Петербургский застройщик ЛЭК, рассчитывая ускорить приток частных инвесторов, первым в России задумал продавать жилье не целиком, а по квадратным метрам. Однако потребителя, который может клюнуть на это предложение, не назовешь лояльным.
«У нас очередь из покупателей стоит, но мы специально продаем небольшими партиями, чтобы не обрушить рынок»,-- уверяет президент петербургской строительной группы ЛЭК Олег Филиппенков.
«Партий» ЛЭК должно хватить надолго. Общий размер портфеля компании -- 4 млн кв. м жилья, из них 1,5 млн кв. м приходится на 104 строящихся объекта. Остальные 2,5 млн кв. м будут построены на 11 участках, которые находятся в собственности ЛЭК и ждут своей очереди. Однако такой вот парадокс: хотя в руководстве компании говорят о потоке страждущих, в офисе продаж менеджеры первым делом спешат пообещать потенциальному покупателю (в данном случае корреспонденту СФ) 15-процентную скидку. Информацию о продажах квартир в ЛЭК не раскрывают, но сбыт небольшими партиями и забота о стабильности рынка не слишком-то стыкуются с предлагаемыми скидками.
Вполне возможно, что дела у ЛЭК идут не хуже, чем у других застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга, ведь сегодня дисконт на некоторые жилые объекты доходит до 25–30%. Строители расплачиваются за сверхприбыли, полученные в 2006 году, когда цены выросли вдвое. По официальным данным самих игроков, объемы продаж в 2007 году упали по сравнению с предыдущим на 10–15%, по неофициальным -- более чем на треть.
Филиппенков убежден, что подобрал ключик к кошелькам напуганных частных инвесторов. Он решил воспользоваться новым маркетинговым инструментом: с осени ЛЭК начинает продавать квартиры по квадратным метрам. Пока только в одном доме -- клубном проекте «Диадема» общей площадью 8 тыс. кв. м, строящемся в Петербурге, на улице профессора Попова, 26. Однако если продажи пойдут, то подобная схема будет использована и на других объектах. Но, похоже, инструмент скорее принесет ЛЭК новые проблемы, чем решит старые.
До «Пятерочки»
Сейчас ЛЭК является крупнейшим застройщиком Санкт-Петербурга, занимая около 15–20% рынка жилого строительства. И в будущем планирует довести свою долю до 30%. При этом если обычно соотношение собственных и привлеченных средств в проектах девелоперов составляет 30:70, то, по словам Филиппенкова, у ЛЭК все ровно наоборот. Две трети строительства компания финансирует самостоятельно.
Очевидно, запас прочности можно объяснить капиталом одного из владельцев -- Андрея Рогачева, который более известен как основатель продуктовых сетей «Пятерочка» и «Карусель». Компания ЛЭК появилась на свет в 1989 году, то есть ровно за десять лет до «Пятерочки», и стала первым бизнес-проектом будущего российского миллиардера от розницы. Партнером Рогачева был Павел Андреев, долгое время руководивший ЛЭК.
Начинала компания с разработки приборов для экологических исследований (собственно, аббревиатура ЛЭК означает «лаборатория экологического контроля»), а в 1992 году «лаборанты» попробовали свои силы в реконструкции нескольких ветхих зданий в городе на Неве, после чего решили переключиться с заботы об окружающей среде на более прибыльную жилую недвижимость. Как утверждает Филиппенков, последние несколько лет объем возводимого компанией жилья ежегодно увеличивается вдвое. И 2007 год не должен стать исключением: по его итогам компания собирается сдать 360 тыс. кв. м. Однако продавать квартиры сегодня гораздо сложнее, чем строить. Тем более что именно сейчас власти решили наконец покончить с «серыми» схемами продаж жилья.
ДОСЬЕ
Компания ЛЭК образовалась в 1989 году, а в 1992-м занялась строительством жилья. С тех пор возведено более 50 домов, а нынешняя доля ЛЭКа на рынке строительства жилья Санкт-Петербурга, по собственным оценкам, составляет примерно 15%. Общий размер портфеля -- около 4 млн кв. м, куда входят 104 объекта в Петербурге, квартал «Магнолия парк» в Москве и многоквартирный дом в Сочи. Кроме того, в Санкт-Петербурге ЛЭКу принадлежит 11 земельных участков, на которых планируется построить еще около 2,5 млн кв. м. Всего, по расчетам экспертов, на реализацию всех проектов ЛЭК потребуется приблизительно $4 млрд. В последнее время интересы компании постепенно перемещаются из эконом-класса в дорогие категории «бизнес» и «элит». Если два года назад доля такого жилья не превышала 10%, то уже в 2008-м она должна вырасти до 40–45%.
НОУ-ХАУ
Компания ЛЭК:
-- 70% строительства финансирует самостоятельно и только на оставшиеся 30% привлекает средства соинвесторов;
-- с осени планирует запустить систему жилищных сертификатов, что позволит продавать жилье не целыми квартирами, а по квадратным метрам, расширив число потенциальных покупателей.
РЫНОК
Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга считается сегодня третьим по привлекательности в России после Москвы и Сочи. В последнее время здесь возводится около 2 млн кв. м жилья в год. 2007-й обещает стать рекордным: по словам губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, в городе планируется сдать 2,6 млн кв. м.
Сейчас средняя стоимость 1 кв. м, по данным аналитического центра «Бюллетень недвижимости», на первичном рынке жилья составляет 63,6 тыс. руб., а на вторичном -- 73,3 тыс. руб. Наиболее дорогие предложения сосредоточены в Центральном и Василеостровском районах, а самые дешевые -- в Выборгском и Приморском.
На рынке жилья Санкт-Петербурга работают около 300 застройщиков, однако большинство из них -- небольшие фирмы, занимающиеся возведением одного-двух объектов или реконструкцией ветхого жилья. В результате около половины рынка приходится на четырех основных игроков: ЛЭК, ЛенспецСМУ, «Строймонтаж» и группу ЛСР. Лидером является ЛЭК, доля которой на рынке оценивается в 15%.
Время разбрасывать камни
Еще год назад подавляющее большинство компаний работали по так называемым альтернативным схемам: вексельной, паевой, с помощью договоров инвестирования и предварительной продажи и т. д. Общий смысл схемы, по словам директора юридической компании Corpus Juris Дениса Балакина, сводится к тому, что клиент приобретает некий документ, в котором, как правило, записаны не номер и параметры его будущей квартиры, а сумма, внесенная им в кассу строительной компании. По сути это было джентльменское соглашение между покупателем и застройщиком. Последний планировал что-то построить, но при этом не нес за обещанное практически никакой ответственности. В частности, ЛЭК до сих пор работает по вексельной схеме. Но, с одной стороны, жилая недвижимость превращается в рынок покупателя, что не позволяет застройщикам и дальше диктовать правила игры. А с другой -- использование альтернативных схем становится все опаснее.
Первой ласточкой стали проблемы агентства МИАН. Федеральная налоговая служба обвинила его в уклонении от уплаты налогов на сумму 1 млрд руб. при помощи вексельной схемы -- камешек в огород практически всех крупных застройщиков. Так что если сегодня доля «альтернативных» сделок на рынке уже сократилась, по мнению экспертов, до 40–50%, то в будущем она, скорее всего, станет еще меньше.
Теперь, согласно федеральному законодательству, существует всего три механизма привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов: договор в соответствии с законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», жилищные кооперативы и жилищные сертификаты.
Большая часть девелоперов, например «Система-Галс», «Новая площадь» и «Пересвет-инвест», решили продавать квартиры по договору долевого участия. Главное неудобство этого механизма для застройщика заключается в том, что он должен построить и передать жилье гражданам в определенный срок, а в случае задержки выплатить неустойку из расчета 1/350 суммы сделки за каждый день просрочки. Олег Филиппенков считает, что работа по этим условиям -- настоящий мазохизм.
Некоторые застройщики, решившие работать «по-белому», стали привлекать средства, создавая на базе своих компаний жилищные кооперативы. В частности, именно осуществляет продажи «Капитал груп». «Главный минус кооперативной схемы в том, что граждане после волны развала жилищных кооперативов не очень доверяют этому институту»,-- полагает директор по работе с доверителями юридической фирмы «Мегаполис лигал» Александр Трифонов. Так, явными мошенниками оказались жилищные кооперативы ЖНК-200 в Нижнем Новгороде и «Содействие» в Твери. Были проблемы и у членов крупного столичного кооператива «Строим вместе».
Первым, кто рискнул опробовать схему продаж при помощи жилищных сертификатов, стал ЛЭК. Вопрос в том, не является ли ЛЭК еще большим «мазохистом», чем компании, работающие по закону №214?
Без риска и пыли
В чем суть схемы ЛЭК? Каждый сертификат -- это настоящая эмиссионная ценная бумага, номинированная, правда, в квадратных метрах. Минимальная площадь жилья, которую можно приобрести по этой схеме, законом не определяется: сам ЛЭК установил цифру 0,1 кв. м. «Это эффективный инструмент привлечения покупателей,-- считает Филиппенков.-- Приобретать жилье небольшими частями очень удобно». Правда, как предупреждает заместитель генерального директора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов, при использовании этой схемы покупатели не смогут взять ипотечный кредит.
С другой стороны, замечает руководитель отдела аналитики корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, несмотря на стагнацию рынка, сегодня значительная часть людей по-прежнему рассматривает недвижимость как объект для инвестиций. Но купить целую квартиру под силу далеко не каждому рядовому инвестору. А с помощью сертификатов вложиться в недвижимость может почти каждый. Если 1 кв. м в «Диадеме» стоит $4,6 тыс. (и это без учета скидки), то входной минимум составляет всего $460.
Владелец сертификата ничем не рискует (разумеется, до тех пор, пока компания, продавшая бумагу, сохраняет платежеспособность). Согласно условиям договора, держатель может в любой момент вернуть сертификат застройщику. Причем ЛЭК обязуется выкупить бумагу по первоначальной цене с процентами. Поскольку российское законодательство не регулирует размер таких начислений, ЛЭК здесь опять действовал самостоятельно и решил выплачивать проценты из расчета ставки рефинансирования ЦБ (в настоящее время 10% годовых). «Если бы мы брали средства в банке, то выплаты по кредиту обошлись бы нам примерно в те же 10%. А для клиентов эта ставка привлекательнее, чем начисления по банковским вкладам»,-- объясняет вице-президент ЛЭК по финансам Вячеслав Мишин.
Во власти спекуляций
Проблемы с держателями небольших партий жилищных сертификатов неизбежны, уверены конкуренты ЛЭК. Например, как быть с микроинвесторами, которые могут «довольствоваться» всего 1–2 кв. м? Ведь когда у квартиры есть такой «миноритарий», ее уже не продать клиенту, который хочет купить ее целиком. «Сертификат выдается на метры в доме, а не на площадь в конкретной квартире. А зарезервировать определенную квартиру клиент может, только приобретая 30% ее площади,-- парирует Вячеслав Мишин.-- Причем по окончании строительства человек, зарезервировавший квартиру, должен выкупить оставшуюся часть площади». ЛЭК, в свою очередь, прекратит начислять по сертификатам проценты через полтора года после завершения строительства. Таким образом, на стабильном рынке держать бумаги дальше станет невыгодно.
Проблема в том, что в случае дальнейшего падения рынка недвижимости люди могут захотеть сдать сертификаты раньше, чем ожидает ЛЭК, и потребовать деньги вместо квадратных метров. «В первую очередь эту схему нужно рассматривать как спекулятивный инструмент для частных инвесторов»,-- подчеркивает руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов. При резком снижении цен на жилье самый разумный для держателей сертификатов вариант -- вернуть их застройщику. Ведь тому придется выкупать ценную бумагу по старой цене, да еще и с процентами. На эти деньги клиент сможет купить жилье более высокого качества или большей площади у того же ЛЭК.
Во что может вылиться для застройщика массовый возврат сертификатов, посчитать несложно. Чтобы единовременно выкупить весь выпуск сертификатов на 8 тыс. кв. м, ЛЭК потребуется около $37 млн, не считая набежавших процентов. По расчетам СФ, это составит 20–30% годовой прибыли компании. «При своих объемах строительства ЛЭК, конечно, найдет способ вернуть деньги, где-нибудь перекредитоваться,-- говорит Евгений Фетисов.-- Но это будет достаточно серьезный удар».
Предвыборное воздержание
Что может ожидать ЛЭК? Надеясь хоть как-то повлиять на ситуацию, российские девелоперы популяризируют идею, будто сложившаяся ситуация с ценами -- обычное сезонное затишье, а осенью жилье вновь будет дорожать. Однако, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на московскую недвижимость начали падать еще осенью 2006 года и с тех пор уменьшились на 10–15%. Похожую тенденцию показывает и петербургский рынок, с отставанием на два-три месяца.
Дать точный прогноз развития ситуации с ценами достаточно сложно, тем более что честно корректировать свои прайс-листы застройщики не спешат, опасаясь неконтролируемого обвала рынка. Тем не менее Крапин уверен, что коррекция цен продлится примерно до весны 2008-го и они снизятся еще примерно на 10–15%. С этой оценкой согласен и председатель экспертного совета ИК «Финам» Сергей Хестанов: «Пока лучше воздержаться от вложений в недвижимость. До президентских выборов (намеченных на март 2008 года.-- СФ) я бы советовал подержать средства на банковских вкладах, а потом „перекинуться” на фондовый рынок».
Так что затея с сертификатами рискует остаться экспериментом, причем весьма дорогостоящим. Да и само руководство ЛЭК не исключает, что, если схема не оправдает себя, компания вольется в ряды «мазохистов», то есть начнет работать по закону №214 о долевом строительстве. Кстати, квартиры в той же «Диадеме» уже продаются -- и не по сертификатам, а по старой доброй вексельной схеме.
