить остаток чужого долга своими денежными средствами. Лишь затем с квартиры будет снято обременение и покупатель, уже отдавший деньги, получит возможность провести сделку купли-продажи. Если же после снятия обременения продавец вдруг «передумает», покупателю не позавидуешь: деньги ему банк не вернет.
На практике большинство банков, активно работающих на рынке ипотеки, разрешают продажу квартир, обремененных залогом, и применяют такие схемы, при которых на всех этапах сделки учитываются интересы всех сторон. А если подобную сделку будет сопровождать грамотный и расторопный риелтор, то покупатель и не заметит каких-либо неудобств.
Светлана САВИЧЕВА, начальник юридического отдела АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь»:
В целом приобретение залоговой недвижимости обычно не таит каких-то серьезных проблем для покупателя. Но нужно иметь в виду, что существует несколько схем купли-продажи квартиры. Каждая схема имеет преимущества и недостатки. Первая схема – покупка квартиры под контролем банка. Банк предоставляет ячейку, в которую покупатель вносит деньги для погашения задолженности продавца. Разница между остатком по кредиту и ценой квартиры закладывается в другую ячейку. После получения документов из регистрационных органов банк получает остаток долга, а продавец получает разницу между ценой квартиры и остатком задолженности. Данная схема наиболее безопасна для всех сторон сделки. При этом покупатель должен быть уверен, что бывший владелец не имеет никаких тяжб с банком или третьими лицами по поводу данной недвижимости. Минус данного способа в том, что покупатель в этом случае должен быть, как выражаются риелторы, «с прямыми деньгами». То есть он заранее должен обладать суммой, необходимой для покупки этой квартиры. Вариант с кредитом не пройдет.
Вторая схема покупки залогового жилья предполагает осуществление сделки без ведома банка. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи, получив заранее согласие банка на досрочное погашение кредита. После перечисления средств продавец получает документ об отсутствии задолженности, обременение снимается, далее регистрируется договор купли-продажи, а продавец получает остаток средств. Эта схема более рискованна для покупателя, чем первая. И самое страшное, что может произойти, это отказ или уклонение от продажи квартиры после того, как покупатель оплатил за него кредит. Если есть правильный предварительный договор, покупатель, конечно, может через суд заставить продавца продать-таки квартиру. Но, во-первых, это судебная тяжба, во-вторых, предварительный договор должен быть составлен безупречно, в третьих, передача денежных средств на погашение кредита должна быть закреплена в документах так, чтобы ни у кого не возникло и тени сомнения откуда эти средства у должника взялись.
Алексей КОЛГУШКИН, коммерческий директор, партнер ГК «Глубина»:
Необходимо понимать причину залога. Если квартира находится в залоге «за долги», то надо разбираться в причинах и возможных последствия. Если залог обусловлен суммой кредита, выданного банком застройщику, то перед сделкой:
- либо застройщик обязан погасить заложенность перед банком и вывести квартиру из залога,
- либо возможна схема погашения кредитных обязательств денежными средствами клиента, но опять же с регистрацией снятия залога и перехода права.
Олег СУХОВ, адвокат:
Если квартира обременена ипотекой, а условиями договора не предусмотрена возможность ее свободного отчуждения, то для реализации такого жилого помещения потребуется получить согласие банка на заключение сделки.
Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», имущество, обремененное ипотекой, может быть отчуждено залогодателем (собственником) другому лицу только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором. Это означает, что если договором ипотеки не предусмотрено свободное распоряжение обремененным имуществом, а согласие на заключение договора купли-продажи не было получено от залогодержателя, то даже если право собственности удастся зарегистрировать на покупателя, по суду сделка может быть признана недействительной.
Перед совершением сделки, если продавец погасил кредит, необходимо, чтобы он предоставил все необходимые документы о выплате долга, обеспеченного ипотекой. Кроме того, следует ознакомиться с условиями договора ипотеки, так как в силу ст. 38 закона «Об ипотеке» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Таким образом, в случае, если, например, размер невыплаченного банку долга составляет 10 млн рублей, то именно такую сумму придется выплатить новому собственнику и на тех же условиях, которые обозначены в договоре с прежним залогодателем.
В любой сделке, связанной с залогом/ипотекой, я рекомендую получать информацию напрямую в банке о действительных выплатах и официальное согласие на сделку по переводу собственности от одного владельца другому.
Также необходимо понимать, что факт нахождения квартиры в залоге у банка не гарантирует ее юридической «чистоты», и обязанность выплаты банку долга может оказаться не единственной неприятностью. Например, в жилом помещении могут быть «прописаны» граждане, отказавшиеся от приватизации, в соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29.12.2004 № 189 они сохраняют право пожизненного пользования квартирой. Или проживать иные лица, сохраняющие пожизненное право пользования залоговым помещением. Такой спор в этом году у меня был в Никулинском районном суде Москвы.
Перед заключением сделки необходимо тщательно проверить все документы, так как помимо рисков, связанных с ипотекой, возможно и наличие множества иных подводных камней, присущих рынку вторичной недвижимости. Нередко привлекательная цена связана именно с наличием подобных рисков.
