Какие жилые комплексы строятся в промзонах? Стоит ли бояться покупки жилья на месте бывших производств?
Площадок под строительство новых жилых комплексов стремительно становится все меньше. Главный резерв на сегодня, помимо территорий с ветхими пятиэтажками, - промзоны. Проекты реновации бывших промышленных зон появляются все чаще, но, как правило, здесь строят многофункциональные комплексы с апартаментами. Urbanus.ru выяснил, какие жилые комплексы с классическими квартирами успешно строятся и реализуются в промзонах.
Одни плюсы?
Реновация промзон обусловлена дефицитом пригодных для застройки площадок в Москве. Поскольку территории неиспользуемых производств суммарно занимают более 17% площади города, власти обратились к этому ресурсу. «В текущих рыночных условиях освоение данных площадок – это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупную комплексную застройку с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. Важным преимуществом строительства недвижимости в районе промышленных зон состоит в том, что чаще всего на данных участках уже есть необходимые коммуникации и мощности», – отмечает Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли».
Вывод производства за черту города, помимо всего прочего, улучшает экологическую обстановку, отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Также освоение территорий промзон способствует децентрализации: в частности, перенос производства позволяет создать новые рабочие места на периферии, разгрузить транспортные потоки в городе, ослабить давление на инфраструктуру.
«Необходимость реновации столичных промзон, прежде всего, обусловлена крайне низкой эффективностью их использования. Промышленные гиганты уже давно отошли в прошлое. И сейчас многие промзоны представляют собой масштабные полузаброшенные территории – большинство предприятий либо вовсе не эксплуатируется, либо сдается в аренду под офисы, а некоторые объекты и вовсе частично разрушены. Те же промзоны, в которых еще сохранились действующие предприятия, зачастую оказывают негативное влияние на экологию города. При этом данные территории имеют огромный потенциал с точки зрения строительства жилой, коммерческой недвижимости, социально-бытовой инфраструктуры. В условиях острого дефицита свободных участков под застройку в старых границах города не использовать эти площадки абсолютно неразумно», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Некоторые сложности
По сравнению со стройкой «в чистом поле», проекты комплексного освоения промзон – более сложные с точки зрения девелопмента и, как правило, более долгие. Помимо необходимости глубокой проработки самого продукта, строительство на данных площадках предполагает решение дополнительных вопросов по выводу предприятий, сносу существующих строений, решение проблем с транспортной нагрузкой.
«Одна из основных проблем – это большие затраты на рекультивацию, однако, если производится масштабная реновация промзон в рамках правительственного проекта высока вероятность того, что застройщики будут проводить полноценный комплекс мер. Учитывая ситуацию с дефицитом доступных проектов в Москве, при отсутствии активных вредных производств рядом с комплексом, факт его строительства на территории бывших промзон зачастую заботит покупателей в последнюю очередь», - отмечает Владимир Богданюк.
Сегодня большинство участков, на которых располагались крупные промышленные предприятия, по своим ресурсным характеристикам позволяют создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения – жилая, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная и т.д. Чисто технически для создания жилых комплексов подходят любые площадки бывших промзон, хотя конечно, лучше, чтобы производство, расположенное на них раннее, было не вредным.
«Строительство на месте бывших промышленных зон подчиняется тем же законам, что и строительство на так называемой свободной земле. Всё зависит от местоположения, инфраструктуры, окружения. Вывод с территории жилого района действующего завода или любого другого промышленного предприятия положительно сказывается на привлекательности района и его экологической составляющей. Улучшается внешний облик района, появляются новые объекты социально-бытовой и коммунальной инфраструктуры. Поэтому и у местных жителей, и покупателей из других районов появляется возможность улучшить жилищные условия», – считает начальник отдела маркетинга и рекламы «ЛСР. Недвижимость – Москва» Ольга Денисова.
Таким образом, при реновации промзон нет четкого разграничения на площадки, которые подходят исключительно под строительство жилых домов с квартирами или комплексов с апартаментами. Все эти территории согласно Генплану изначально отданы под административно-деловые функции. И появление на данных участках квартир или апартаментов зависит от того, удастся ли девелоперу изменить вид разрешенного использования.
Опасения покупателей
Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, практика продаж в уже реализуемых проектах показывает, что даже при возникновении опасений со стороны клиентов, застройщики и продавцы приводят весомые аргументы, их снимающие. Тем более многие застройщики не ограничиваются словами, а проводят работы по рекультивации грунта перед началом строительства.
Безусловно, под реновацию попадают и промзоны, на территории которых раньше располагались предприятия, загрязняющие атмосферу выбросами вредных веществ. И даже после их вывода за пределы города экологическая обстановка данных промзон по-прежнему остается неблагоприятной. Однако в таких случаях застройщики просто проводят специальные экологические мероприятия (например, рекультивацию почвы), а затем уже приступают к застройке территории.
Но настороженность, безусловно, есть, отмечает Екатерина Фонарева. «Ее степень зависит от вида производства, которое действовало ранее на данной территории. Однако вопрос спроса чаще всего решает цена предложения», - говорит эксперт и приводит пример ЖК эконом-класса «Некрасовка-Парк». Проект возводится на территории бывших полей орошения (Люберецкие поля). Сегодня в рамках данного комплекса строится целый микрорайон с собственной инфраструктурой. При этом улучшается транспортная обстановка в районе за счет строительства дорог, а также планируется открытие станции метро. Стоимость квартир невысокая для Москвы – в среднем, около 100 тыс. рублей за кв. м. И спрос находится на высоком уровне.
«Не думаю, что сегодня есть проблемы, связанные со страхом покупателей жить на территории бывших промзон. В случаях, когда есть понимание, что предприятие загрязняло территорию, девелопером проводится рекультивация земли. Боятся просто нечего», – считает Екатерина Тейн, директор розничных продаж Группы ПСН.
Что касается экологических мероприятий. Если строительство ведется на территории бывшего вредного производства, то решение о мерах рекультивации принимается по результатам экологической экспертизы. В зависимости от степени загрязнения почвы могут быть разные варианты решения – к примеру, обсыпка чистым грунтом сверху, если уровень загрязнения небольшой. При высокой степени загрязнения – необходимо снимать слой грунта, толщина которого зависит также от степени загрязнения, и вывозить его на специальный полигон, далее нужно привезти новый чистый слой почвы.
Примеры реновации промзон под жилые комплексы с квартирами
Объект
Класс
Промзона
Девелопер
ЖК «Большое Кусково»
Эконом
Кусковский химический завод
ГК «ПИК»
«Некрасовка-Парк»
Эконом
Люберецкие поля
Lexion Development
ЖК «Царицыно»
Комфорт
Московский комбинат хлебопродуктов «Настюша»
ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов»
ЖК «Триколор»
Комфорт
Деревообрабатывающий комбинат №17
Capital Group
МФК «Рязанский проспект»
Комфорт
Карачаровский механический завод
Группа ПСН
ЖК River Park
Комфорт
Территория Судостроительного комбината
AEON Corporation и «Ферро-Строй
ЖК «Фили Град»
Комфорт
Бывшие складские помещения
MR Group
ул. Мельникова, вл. 1-3
Бизнес
ЖБИ №5
ООО «Простройинвест М»
ЖК «Скай Форт»,
Бизнес
Нагатинский завод строительных материалов
ИСК «Столица»
ЖК «Староалексеевская»
Бизнес
Экспериментальный завод качественных сплавов
ГК «Высота»
ЖК «Утёсов»
Бизнес
Промзоны «Силикатные улицы»
«ГРАС»
ЖК «Донской Олимп»
Бизнес
Завод по обработке цветных металлов (МЗОЦМ)
ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М»
ЖК Red Side
Бизнес+
Территория бывшей автобазы №20
«БС Групп»
МФК «Маршал»
МФК класса Бизнес
Бронетанковый ремонтный завод
ОАО «494 УНР»
ЖК «Сердце столицы»
Премиум
Рромзона на Шелепихинской набережной
«Дон-строй»
ЖК «Наследие»
Премиум
Территория завода «Излолит»
«Галс-девелопмент»
«Английский квартал»
Премиум
Автокомбинат №32
ГК «ПИК»
ЖК Barrin House
Элит
Шелкокрутильная фабрика «Моснитки»
«Дон-Строй»
ЖК «Литератор»
Элит
Экспериментальный завод напитков «Хамовники»
«Галс-Девелопмент»
«Садовые кварталы»
Элит
Завод «Каучук»
Группа «БИН»
Fusion Park
Элит
Троллейбусный парк
Интеко
ЖК Knightsbridge Private park
Элита
Хлебозавод №6
«Реставрация Н»
Среди проектов, заявленных на территории промзон, можно отметить:
- территорию завода «Сакко и Ванцетти» на Тараса Шевченко;
- территорию Московской тюлево-гардинной фабрики на Савинской набережной;
- остров Балчуг и др.
Данные площадки обладают высоким потенциалом в силу своего расположения в престижных районах, близости к воде, хороших видовых характеристик.
