Как взять ипотеку на покупку новостройки: куда обращаться, какие документы нужны, какие условия и ставки?
Ирина ДОБРОХОТОВА, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
Ипотека становится доступнее: средняя ставка остается достаточно высокой, но ряд банков смягчили требования к заемщикам и в целом сделали условия получения ипотеки более мягкими. Так, сегодня стало известно, что «Абсолют Банк» уменьшил размер первоначального взноса по программе для приобретения новостроек – с 30 до 15%. В сентябре ВТБ24 запустил промо-акцию «Строящееся жилье», в рамках которой новостройки компаний-партнеров (в том числе и «БЕСТ-Новострой») можно купить в ипотеку с процентной ставкой от 11,5% с первоначальным взносом 10%, это практически беспрецедентные условия. Как, впрочем, и программа Сбербанка 12-12-12, которую, из-за ее популярности, банк решил продлить до конца текущего года.
Оформлять ипотеку я советую с помощью брокера. И не потому, что представляю риэлторскую компанию. Дело в том, что для клиентов риэлторских агентств и банки, и страховые компании часто предлагают спецусловия, которые не предложат человеку, который самостоятельно подал заявку. Недавно мы подсчитали, что обращение в агентство может помочь сэкономить до 1000 евро в год только потому, что условия для клиента агентства намного выгоднее. Кроме того, брокер сразу поможет подобрать ипотечную программу, предложив выбор среди разных банков-партнеров, предложив еще и на выбор объекты разных застройщиков. Поэтому, чтобы оформить заявку на ипотечный кредит, стоит прийти в агентство недвижимости, выбрать квартиру и затем подать заявление. Для региональных покупателей у нас предусмотрены условия, позволяющие подать заявку и пакет документов дистанционно, с помощью электронного документооборота.
Илона КАРЯГИНА, директор по продажам ГК «Масштаб» и «Авгур Эстейт»:
В нашей компании клиенты в основном прибегают к использованию ипотечного кредитования при покупке квартиры или таунхауса. В случае отсутствия у клиента возможности 100%-ной оплаты, мы предлагаем ему воспользоваться ипотечным кредитованием от одного из наших банков-партнеров. Это гарантирует лучшие условия, оптимальные сроки рассмотрение и гибкий подход. Мы работаем с 15 ведущими банками России.
Менеджер отдела продаж бесплатно бронирует понравившуюся квартиру на срок до пяти дней (на время выбора банка и сбора необходимых документов для подачи заявки), предоставляет клиенту информацию о существующих актуальных программах кредитования и дает контакты банковских специалистов. После того, как клиент сообщает о подаче заявки, бронь продлевается на время рассмотрение заявки в банке. В среднем срок рассмотрения у банков-партнеров составляет от одного до пяти дней, в зависимости от представляемого пакета документов и индивидуальных условий рассмотрения заявок.
После одобрения ипотечного кредита мы с клиентом подписываем ДДУ, а клиент в банке - кредитную документацию, далее ДДУ отправляется на регистрацию, которая занимает пять рабочих дней. После окончания регистрации ДДУ подлежит оплате, и клиент становится обладателем квартиры.
На сегодняшний день наши клиенты могут выбрать из множества ипотечных программ ту, которая будет соответствовать их предпочтениям. Минимальная ставка у банков-партнеров - 9,99%, минимальный размер первоначального взноса – 10%.
Как правило, наиболее популярны следующие условия: срок кредитования 10-15 лет, процентная ставка- 12% (предлагается несколькими банками).
Эмма ПОНОМАРЕВА, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»:
При покупке квартиры в новостройке с использованием кредитных средств необходимо прежде всего решить для себя по какому сценарию вы будете действовать.
Вы ищете квартиру и под нее подбираете кредит: получение ипотечного кредита на покупку квартиры с определенными потребительскими качествами (конкретное количество комнат или приемлемая общая площадь, район расположения, близость конкретных транспортных магистралей, схема продажи, материалы строительства, а зачастую, и конкретная строительная компания).
Вы ищете максимально выгодный кредитный продукт и под него подбираете квартиру: получение ипотечного кредита, отвечающего определенным требованиям (небольшой первоначальный взнос или его отсутствие, возможность получения преференций в конкретном банке (например, вы получаете заработную плату через конкретный банк и в связи с этим имеете право на скидку к базовой процентной ставке), возможность получения ипотечного кредита нерезидентом и проч.).
Если вы выбрали для себя первый сценарий, то процесс покупки квартиры лучше начинать с выбора недвижимости и строительной компании. Менеджеры отдела продаж понравившегося вам жилого комплекса смогут дать первичную консультацию по программам ипотечного кредитования банков-партнеров или как минимум предоставить контактные телефоны ипотечных менеджеров банков и выдать распечатку с перечнем документов, необходимых для подачи кредитной заявки в банк. От себя отметим, что «Инвестторгбанк» требует самый простой пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный кредит: паспорт, второй документ, удостоверяющий личность, документы, подтверждающие семейное положение, документы, подтверждающие занятость и доход заемщика.
Если вам подходит второй сценарий, то движение в сторону приобретения собственного жилья необходимо начинать с выбора кредитного продукта и банка, который предлагает специальные программы кредитования, отвечающие вашим требованиям.
Выбрав банк, вы получите от менеджеров отдела ипотечного кредитования перечень застройщиков и строительных объектов, которые кредитует банк по выбранной вами программе. Например, у «Инвестторгбанка» налажены партнерские отношения более чем со ста строительными компаниями по всей России.
Еще один интересный продукт - программа ипотечного кредитования без первоначального взноса. Но здесь необходимо быть внимательным: зачастую под ипотеку без первоначального взноса маскируют другие продукты. Например, предлагают кредит под залог имеющейся недвижимости, то есть клиент уже должен иметь собственное жилье, причем дороже того, что он покупает. Иногда заемщику выдается два кредита. Один из них — ипотечный (максимум на 80% стоимости жилья), второй — потребительский под более высокую ставку, который и заменяет первоначальный взнос. Бывает, что отсутствие первоначального взноса предполагает, что банк возьмет в качестве него государственную субсидию, положенную заемщику. Продукт, который представляет сегодня «Инвестторгбанк» - настоящий ипотечный кредит без первоначального взноса. Он выдается сразу на всю стоимость квартиры на длительный срок. Безусловно, процентная ставка по нему несколько выше (в среднем на 1,5-2%), чем для ипотеки с первоначальным взносом, но это логично - для банка продукт является более рисковым, но зато заемщику он дает больше возможностей.
Ирина КАРНАЕВА, директор департамента страхования имущества физических лиц компании «АльфаСтрахование»:
Чтобы получить ипотечный кредит с минимальным взносом будущему собственнику квартиры нужно заключить договор страхования ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Использование этого вида страхования позволяет снизить первоначальный взнос до 10%.
Стоимость страхового полиса зависит от нескольких факторов. Прежде всего от размера страховой суммы - стоимость страховки составляет от 1,5% до 10% от размера страховой суммы. При этом страховая сумма устанавливается в размере более 20% от стоимости квартиры, поэтому стоимость страховки адекватна.
Это достаточно новый вид страхования. Риски по нему носят макроэкономический характер, то есть напрямую зависят от состояния экономики в стране. В случае кризиса, когда купленное жилье вдруг резко дешевеет, многие заемщики прекращают выплачивать кредит за квартиру, которая стоит реально дешевле взятых средств.
В результате банки и не могут вернуть свои деньги, и не имеют возможности реализовать квартиру по стоимости, которой бы хватило закрыть задолженность заемщика. В этот период таких убытков у страховщика может возникнуть большое количество, поэтому, как правило, страховые компании перестраховывают риски, носящие макроэкономический характер - иметь в портфеле высокую концентрацию таких рисков опасно.
Леонард БЛИНОВ, директор по маркетингу Urban Group:
Сегодня процесс получения ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке довольно простой. Первый делом, потенциальному покупателю жилья с помощью ипотеки, нужно подъехать в офис продаж, понравившегося жилого проекта, и выбрать квартиру. Как правило, менеджер на объекте сможет рассчитать, исходя из заработка клиента и собственных средств, которые он готов внести в качестве первоначального взноса, оптимальную стоимость квартиры, на которую точно банк сможет одобрить кредит. В ходе ипотечной консультации менеджер объекта или сотрудник банка подбирает и оптимальную ипотечную программу.
После того как выбраны квартира и ипотечная программа, потенциальный заемщик должен собрать документы. Как правило, для этого нужны: копия трудовой книжки, заверенная работодателем; справка 2НДФЛ или по форме банка (в зависимости от требований банка); паспорт; иногда требуется дополнительный второй документ, к примеру, водительское удостоверение. Некоторые банки иногда просят предоставить диплом о высшем образовании или документы на собственность другого имущества заемщика (к примеру, паспорт транспортного средства ПТС). Затем заемщик передает эти документы на рассмотрение сотруднику банка. После того как банк принимает положительное решение, потенциальный покупатель выбирает квартиру, исходя из суммы одобренной кредитором.
Затем сам застройщик согласовывает проект договора ДДУ с банком. Через 3-5 дней заёмщик подписывает кредитный договор в банке и договор ДДУ у застройщика, который он отправляет в регистрационную палату.
Последний этап – оплата. Покупатель квартиры размещает собственные средства на своем счете открытом в банке, где будет брать ипотеку. При предоставлении в банк зарегистрированного договора ДДУ производится перечисление банком собственных средств заемщика и кредитных на счет застройщика. Затем сотрудник застройщика подтверждает факт оплаты.
Отмечу, на сегодняшний день в компании Urban Group с помощью ипотечного кредита заключается порядка 70-75% сделок.
