Перед покупкой квартиры от застройщика у будущего собственника может возникать вопрос о том, стоит ли приобретать жилье с чистовой отделкой. Рассказываем об особенностях чистовой отделки, разбираем ее преимущества и недостатки, а также спрашиваем у экспертов, что учесть при приемке квартиры.
Что такое чистовая отделка
Обычно застройщики предлагают несколько вариантов отделки в новых квартирах:
- черновая отделка. В жилье проведено минимум работ. В квартире есть водоснабжение, электропроводка, установлены окна и залит пол;
- предчистовая отделка. Это промежуточный вариант — между черновой и чистовой отделкой. В такой квартире обычно дополнительно выровнены потолки и стены, также могут быть установлены подоконники, выключатели и розетки;
- чистовая отделка. В квартире сделан полный косметический ремонт, причем будущий собственник обычно может выбрать один из нескольких вариантов.
Обычно чистовая отделка предусматривает:
- наличие полного покрытия стен. Это их полная подготовка с штукатуркой, покраской либо покрытием плиткой, обоями или кафелем;
- готовый пол. Чаще всего он покрыт линолеумом или ламинатом. В квартирах бизнес-класса могут использовать для покрытия пола другие. Более дорогие материалы;
- ровный потолок. Чаще всего после выравнивания его покрывают слоем водно-дисперсионной краски, но может быть вариант с натяжным покрытием;
- установленные окна, входные и межкомнатные двери;
- подключенную сантехнику, газовую или электрическую плиты.
Покупку квартиры с чистовой отделкой многие считают отличной возможностью въехать в новое жилье в день получения ключей. В таком жилье может быть предусмотрена даже комплектации с мебелью, включая, например, готовые кухни. При этом стоимость отделки и мебели можно включить в ипотеку. Это не только удобно, но и экономичнее, чем нанимать отделочников и заказывать кухню самостоятельно после сдачи дома.
Преимущества покупки квартиры с чистовой отделкой
Главное преимущества — это экономия времени. Покупая квартиру с чистовой отделкой, вы можете сэкономить значительное время, в среднем от 6 до 12 месяцев, на отделочных работах. Это в итоге позволит использовать готовую квартиру раньше, чем ту, которую покупатель получает у застройщика без отделки. Так же это комфорт — в секциях, где уже произведена отделка в квартирах, обычно отсутствует строительный мусор и шум от производства работ. В этих объектах обычно все мопы, входные группы, лифты и места общего пользования уже полностью готовы к использованию жителями, а не закрыты защитными листами.
Гораздо приятнее жить в доме где никто из соседей не шумит, по подъезду не ходят различные рабочие, мусор не складируется в мопах, а лифты и входные группы выглядят так, как на рендерах при продаже, а не спрятаны за защитными фанерными или иными листами.
В зависимости от класса жилья в России с разными типами чистовой отделки предлагается в среднем от 15 до 50% квартир. Наиболее высок этот процент в новостройках массовых сегментов, где, в зависимости от проекта, доля квартир с готовой отделкой может быть и выше. По разным оценкам отделка от застройщика может быть выгоднее самостоятельного ремонта такого же уровня на 20-30%. Плюс отделка уже входит в стоимость квартиры, а значит, и ипотеки, поэтому у новоселов не будет необходимости искать дополнительные средства на ремонт новой квартиры. При этом застройщики часто предоставляют покупателям возможность выбора разного дизайна отделки, и чем выше класс жилья, тем шире будет предложение.
«Из очевидных преимуществ покупки квартиры с чистовой отделкой то, что в квартире нужно делать ремонт, что ускоряет переезд и позволяет сэкономить на аренде жилья на время работ в новой квартире. Не нужно тратить время и силы на поиски и подбор строительных материалов и бригады, которая не подведет. Кроме того, сама отделка от застройщика традиционно обходится дешевле, чем если делать такую же самостоятельно», — отмечает Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».
Одно из явных преимуществ — возможность максимально быстрого заселения. Владельцу остается лишь купить мебель, при этом нет необходимости тратить время, деньги и нервы на ремонт. Такие работы, как стяжка полов, выравнивание стен и проведение инженерных коммуникаций под силу только профессионалам. Вторым плюсом является общее улучшение условий проживания в доме: отсутствие масштабных ремонтов избавляет от постоянного шума, строительного мусора в коридорах, грязных лифтов и лишних людей в подъезде. Также стоит отметить финансовую выгоду: экономию на стоимости финишной отделки, так как застройщик делает ее оптом. Включение этих затрат в договор дает возможность использовать ипотечные средства не только на приобретение квартиры, но и на оплату отделки.
Также при приобретении квартиры с чистовой отделкой предсказуемы сроки переезда. Отделка от застройщика практически всегда выполняется быстрее, чем при самостоятельном ремонте. Когда помещение готово, можно сразу приступать к закупке либо заказу мебели.
Еще одно преимущество в едином стиле и нейтральных оттенках, которые обычно используют застройщики, чтобы создавать типовые интерьеры, подходящие широкой аудитории. Людям нет необходимости долго подбирать мебель под нестандартные цветовые и фактурные сочетания. Когда собственники сами делают ремонт, они часто «увлекаются» созданием более сложного дизайна, чем предусмотрен в базовой отделке. В итоге чтобы мебель хорошо сочеталась, ее нужно тщательно подбирать, а на это уходит больше времени и средств.
Еще одно преимущество в том, что дефекты или недоделки чистовой отделки устраняет застройщик, а брак по отделке, выполненной собственными силами — зона ответственности новосела. Приобретение жилья с выполненной отделкой выгодно и для инвесторов. Это высокая возможность быстрее сдать квартиру в аренду и начать возвращать средства за покупку. Также это возможность выставить квартиру с готовой отделкой на продажу по ДКП дороже релевантной квартиры в том же ЖК без отделки.
Комментирует Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy:«К одному из преимуществ можно отнести то, что реализация проекта отделки самостоятельно чаще всего приводит к ошибкам, исправить которые в некоторых случаях невозможно. Например, неправильное размещение блоков розеток, недостаточное количество розеток в прикроватной зоне спальни или в рабочей зоне кухни, неправильное размещение кондиционера».
Недостатки покупки квартиры с чистовой отделкой
Квартиры с чистовой отделкой часто покупают ради экономии времени и средств. Но когда доходит до покупки мебели, иногда оказывается, что ее приходится «подгонять» под уже заданные параметры помещений, расположение розеток, ниш, кондиционера.
«Даже пара лишних сантиметров штукатурки могут повлиять на возможность установки недорогой модульной кухни или шкафа из массового сегмента. Приходится тратить время на поиск других вариантов или средства на индивидуальный заказ, что сводит на нет изначальную экономию. У покупателей квартир с меблировкой этой проблемы нет, но комплектация под ключ доступна не во всех новостройках», — отмечает Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе».
В квартире с черновой отделкой могут возникнуть и сложности с эргономикой пространства. Индивидуальный подход на этапе отделки позволяет заранее предусмотреть удобное размещение крупной мебели, техники, осветительных приборов. В готовой же отделке изменить что-либо без переделок уже сложно. Например, жильцы редко решаются штробить стены для переноса розеток или светильников. А между тем, после переезда многим хочется расставить мебель по-своему — не так, как предполагал застройщик. В итоге приходится использовать удлинители или внешние кабели, что сказывается на эстетике и удобстве.
К одному из недостатков относят и то, что в зависимости от конкретного подрядчика может быть низкий уровень качества работ. Это встречается в проектах стандарт-класса. Как правило, в проектах бизнес-класса и выше к подрядчикам по отделке предъявляются высокие требования, и на этом рынке работают опытные компании.
Анастасия Ордина-Швед, директор по продажам Asterus, предостерегает: «Как правило, отделка выполняется по типовым проектам без возможности внести свои корректировки. Кроме того, из-за массового выполнения работ не всегда удается достичь хорошего качества исполнения. Часто покупателям уже в процессе эксплуатации приходится инвестировать в замену некоторых элементов отделки, например, сантехники, входных и межкомнатных дверей, плинтусов».
Еще надо учитывать то, что базовые варианты отделки от застройщика не всегда могут на 100% соответствовать индивидуальным потребностям конкретной семьи. Тем более, если в семье несколько детей, интересы которых необходимо учитывать. Также следует обратить внимание на то, что различных световых решений в квартире не будет. Это связано с тем, что базовый ремонт от застройщика этого не предусматривает. Скорее всего, это будет вывод под люстру по центру потолка.
Александр Разин, операционный директор экосистемы «Базис Недвижимость», отмечает: «Из недостатков покупки квартиры с отделкой — высокая стоимость покупки. Разница в стоимости квартир с отделкой и без может быть и 25 и 40%. Если покупатель готов сразу оплатить отделку от застройщика, или включить ее в ипотеку, несмотря на высокую ставку, то клиент скорее выберет покупку квартиры с отделкой. Если же клиент хочет реализовать свой индивидуальный проект или же он физически не может себе позволить в моменте покупку квартиры с отделкой, то он выбирает квартиру без отделки. Уже потом, после получения ключей, он ищет возможности для реализации процесса отделки».
Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой
При приемке квартиры с отделкой стоит придерживаться определенного, заранее подготовленного чек листа, а также двигаться последовательно по помещениям. Начинать стоит с входной двери, замков, дверных ручек, петель. Важно проверить корректность работы механизмов, а также плавность закрывания, отсутствие провисания. Далее смотрим прихожую, проверяем стены, потолки, полы на предмет кривизны, а также качества укладки и монтажа финишных покрытий. Важно обратить внимание на выключатели и работу электрики в конкретном помещении.
Для окон и дверей нужно проверить качество монтажа — они должны закрываться не впритирку, ход должен быть свободный. Необходимо удостовериться в качестве монтажа напольных покрытий, поклейки обоев и покраски стен. Проверьте наличие розеток или выпусков силового кабеля в месте установки кондиционера.
Для напольных покрытий типа ламинат, кварцвинил и инженерная доска стоит проверить разбежку швов, отсутствие щелей в укладке, проминание пола. Обратите внимание на геометрию стен в местах установки кухни и корпусной мебели. Также проверьте качество монтажа электрического щитка.
Комментирует Георгий Лабинцев, генеральный директор девелоперской компании «Дело»: «Все отделочные работы начинаются с разводки внутриквартирных сетей. Поэтому стоит начать с проверки работы выключателей, розеток, сантехники, электрощитка. Еще важно проверить качество установки окон и дверей. Они должны закрываться плотно, но при этом свободно. На дверных полотнах и наличниках не должно быть внешних повреждений. Напольные покрытия и отделка стен могут слегка отличаться от рендеров, но качество покрытий должно соответствовать изначально заявленным застройщиком в договоре».
В санузле или ванной комнате необходимо проверить корректность работы всей сантехники, электрики. Если передача производится в отопительный сезон, то и корректность работы отопления. Так же крайне важной является проверка системы вентиляции.
«При приемке квартиры от застройщика не стоит полагаться только на собственный опыт — лучше пригласить технических экспертов по приемке жилья. Они помогут объективно оценить качество выполненных работ. Надежные застройщики, как правило, исправляют выявленные недостатки и выполняют свои обязательства в полном объеме», — акцентирует внимание Александр Пегушин, директор по региональному развитию федерального девелопера «Железно».
При приемке квартиры с чистовой отделкой лучше обращаться за помощью к профессиональному приемщику. Без специализированного опыта крайне сложно выявить все скрытые дефекты и недочеты.
