Собственник квартиры может продать, обменять, подарить или распорядиться своей недвижимостью каким-то иным способом, но в ряде случаев в этих правах его могут ограничить. Подробности – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».
Обременение* или ограничение права собственности накладывают на основании процессуальных документов (судебных актов или распоряжений органов власти, у которых есть соответствующие полномочия), договора или действующего законодательства. Так, в случае с ипотекой обременением будет являться залог имущества, а при наличии спора о праве собственности суд может запретить совершать любые действия, связанные с отчуждением объекта. Кроме того, продать квартиру нельзя, если она арестована (чаще всего арест применяют в качестве обеспечительной меры в рамках судебного разбирательства).
Некоторые виды обременений не ограничивают возможность распоряжаться недвижимостью, но следуют за правом собственности. Например, в случае отказа участвовать в приватизации, гражданин вправе бессрочно пользоваться квартирой, причем зафиксировать этот факт необходимо в договоре купли-продажи жилья.
Рассмотрим ситуации ограничения прав на недвижимость на конкретных примерах.
– Могу ли я прописать своего новорожденного ребенка в частный дом, собственником которого являюсь? В настоящее время на объект наложен арест до окончания судебного разбирательства.
Елена Александровна
– Арест, наложенный на дом, не ограничивает вас в правах пользования объектом, к которым относится в том числе и постановка на регистрационный учет. А вот продать, подарить, обменять или совершить другую сделку, связанную с отчуждением недвижимого имущества, нельзя, пока арест не снимут.
– В 1983 году мы с мужем купили дом, а в 1996-м развелись. Недвижимость не делили, и в 2004 году я оформила ее на себя. Спустя два года экс-супругу предъявили имущественный иск. Могут ли в связи с этим наложить арест на дом?
Вера Сергеевна
– Поскольку дом находится не в совместной, а в единоличной собственности, наложить арест на него невозможно. Беспокойство было бы обоснованным, если бы вы и по сей день состояли в браке: по закону кредиторы могут потребовать разделить общее имущество супругов для обращения взыскания на долю одного из них.
– После того как мы купили квартиру, выяснилось, что на объект есть дарственная. Сейчас недвижимость арестована, хотя находится в нашей собственности уже почти три года. Как быть?
Екатерина
– Даже у добросовестных приобретателей квартиру могут изъять по иску гражданина, на имя которого составлена дарственная. Но так как собственниками недвижимости вы стали не мошенническим путем, а будучи введенными в заблуждение, у вас есть возможность в судебном порядке потребовать от неправомочного отчуждателя (того, кто продал вам квартиру) возврата стоимости жилплощади, а также возмещения всех связанных с ней затрат, к примеру на ремонт.
– Как продать квартиру, если на одну из долей наложен арест?
Вячеслав Николаевич
– Продать квартиру целиком не получится, поскольку вам принадлежит лишь доля в ней. Если права второго собственника ограничены, можете выбрать один из следующих вариантов:
В судебном порядке выделить свою долю по факту – как отдельное помещение, и продать его.
Дождаться отмены ареста и продать квартиру, получив доверенность на совершение сделки от содольщика.
Продать свою долю невыделенной, соблюдая преимущественное право выкупа.
* Обременение – действие, которое ограничивает право собственника на отчуждение недвижимости.
