Согласно Гражданскому кодексу, переход права собственности на квартиру позволяет её новому владельцу выселить прежних жильцов, хоть и с помощью решения суда. Однако из этого правила есть ряд исключений, о которых стоит знать потенциальным покупателям. Кто сохраняет право пользования квартирой даже после её продажи?
1. «Отказники» во время приватизации
Речь идёт о лицах, которые при приватизации квартиры проживали в ней и не стали её собственниками, дав письменный отказ в пользу других проживающих. Право пользования квартирой таким «отказникам» принадлежит бессрочно. Это подтвердил и Верховный суд РФ.
По закону, новый хозяин сможет определять судьбу своей квартиры, не советуясь с такими жильцами. Например, он вправе продать её, заложить, подарить или сдать. Но при этом оставшийся от прошлого продавца «отказник» сможет пользоваться квартирой сколь угодно долго.
2. Наниматели квартиры
Согласно Гражданкому кодексу (ГК РФ), Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ГК РФ, ст. 675).
Таким образом, новый владелец не может выселить нанимателей до окончания срока действия договора найма.
3. «Безвозмездные пользователи» жилья
Аналогичные, как и в случае с договором найма, условия действуют, если прежний собственник заключил с иным лицом (иными лицами) договор безвозмездного пользования жилым помещением. До окончания срока действия договора их также выселить невозможно (ГК РФ, ст. 700, п. 1).
4. Пользователи жилья по завещательному отказу
Согласно ГК РФ, собственник имущества может завещать его наследникам с определёнными обременениями. Точнее, обязательствами имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (т. н. «завещательный отказ», ст. 1137 ГК РФ). Например, завещать квартиру одному человеку, но с условием, что он предоставит право в ней жить другому (отказополучателю). Либо на определённый срок, либо пожизненно.
Как сказано в Жилищном кодексе (ЖК РФ), гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником (ЖК РФ, ст. 33, п. 1).
Таким образом, если наследник продаст квартиру, действие завещательного отказа не прекратится. Поэтому новый обладатель жилья выселить отказополучателя до окончания срока действия завещательного отказа не сможет. А если право пользования предоставлено пожизненно – не сможет выселить совсем.
Единственное исключение – если отказополучатель использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение.
Однако и в этом случае собственник сначала должен предупредить нарушителя и потребовать прекратить такое поведение, а также устранить причинённый вред. И только затем он получает право выселить его через суд (ЖК РФ, ст. 35., п. 2).
5. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в ряде случаев)
Суть таких договоров в том, что собственник жилья передаёт квартиру в собственность иному лицу (т. н. «плательщику ренты»). А в обмен на это плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему определённые средства, а также содержать иным образом. Тем самым, бывший собственник теряет жильё, но становится получателем ренты.
В соответствии с ГК РФ, в таких договорах может быть прописано право получателя ренты право на пожизненное пользование переданным жильём (ГК РФ, ст. 602, п.1). Если плательщик ренты продаёт полученное по договору жильё, все обязательства по нему переходят к покупателю (ГК РФ, ст. 586, п. 1), и в том числе вышеуказанное право получателя ренты. Таким образом, в данном случае покупатель выселить получателя ренты не сможет.
