Счастье переезда в новую квартиру нередко бывает омрачено: тут вам и грабежи в период отделки квартиры, отсутствие горячей воды, перебои с холодной водой, отоплением и электричеством, неработающий лифт, неблагоустроенная территория... Причем, этот неприятный период порой затягивается не на месяцы, а на годы! Увы, с этим сталкиваются почти все новоселы Петербурга.
Всё схвачено...
Решить проблемы, возникающие на стадии строительства и при заселении в новый дом, через управляющую структуру — товарищество собственников жилья (ТСЖ) — владельцам квартир чаще всего не удается. Как правило, председатель ТСЖ — сотрудник строительной компании, получающий в ней зарплату, или человек, так или иначе с этой компанией связанный. И он, естественно, действует в интересах тех, кто его назначил.
Справедливости ради, надо отметить, что не все застройщики и их управляющие структуры одинаковые, но идеальных, таких, чтобы отвечали всем запросам новосёлов и действовали в их интересах, похоже нет.
Например, застройщик 12-этажного дома по улице Вербная 10-12 в Петербурге — ЗАО «Фирма «Петротрест» — начал заселение дома весной 2004 года. И новоселы сразу же столкнулись с проблемой воровства. «Петротрест» не стал организовывать охраны парадных на период ремонта квартир — в результате квартиры опустошили воры. Причем, как говорят жильцы дома, все их обращения в «Петротрест» не имели успеха — «дом мы сдали, организуйтесь, как хотите», отвечали им. Однако как могут организоваться жильцы дома, если они там пока не живут? Железные двери квартир грабители вырезали автогеном и выносили всё, вплоть до раковин и унитазов.
На этом проблемы не закончились. Много месяцев около дома не были установлены контейнеры для мусора, и двор буквально утопал в грязи и отбросах. В здании до сих пор не работает лифт, почти каждый день отключается электричество и, наконец, по каким-то не ведомым жильцам причинам в квартирах сильно повышена влажность — стены покрываются плесенью...
В доме по адресу Серебристый бульвар, 21, который построил строительный холдинг «ЛенСпецСМУ» в середине 2002 года, на время ремонта квартир строительная компания организовала охрану. Так что воровства тут не было. Достаточно благоустроенной и организованной была и придомовая территория. Сбои с водой и электричеством случались, но, как говорят, не носили массового характера. Однако есть другие проблемы...
Коммерческие помещения дома — собственность «ЛенСпецСМУ» — эксплуатируются с нарушениями. Арендаторы изуродовали фасад самодеятельными пристройками и, что гораздо существеннее, как нам рассказали, снесли в подвалах стены, которые трогать было никак нельзя. Возможно, поэтому на кирпичных стенах дома появились трещины. Почему председатель ТСЖ — на тот момент штатный сотрудник «ЛенСпецСМУ» — никак не препятствовал безобразиям, жильцам дома непонятно. Обнаружилось и низкое качество кирпича: уже сейчас в некоторых местах фасад крошится. «Интересно, что будет дальше?», — печально интересуются жильцы.
Потребители или партнеры?
Защитить свои интересы, используя Федеральный Закон РФ «О защите прав потребителей», дольщику крайне сложно. Исков на основании этого закона немного, в частности, из-за того, что суды не всегда признают дольщика потребителем. Хотя еще в 2002 году Верховный суд РФ признал дольщиков потребителями и рекомендовал им решать проблемы с организациями (инвестиционно-строительные, инвестиционные компании, застройщики и др.), основываясь именно на этом законе.
«По сути, дольщик не является потребителем, а строит дом вместе со строительной компанией, которой доверяет деньги, то есть строительная компания и дольщик — партнеры», — объясняет заместитель председателя городского комитета защиты прав потребителей на рынке недвижимости Анна Федорова. Иными словами, в сложившейся ситуации не в интересах дольщика предъявлять претензии строительной компании через суд. Во всяком случае, пока идет строительство. А то вдруг компанию лишат лицензии, она разорится. И дольщик останется с договором, но без денег.
Застройщики заключают с дольщиком договор о совместном финансировании строительства объекта. Такой договор может называться как угодно: «о долевом участии в финансировании строительства», «инвестиционный договор», «о долевом инвестировании» — вариаций много. Но, по сути, это договор простого товарищества. То есть дольщик — такой же инвестор, как и застройщик, а строительство дома — это совместная деятельность. Однако и здесь есть одна тонкость. «Если вы строите дом в складчину, то никто ни на ком не должен наживаться. Но в случае строительства дома с участием дольщиков строительная компания получает от них деньги за квартиру с учетом собственной прибыли», — говорит юрисконсульт ЗАО «Стройлегпром» Ричард Чечин.
Юристы сходятся во мнении, что отстоять права дольщика в суде можно, но очень сложно, дорого и долго. Будет намного лучше, если сами дольщики, заключая долевой договор, внимательно изучат его и посоветуются с юристом. «Причем договор надо заключать всегда с застройщиком, и ни с какой другой компанией, у которой может быть договор о совместной деятельности с застройщиком, — советует Ричард Чечин. — Иначе дольщик может остаться без денег и без жилья».
В договоре должны быть отражены все возможные мелочи и детали. Наличие в квартире внутренних стен, окон, входных дверей — не подразумевается само собой. Если в договоре этого пункта нет, застройщик имеет полное право не устанавливать их, и никакой закон не заставит его это сделать.
Самый распространенный вид нарушения условий договора, за который дольщик может призвать к ответу недобросовестного застройщика, — это срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию. По закону «О защите прав потребителей», дольщик вправе требовать с застройщика выплаты пени в размере 3% стоимости квартиры за каждый день просрочки. То есть, за 34 дня просрочки дольщик чисто теоретически может получить от застройщика неустойку в размере полной стоимости квартиры — и саму квартиру в придачу. Разумеется, о таких случаях никто не слышал и вряд ли услышит...
Непреодолимые силы
Но далеко не всегда в срыве сроков виноват застройщик. Конечно, строительную площадку в Петербурге вряд ли разрушит землетрясение или извержение вулкана. Зато может попортить, например, наводнение. А это — «препятствие непреодолимой силы». И за его последствия застройщик ответственности не несет — то есть, за задержку срока неустойку не платит.
К «непреодолимым препятствиям» петербургские строители относят и деятельность городских монополистов и органов власти — ГУП «Водоканал», ГУП «ТЭК СПб», ОАО «Ленэнерго», «Ленгаз», Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). Именно эти организации строители традиционно винят в срыве сроков. И здесь рассчитывать на получение неустойки дольщикам не стоит. По мнению юристов, застройщик переложит ответственность на другую организацию, и делу этому конца не будет...
Например, строительная компания «Северный город», входящая в холдинг RBI, построившая 16-этажный дом на пересечении улиц Бухарестской и Олеко Дундича, сдала его на полгода позже обещанного срока (в общем, это обычное дело в городской практике). Застройщик объяснил задержку тем, что компанию вынудили строить дополнительную электрическую подстанцию. Та, к которой планировалось подключиться изначально, не выдержала нагрузки. В связи с этим всем дольщикам разослали информационные письма с просьбой подписать дополнительное соглашение и не претендовать на выплату пени за позднюю сдачу дома (в самом договоре эти пени были предусмотрены).
Кроме того, в некоторых квартирах вместо двух балконов (по плану) оказался только один. Правда, после оформления документов на жилье в ГБР компания обещает выплатить жильцам деньги за разницу площадей. К моменту заселения дома электричество было подключено по временной схеме, поэтому лифты пока не работают. В связи с тем, что весь дом делает ремонт, это создает вполне понятные проблемы.
Но «временное» электроснабжение и месяцами не работающие лифты — это уже норма для новых петербургских домов. Бывают и более неприятные случаи. Например, в 12-этажном панельном доме, построенном в 2003 году ЗАО «Стройкомплекс» на проспекте Косыгина, 33, жильцы при заселении обнаружили в некоторых квартирах сломанные двери и разбитые окна. Таким нехитрым способом ни в чем не повинным новосёлам «отомстили» недовольные оплатой труда наемные работники фирмы «Лентехстрой», занимавшейся отделкой квартир. Правда, вскоре жильцам бесплатно заменили испорченное «гастарбайтерами» имущество.
Однако сама отделка, которая входила в стоимость квартир, оказалась ниже всякой критики. Например, стены элементарно не оштукатурили перед наклейкой обоев, а основу под линолеум положили на бетонный пол только на первых двух этажах. При этом сам линолеум постелили откровенно безграмотно, без припуска, а потому после естественной «усушки» он начал повсеместно вылезать из-под плинтусов, а небрежно наклеенные обои во многих местах уже отстают от стен. Впрочем, крайне низкий уровень отделочных работ вполне соответствовал невысокому качеству использованных при этом материалов российского производства.
В Москве дела, судя по высказываниям тамошних новоселов, обстоят несколько веселее, чем в Петербурге. Там и срывы сроков сдачи домов поменьше, и качество строительства получше. Но ведь и цены там повыше...
Например, застройщик «МосСтрой» в 2003 году сдал в эксплуатацию в районе Люблино 17-этажный панельный дом с декоративной кирпичной отделкой с задержкой всего на месяц. К моменту заселения дома всё работало: лифты (грузовой и пассажирский), электричество, водоснабжение. Дом сдавался с отделкой, в которую входят пластиковые стеклопакеты (не из самых дорогих, но вполне приличные), на полу линолеум, стены в обоях — не самых роскошных, но наклеены на совесть, не отлипают, стены ровные... Владельцы отделочными работами остались довольны. Квартиры тёплые, маленького радиатора вполне достаточно для обогрева. Лифт работает всегда, а вот домофон периодически ломается.
Контролёры разводят руками...
Фактически, ответственности за качество строительства в России никто не несет. Найти виновного после какого-либо происшествия практически невозможно. Все работают по принципу: чем больше бумаг, тем безопасней тыл. Яркий пример тому — обрушение дома на улице Двинской в Петербурге в 2002 году. Тогда погибло несколько человек. Виновных не нашли до сих пор.
Госкомиссиия по приемке жилья фактически не контролирует качество работы строителей. «Мы устанавливаем соответствие выполненных строителями работ проекту», — говорит начальник Управления государственного архитектурно-строительного надзора (УГАСН) по Санкт-Петербургу Александр Орт. То есть госкомиссия, состоящая из множества членов во главе с УГАСН, часто не ведает в полном объеме, в каком состоянии сдается дом, и все ли системы в нем функционируют нормально. «А как мы можем летом проверить систему отопления?», — задается вопросом Александр Орт.
Вот и получается, что зимой жильцы могут остаться без тепла, потому что летом, когда сдавался дом, никто не мог проверить работу отопления. Но и если дом сдавался зимой, то это не значит, что он безупречен. «Часто дома принимаются с большим количеством недоделок. Обычно в таком случае составляется перечень недоделок, которые строители обязуются ликвидировать. Обычно случаи такой приемки недоделанных объектов связаны с политикой города. Особенно эта тенденция заметна в конце года, когда администрации надо рапортовать о достигнутых результатах в жилищном строительстве. Наиболее известный скандал, связанный с этим, — кренящийся дом в Шипкинском переулке», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Основные требования, предъявляемые к дому при его сдаче, — это, прежде всего, наличие полного комплекта разрешительной документации и, конечно же, соответствие выполненных работ (архитектурных, строительно-монтажных) проекту. Приемка объекта проходит в два этапа. Сначала застройщик принимает работы у генподрядчика и назначает рабочую комиссию, которая проверяет, есть ли в построенном доме какие-либо недоделки. По результатам составляется акт с указанием всех выявленных недочетов. После их устранения застройщик направляет в Государственный архитектурно-строительный надзор заявку о назначении государственной приемочной комиссии.
В нее входят застройщик, генподрядчик, проектная организация, Госархстройнадзор, эксплуатирующая организация, администрация района, Госсанэпиднадзор, Управление Государственной противопожарной службы и другие ведомства. Комиссия имеет право работать в течение месяца, и результатом ее работы, при условии полной готовности здания, является подписание акта государственной приемки. Если найдены какие-либо нарушения или недоделки, то комиссия отказывает в приеме дома. После устранения всех нарушений инвестор вновь обращается с просьбой провести повторную приемку.
«Практика показывает, что комиссия чаще всего сталкивается с незаконченным благоустройством прилегающей территории, некачественной внутренней отделкой, отсутствием подключения к коммуникациям по постоянной схеме, а также каких-либо исполнительных документов. Однако при сдаче объекта зимой некоторые виды работ, такие как асфальтирование, озеленение, установка спортивных или детских площадок, могут переноситься на весну-лето, то есть на более подходящий период для их выполнения, — говорит начальник управления сопровождения объектов строительства Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга Эдуард Рябов. — Дом считается принятым госкомиссией после утверждения акта приказом, который, в свою очередь, подписывается при выполнении застройщиком всех инвестиционных условий. Приказ дает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и основание для оформления прав собственности».
С 1 января 2005 года управление государственного архитектурно-строительного надзора выйдет из состава городского Комитета по градостроительству и архитектуре и станет самостоятельным подразделением городской администрации. Помимо этого Смольный планирует в целях обеспечения двухступенчатой экспертизы проектов реорганизовать управления государственной вневедомственной экспертизы. В частности, планируется создать государственное учреждение «Центр экспертизы проектов строительства и реконструкции объектов». Как повлияют эти перемены на результат и повлияют ли на него вообще — пока говорить рано.
Лицензии отменять рано?
В последние несколько месяцев строители пытаются раскачать общественность заявлениями о том, что в строительный бизнес придут непрофессионалы, и тогда качество новостроек будет еще хуже. Наплыв непрофессионалов строители связывают с инициативами Министерства экономического развития и торговли России (МЭРТ) по отмене лицензирования строительной деятельности с 1 января 2005 года. Правительство страны уже одобрило поправки к закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» и внесло их в Госдуму РФ.
Пока лицензию в обязательном порядке должны получать все организации, занимающиеся проектированием и строительством зданий и сооружений, а также проведением инженерных изысканий для такого строительства. По данным МЭРТ, по состоянию на начало 2004 года, Госстрой РФ выдал около 200 тыс. лицензий.
Получить лицензию для участия в строительном бизнесе не просто. Не менее 50% специалистов компании должны иметь высшее образование в области проектирования, планирования территорий, инженерных систем зданий, инженерного оборудования и транспорта. Стаж работы этих специалистов не должен быть менее 5 лет. Причем все они должны раз в 5 лет повышать квалификацию. Помимо этого компания, претендующая на лицензию, обязана иметь в собственности оборудование и специальные помещения для осуществления строительной деятельности. По оценкам строителей, стоимость этого имущества, по меньшей мере, составит сейчас $400-600тыс.
Если этот барьер снять, то, по мнению авторов поправок, компаний, участвующих в распределении прибылей от строительного бизнеса, станет больше. О чем, мол, и переживают многие строители — им не хочется делиться. А что касается качества строительства, то оно определяется, скорее, отношением сотрудников компании к делу, а не лицензией. И когда потребителю приходится выбирать, в доме какого застройщика покупать квартиру, он смотрит не на лицензию, а на репутацию компании.
Впрочем, сами строители смотрят на это несколько иначе. Вот как охарактеризовал ситуацию Лев Каплан, вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой»:
- Единственный инструмент контроля за качеством строительства, которым мы располагаем на сегодняшний день, — это лицензирование. Пусть этот инструмент несовершенен и, возможно, подвержен коррупции, как утверждают некоторые, но другого сейчас просто нет. С вступлением в силу Закона о саморегулируемых организациях, общественные организации, типа «Союзпетростроя», получившие разрешение на осуществление сертификации, смогут обеспечивать соответствующий надзор за качеством строительства. Но пока это — вопрос не сегодняшний. Мы должны работать с тем, что имеем. И совет смотреть прежде всего на репутацию компании, а не на лицензию, считаю неправильным и опасным. Репутация — актив нематериальный, его используют для оценки только в момент продажи компании. Репутацию не измерить, в то время как лицензию можно отозвать, лишив таким образом компанию возможности продолжать свои действия».
