В том, что российский рынок недвижимости уверенно развивается и приближается к мировым стандартам, сегодня ни у кого сомнений нет. Однако, если рассматривать его под разными углами, можно понять, что по ряду параметров ему до цивилизации еще довольно далеко. И речь идет даже ни о каких-то глобальных экономических факторах, а о том, насколько продаваемые на первичном рынке квартиры готовы к проживанию. Urbanus.ru выяснил, можно ли сегодня купить квартиру и сразу же начать в ней жить.
Что для англичанина хорошо, для русского - смерть
Во всем мире уже давно распространена практика продажи жилья, полностью отделанного и меблированного, готового к моментальному заселению. В нашей же стране такие варианты можно пересчитать по пальцам. Утрируя, можно сказать, что найти в столице на первичном рынке квартиру с уже выполненным ремонтом так же сложно, как в Лондоне без оного. Кстати, говоря о столице Туманного Альбиона стоит отметить, что там, покупая квартиру в новостройке, вам могут предложить на выбор несколько вариантов отделки, все в разных стилях. Естественно, можно отказаться от этой услуги и сделать ремонт на свой вкус. Но практичные англичане предпочитают въезжать в уже готовую квартиру, а не производить ремонтные работы самостоятельно. В случае с россиянами все гораздо сложнее, говорит руководитель отдела городской недвижимости агентства TWEED Алена Бригаднова. «Наши клиенты к этому не готовы, им неприятна мысль о том, что таких же кухонь в доме будет еще пять или десять. А где же уникальность?», - задается вопросом она.
Но не все игроки рынка согласны с таким мнением. Большинство все-таки склоняются к тому, что российский рынок, по крайней мере, московский, готов к такому нововведению. Первопроходцем на этом рынке стал столичный олигарх Арас Агаларов. В своем знаменитом жилом комплексе «Агаларов Хаус», который многие специалисты называют первым, по-настоящему элитным домом в Москве, он предлагал покупателям квартиры с отделкой и меблировкой. Сейчас это прозвучит смешно, но тогда, 10 лет назад, квадратный метр в первом в России доме с отделкой стоил всего $5,5 тыс. Сейчас за такие деньги купишь разве что квартиру в панельном доме, но тогда это были очень большие деньги. Квартиры разлетелись как «горячие пирожки», и до сих пор, по уверению некоторых риэлторов, клиенты выстраиваются в очередь, для того чтобы купить заветные «метры» в этом доме, а старейшие игроки рынка гордятся тем, что им довелось продавать жилье в «Агаларов Хаус» на первичном рынке. У Агаларова появились последователи, которые пытались в небольших объемах продавать квартиры с отделкой в строящихся домах, но это была ограниченная часть предложения, попыток сделать ремонт всех квартир в новостройке, по нашим сведениям, никто пока не повторял.
Первенство Араса Агаларова, правда, пытается оспорить MIRAX Group, заявляя, что именно они были первыми на российском рынке «готового жилья», представив демонстрационные варианты квартир в жилых комплексах Mirax Park и «Кутузовская Ривьера». Но этот спор легко разрешить. Достаточно вспомнить, когда питерская корпорация вышла на московский рынок – спустя 2 года после ввода «Агаларов Хаус» в эксплуатацию. Но даже несмотря на нестыковку в датах, заслугу MIRAX Group в становлении российского рынка жилья с отделкой умалять не стоит. Именно эта корпорация сейчас занимается несколькими проектами с квартирами «под ключ»: 44 квартиры в ЖК «Кутузовская Ривьера», 50 - в Mirax Park, 75 – в комплексе бизнес-класса «Форт Кутузов». Кстати, последнее предложение может стать действительно первым в нашей стране, бизнес-класс с отделкой до этого никто не предлагал.
Цена вопроса
То, что квартира с отделкой будет стоить дороже, чем такая же, но с голыми стенами, объяснять никому не нужно. Но вот насколько большой будет разница – это уже другой вопрос. Зависит все от качества отделки, наличия мебели, бытовой техники и так далее. Минимальная надбавка составит порядка $2 тыс. на каждый метр. На первый взгляд может показаться довольно много, но если посчитать, сколько денег ушло бы на такой же ремонт, но сделанный самостоятельно, то получится как минимум на 50% больше. Все дело в том, что застройщик, даже если он делает ремонт не во всех квартирах, а только в части, получает значительную скидку от подрядчика за счет объемов работ. А если у девелопера есть еще и свое дизайнерское бюро, то экономия получается еще более существенной. И, конечно же, не стоит забывать о потраченном времени. Покупая «готовую» квартиру, можно сразу въехать и начинать жить. В жилище с голыми стенами ремонт может растянуться даже на несколько лет.
Немного другая картина предстает перед покупателем на вторичном рынке. Тут квартира с отделкой и мебелировкой может стоить и на $5 тыс./кв. м. дороже. Разница эта складывается из более высоких расценок на ремонт, чем для массового застройщика, работы дизайнера, ну и, кончено же, желания продавца заработать как можно больше денег.
Кстати, о заработке. По мнению руководителя аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, частные инвесторы в недвижимость уже давно научились увеличивать свой доход за счет ремонта. «В случае заработков на новостройках, наибольший прирост стоимости получается при продаже качественно отремонтированной, готовой к проживанию квартиры, а не просто оформленной в собственность «под отделку». Поэтому, наиболее привлекательными на «вторичке» считаются свежие квартиры, которые еще полгода назад выставлялись на первичном рынке», - говорит он.
С недавних пор агентства недвижимости решили последовать примеру частных риэлторов, представив новую услугу: компания сначала выкупает квартиру на вторичном рынке, делает своими силами ремонт, а потом выставляет на продажу. «Продажа квартир «под ключ» на вторичном рынке жилья – это новая, эксклюзивная услуга на рынке недвижимости. Человек въезжает в собственную, отделанную по индивидуальному проекту квартиру в максимально короткие сроки. Об актуальности данной услуги говорят факты: готовая квартира продается в течение нескольких дней после открытия продажи», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», которая предлагает данную услугу с июля 2008 года.
Плюсы и минусы
Преимущества полностью готовых к проживанию квартир несомненны. Об одном из них уже было сказано выше – это сэкономленное на ремонте время. Кроме того, готовая отделка гарантирует отсутствие раздражающего фактора – шума из соседних квартир, в которых ремонт еще не закончен. Важным фактором является возможность «визуализировать» будущее жилье, считает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. «Квартира с отделкой позволяет увидеть обстановку, в которой будешь жить, прямо здесь и сейчас, также предоставляется возможность въехать и жить в такой квартире не через годы, а в настоящем времени», - говорит она. Минусом можно было бы назвать более высокую стоимость, но подсчеты возможных затрат на ремонт собственными силами сводят этот минус на нет. Более существенным отрицательным фактором являются вкусовые предпочтения каждого конкретного покупателя. «Стремление к индивидуальности своего жилья очень характерно для российских потребителей, однако и в этом случае застройщики нашли решение – покупатель может выбрать базовый вариант отделки из нескольких предложенных или пригласить на объект собственного дизайнера, который разработает индивидуальный проект», - считает Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Но даже если вам не предложили варианты отделки, выход есть – никто же не заставляет покупать именно этот объект, можно просто продолжить поиски «идеального жилища».
Портрет покупателя
Несмотря на пресловутый «российский менталитет», стремление переделывать все «под себя», у квартир, полностью готовых к проживанию есть свой покупатель. Впрочем, составить его портрет возможным не представляется – рынок пока еще мало насыщен подобными предложениям, вести статистику никто не берется. Но все же, определенные выводы о том, кто покупает квартиры с отделкой уже делать можно. К примеру, это может быть топ-менеджер крупной компании, приезжающий на работу в Москву из регионов или из-за рубежа. Или просто человек, которому нужно срочно переехать, и не ждать пока закончится отделка. Есть еще очень узкая прослойка клиентов, которые просто не определились, они могут купить квартиру уже с отделкой, прожить там месяц и переделать под себя, говорит Алена Бригаднова. «В нашем агентстве как раз был случай, когда довольно известная в политических кругах персона приобрела квартиру в районе Арбата с отделкой и затем переделала все, что возможно, наняв новых дизайнеров», - приводит она пример. Возможен и другой вариант – клиент всегда хотел жить именно в этом районе, именно в этом доме, а квартир без отделки просто не было. Но таких, опять же, единицы.
Единственная черта, которая объединяет всех покупателей квартир с готовым ремонтом – это финансовое благополучие. Ведь если мы говорим о подобном типе жилья, сразу же подразумеваем элитный сегмент, с ценами от $15 тыс./кв. м. и выше. В бизнес-классе такие предложения встречаются, но гораздо реже.
Перспективы
У ведущих игроков рынка не возникает сомнений в том, что сегмент «готового жилья» будет развиваться. Со временем большинство покупателей оценят удобство данного подхода к приобретению жилья. В то же время, этот продукт вряд ли когда-нибудь станет массовым, считает генеральный директор MiraxДизайн Галина Коржавых. «Говорить о цифрах и о том, насколько массовым будет приобретение квартир с отделкой, сложно. В среднем сегодня можно уверенно говорить лишь о том, что 8-10% всех покупателей MIRAX GROUP активно интересуются наличием на рынке подобных предложений», - приводит она статистику. Конечно, исключать ничего нельзя. Если представить, чисто гипотетически, что в ближайшее время упадет спрос на жилье, то квартиры с отделкой могут стать отличным маркетинговым ходом для застройщиков. Что касается изменения менталитета с российского на западный в квартирном вопросе, то это вообще из области фантастики, не сомневается Кайдо Карма. «В данном случае это связано с тем, что на западе жилье, как правило, арендуют, а в России квартиру выбирают «на века». Западный человек может переехать, сменив работу, или просто поменять район проживания по собственному желанию, тогда как россиянин ориентируется на долгосрочное проживание в своей квартире и хочет иметь интерьер, отвечающий его вкусу и мировоззрению», - констатирует специалист.
