Многим из нас хотя бы раз в жизни приходилось снимать жилье. Кто-то жил на съемной квартире во время командировки или летнего отпуска на Черном море. Кто-то снимал «угол у бабули», будучи студентом. Некоторые жили «на квартире», пока не приобрели собственное жилье. Поэтому тема съемного жилья с одной стороны знакома, а с другой… Тем, кто снимает или сдает жилье впервые, и тем, кто уже имел негативный опыт и не хочет его повторить, предназначены советы специалистов рынка недвижимости.
Несколько советов наймодателям
Что включает в себя договор найма жилья.
Договор найма жилья – это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение за договорную цену, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению и своевременно вносить за него плату. Договор заключается в письменной форме и не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации.
Договор найма жилья содержит следующие основные пункты:
- предмет договора. Им может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. В случае, если сдается комната или несколько комнат в квартире, должно быть соблюдено требование об изолированности жилого помещения. В договоре обязательно должен быть указан адрес, по которому сдается жилье.
- договаривающиеся стороны. Заключать договор имеет право собственник жилья или третье лицо на основании доверенности от хозяина квартиры. По закону, гражданин не имеет права сдавать неприватизированную квартиру – он сам снимает ее у государства. Если жилое помещение сдает не собственник, а кто-то из членов его семьи, то такой договор также не имеет юридической силы. Вот почему так важно проверить документы на право собственности. Надежнее это сделать в агентстве недвижимости. В договоре должны быть также указаны паспортные данные обеих сторон – и наймодателя, и нанимателя.
- сроки действия договора. По закону, договор найма жилья может быть заключен на срок, не превышающий 5 лет. Но чаще всего заключается на срок до одного года.
- стоимость найма жилья. Новый закон по налогообложению достаточно суров для тех, кто сдает жилплощадь. Но практика показывает, что в договоре лучше указать реальную сумму за сдаваемое жилье, чтобы в случае возникновения каких-либо осложнений получить приличную компенсацию. Те, кто сдает квартиру в найм постоянно через агентство недвижимости, уверены в том, что спокойствие дороже налогов. И еще: желательно указать конкретный день оплаты за съемную квартиру.
- кто оплачивает коммунальные услуги, газ, электричество, телефон. Лучше указывать это сразу, не оставляя на «потом».
- кто будет постоянно проживать в снимаемом помещении, помимо нанимателя. Членов семьи, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей вносить в договор не обязательно – они имеют право жить вместе с нанимателем. Другие граждане тоже могут проживать на данной жилплощади в случае, если они внесены в договор. Наниматель и проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору найма, о чем должен быть поставлен в известность наймодатель. Это необходимо для того, чтобы потом студентки-соседки, например, не переваливали друг на друга ответственность за долг за электричество или за телефонные переговоры.
- приложение с указанием состояния жилья и перечнем предметов и вещей в сдаваемой квартире. Это важно для хозяина, чтобы квартиранты сохранили квартиру в том виде, какой она имела до их заселения.
Советы нанимателям
Если квартира, которую вы посмотрели, Вас не устраивает, смело можете от нее отказаться. Следующее предложение может быть лучшим.
Обязательно попросите хозяина показать Вам документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру и паспорт, чтобы убедиться в том, что Вы имеете дело с собственником жилья, а не с посредником или мошенником. Необходимо показать и свой паспорт. Так следует поступать, если Вы снимаете квартиру самостоятельно. Если Вы снимете жилье через агентство недвижимости, риэлторы проверят все необходимые документы еще до показа квартиры.
Если Вы ведете поиск жилья через агентство недвижимости, оставьте свои контактные телефоны для оперативной связи. Ваша реакция на предложение агента должна быть молниеносной, поскольку хорошие варианты «уходят» за 3-4 часа.
Внимательно осмотрите мебель, проверьте, как работает бытовая техника (телевизор, холодильник и др.), сантехника. Рабочее состояние имеющегося в квартире оборудования – забота собственника. Вы вправе требовать устранения всех неисправностей.
Вы можете торговаться. Первоначальную цену найма квартиры можно уменьшить, если Вы предлагаете собственнику предоплату за несколько месяцев.
Выясните, кто будет оплачивать коммунальные услуги (как правило, коммунальные услуги оплачивает собственник, а электроэнергию и телефон – наниматель).
Если квартира Вам понравилась, постарайтесь понравиться собственнику. Это важно!
Чем рискует наниматель, игнорируя агентство недвижимости
Есть риск снять жилье не у настоящего владельца квартиры, а у такого же нанимателя, но с криминальным уклоном. Мошенник может сдать квартиру в перенаем сразу нескольким людям, сделав много дубликатов ключей и получив при этом предоплату, исчезнуть вместе с деньгами. Таким же образом может сдать жилье нескольким лицам без письменного договора и сам владелец квартиры, получив предоплату за длительный срок.
Существует риск получить во временное пользование квартиру с лицами, временно снятыми с регистрационного учета, которые имеют право проживания в данной квартире и могут потребовать у нанимателей освободить занимаемую жилплощадь.
Наймодатели могут «забыть» про внесение платы за какой-либо месяц – сначала за деньгами придет хозяин, а потом хозяйка.
Вполне возможно постоянное общение с хозяином-алкоголиком, регулярно пытающимся занять на бутылку.
Чтобы не возникало недоразумений, важно заключить договор с владельцем квартиры, в котором должны быть указаны:
- срок найма и размер оплаты;
- мера ответственности за состояние жилища и оставленные в квартире вещи;
- освобождение от обязанности возмещения ущерба хозяину, если квартира пострадала не по Вашей вине.
А еще нам рассказали съемно-квартирные истории. К размышлению.
Пять квартирантов в 1-комнатной квартире
Это случилось еще в июле. Саша приехал в Нижний Новгород из районного центра поступать в Педагогический университет. Ему повезло: в первый же день он снял 1-комнатную квартиру неподалеку от учебного заведения и заплатил хозяину за месяц вперед. Ни о каком договоре речи просто не шло. Через два дня в эту же комнату вселился еще один молодой человек. В начале следующей недели временных жильцов было уже пятеро. Все они также внесли предоплату за месяц – столько времени требовалось для подготовки и сдачи вступительных экзаменов. Вынужденные соседи с грустью констатировали, что такой компанией готовится к экзаменам в разные вузы и полноценно отдыхать просто невозможно. А что хозяин квартиры? В ближайший месяц, точно, не появился.
Кто виноват, и что делать? Договор с хозяином квартиры нужно было заключать и, лучше всего, через агентство недвижимости.
Долги энергетикам
Пенсионеру Ивану Петровичу дали путевку в санаторий почти на весь месяц. Ключи от своей комнаты он оставил соседке по коммунальной квартире, чтобы присмотрела, в случае чего. Женщина рассудила просто: чего жилью пропадать, когда столько заочников приехало на сессию, жить им где-то надо. Расклеила она объявления о сдаче комнаты в наем, и буквально на следующий день в комнату соседа вселилась милая девушка и заплатила «хозяйке» за месяц вперед. А через некоторое время пришли специалисты из «Нижновэнерго» и обесточили комнату Ивана Петровича. Оказалось, что сосед уже давно не платил за электричество, и его многократно предупреждали об отключении.
Кто виноват, и что делать? «Хозяйка», скорее всего, паспорт у девушки спросила, а заочница из глубинки постеснялась посмотреть удостоверение личности у «наймодательницы», узнать, действительно ли ей принадлежит сдаваемая комната. А нужно было узнать, кому отдаешь деньги.
Тост за знакомство
3-комнатная квартира сдавалась по цене 1-комнатной. Но в агентстве недвижимости этому не удивились. Может быть, хозяева две другие комнаты со своими вещами просто закроют? Да и вообще – это их личное дело.
Клиент с сотрудницей агентства недвижимости Любовью Петровной посмотрели квартиру и договорились с хозяевами, что завтра подпишут договор.
А на следующий день рано утром хозяйка квартиры позвонила Любови Петровне и, захлебываясь слезами, сказала: «Кого Вы к нам привели? Он же нас обокрал! Утащил, паразит, пилу электрическую и мобильный телефон!» - «Погодите. Мы же с ним вместе вчера от вас ушли» - «Так он вернулся через полчаса. Водки принес, закуски, предложил выпить за знакомство, за удачную сделку» - «И Вы с ним выпивали?» - «Так совсем по чуть-чуть, чисто символически… А Вы нам этого гада найдите, а то я пойду в милицию и все про Вас расскажу. Жулика в дом привели!» - «Конечно, бегите в милицию, и как можно быстрей! Одно плохо – сами постороннего человека в дом пустили, да еще и водку с ним распивали».
Кто виноват, и что делать? Если уж надумали квартиру сдавать, закрепите свою безопасность договором. А то, что незнакомых людей не стоит пускать в дом, даже дошкольники знают.
У разбитого унитаза
Мария Михайловна сдала свою «двушку» молодоженам на длительный срок. Оформили договор. Агент предлагала составить акт приема-передачи квартиры, только хозяйка отмахнулась – зачем, в ее хоромах нет ни мебели, ни ковров, ни техники бытовой – пустая.
Через полгода молодая семья подыскала себе другую квартиру. Мария Михайловна пришла за ключами и обнаружила, что смеситель в ванной течет, стекло в кухонной двери треснуто, а унитаз разбит! «Ребята, ну как так можно! Я хотела, чтобы вы чувствовали себя как дома, контролем не доставала, а вы в моей квартире разгром учинили… Отремонтируйте, замените, что испортили» - «Мария Михайловна, Вы что на нас наезжаете! Мы когда въехали, здесь все так и было!»
Кто виноват, и что делать? А все-таки нужно было акт приема-передачи квартиры оформить!
Настоящий племянник и «липовая» доверенность
Молодой человек сдавал квартиру по доверенности. В агентстве недвижимости он сказал, что недавно гостил у тети в Крыму, и она попросила его, племянника, сдать ее нижегородскую квартиру. Доверенность была оформлена в одной из украинских нотариальных контор, а проверить подлинность иностранного документа силами простого российского агентства недвижимости не представляется возможным. Но у молодого человека были ключи, а стену одной из комнат украшал его портрет в компании с тетушкой и другими родственниками.
Заключили договор. В тетиной квартире поселились временные жильцы. А через месяц приехала сама тетя и сообщила, что никакой доверенности на племянника она не оформляла. Спросить бы у него самого, только сначала найти его надо.
К счастью, людей не выселили, дополнительных денег с них не потребовали. Просто добрая тетя переоформила договор на себя. А с племянником обещала разобраться по-родственному, как только тот даст о себе знать.
Кто виноват, и что делать? Лучше все же иметь дело с собственником сдаваемого жилья.
Информацию предоставили:
специалист-консультант по недвижимости АН «Адрес» Любовь Кочетова (тел: 78-55-32), менеджеры АН «Жемчужина России» Ольга Ефимова и Эдуард Шалин (тел: 955-956)
На «сезонки» цены ниже
«Сезонка» - это квартира, которая сдается на время дачного сезона с мая по сентябрь. Уезжая на все лето, хозяева оставляют жилье под присмотром да еще за это и деньги получают. Кстати, цены за найм в таких квартирах ниже примерно на 500-1000 рублей в месяц. Сейчас предложений много, есть из чего выбрать.
Вот средние цены на съемное жилье в Нижнем Новгороде (в хороших, пригодных для нормального проживания квартирах) в месяц:
Заречная часть / Нагорная часть
Комнаты
от 2000-2500 рублей / от 2500-4000 рублей
1-комнатные квартиры
от 5500-6000 рублей / от 8000 рублей
2-комнатные квартиры
от 7500-8000 рублей / от 9000 рублей
Информацию предоставили:
Коммерческий директор ЮК «Меридиан-недвижимость» Ирина Левшина, агент по недвижимости АН «Шанс» Ирина Зайцева , агент-консультант ООО «Центральное агентство недвижимости» Наталия Чайкун.
Тематическую страницу подготовила М. Катина
Шпаргалка для абитуриента или Как правильно снять жилье в Нижнем
Приближаются горячие деньги сдачи вступительных экзаменов. Иногородним абитуриентам на это время каким-то образом придется решать жилищный вопрос.
Памятка для студента-квартиросъемщика
1. Подписывая договор с человеком, который сдает неприватизированную квартиру, требуйте у него выписку из домовой книги т.к. под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан прописанных в данной квартире.
Если квартира приватизирована, постарайтесь заключить с наймодателем юридически правильно оформленный договор, который в случае возникновения проблем может послужить доказательством в суде.
2. Требуйте от хозяев расписки после каждой передачи денег.
3.Если вас захотят выселить раньше срока, требуйте выплату неустойки (чаще всего, хозяин не сообщает в налоговые органы о сделке и не платит с нее подоходного налога – этим на него можно надавить).
4. После заключения договора оговорите систему проверки хозяином состояния квартиры (назначьте день и время проверки). Также не забудьте при хозяине проверить состояние бытовой техники.
5. Обговорите систему оплаты коммунальных услуг (обычно коммунальные услуги оплачивает собственник, электроэнергию и телефон- наниматель).
6. Для тех, кто понял, что снять жилье в большом городе непросто, советуем сразу обратиться в риэлторские агентства, причем в такие, которые не один год работают на рынке. Тогда вам не придется озадачиваться юридическими тонкостями и не будет риска попасть в неприятную ситуацию.
Валерий Лаптев
