Покупка квартиры – очень серьёзный шаг, на который не так просто решиться, особенно в кризис. Чтобы спрос на новостройки не упал, застройщики начали привлекать клиентов тест-драйвами, которые дают возможность потенциальному покупателю арендовать жильё с последующим выкупом. Благодаря такому механизму люди могут понять комфортно ли им проживать в той или иной квартире, прочувствовать атмосферу района, познакомиться с местной инфраструктурой и пообщаться с соседями.
Европейская практика
Российские девелоперы позаимствовали практику тест-драйва у европейских коллег. Но в каждом конкретном жилом комплексе эта сделка имеет свои особенности. К примеру, Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» отмечает, что в Юрмале, в ЖК «Sky Garden» договор об аренде недвижимого имущества заключается на 2 года. Кроме того, обязательно заключается соглашение о выкупе недвижимости, в котором фиксируется цена покупки и отдельно оговаривается, что в нее входит арендная плата (ежемесячная арендная плата взимается в размере 1% от фиксированной цены покупки имущества). По окончании срока аренды заключается договор купли-продажи, и уплаченная аренда зачисляется в цену покупки. В данном конкретном случае аренда с правом выкупа увеличивает стоимость покупки на 10%.
Также зачастую европейские застройщики предлагают потенциальным клиентам аренду квартиры на срок от трех дней до 1 месяца. В этом случае можно не покупать, нужно только внести арендную плату.
Отечественный тест-драйв
Для России тест-драйв является достаточно новым механизмом – в прежние годы в нем не было необходимости, поскольку большинство квартир в новостройках продавалось задолго до ввода домов в эксплуатацию. Однако сложная экономическая ситуация подтолкнула застройщиков использовать подобные сделки на отечественном рынке первичной недвижимости.
Впервые в нашей стране тест-драйв был использован новосибирскими девелоперами. По словам Ирины Доброхотовой, группа компаний «Стрижи» в одноименном микрорайоне предоставляет покупателям квартиру для проживания на 2 дня и 2 ночи. Кроме того, пару дней можно провести в квартире, расположенной в новосибирском жилом комплексе «Европейский берег».
Также жилье можно протестировать в новом жилом комплексе комфорт-класса в Челябинске «Академ Riverside». В этой новостройке девелоперы создали специальную демо-квартиру, в которой потенциальные покупатели могли провести не более 10 часов совершенно бесплатно. Потенциальных клиентов очень заинтересовал такой эксперимент. Кроме того, большинство из тех кто провел время в пробной версии квартиры, решили приобрести полноценное жилье в этом жилом комплексе.
В столицу тест-драйв пришел пару месяцев назад. Впервые такую услугу стала предоставлять компания «Инвестраст» в жилом комплексе эконом-класса «Новые Ватутники» в Новой Москве. Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литенецкая рассказала, что для того, чтобы протестировать квартиру в этой новостройке, потенциальные клиенты заключают с застройщиком договор найма с правом последующего выкупа объекта. Все арендные платежи идут в зачет общей стоимости квартиры. Ее цена фиксируется на год с момента подписания договора найма. Если через год клиент решил продлить аренду, то с ним перезаключают договор найма, однако стоимость квартиры уже не фиксируется, поэтому цена жилья на момент покупки будет определяться согласно рыночной ситуации. При этом все арендные платежи и по истечении года также идут в зачет общей стоимости объекта.
Средняя арендная ставка в «Новых Ватутинках» составляет 23 тыс. рублей за полностью меблированную однокомнатную и 27 тыс. рублей за двухкомнатную квартиру. В данную стоимость входят все коммунальные и эксплуатационные платежи: арендатор оплачивает только расход воды и электричества по счетчикам. Кроме того, все арендаторы микрорайона «Новые Ватутинки» при желании могут оформить временную московскую регистрацию. Поэтому, подписав договор с застройщиком, можно без проблем «прикрепиться» к поликлинике, получить место в детском саду или отдать ребенка в местную школу.
Мария Литенецкая отмечает, что с момента запуска программы не прошло и месяца, но потенциальные покупатели уже проявили к ней большой интерес. Только на этапе формирования предложения было сдано в аренду 11 квартир.
Быть или не быть
Можно предположить, что в будущем тест-драйв будут использовать многие столичные застройщики. Ведь большинство людей положительно отзываются о данной услуге и отмечают, что это отлично помогает понять подходит ли им новое жилье.
В то же время Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, подчеркнул, что, как правило, девелоперы используют тест-драйв, когда выводят на рынок большой объем жилья эконом-класса, а к моменту сдачи домов в эксплуатацию у них остается небольшой пул нереализованных квартир, которые они решают предложить клиентам на условиях аренды с возможностью последующего выкупа. Это стандартная для мировой практики процедура: невозможно продать – сдай в аренду.
Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential group отмечает, что поскольку предложение и опция достаточно новы для рынка новостроек, то можно утверждать, что доля покупок после тест-драйва в настоящее время статистически незначима по сравнению с традиционными сделками. Кроме того, эксперт подчеркнул, что дело еще и в том, что для подобных сделок дом должен быть уже построен и заселен, а поскольку основные продажи квартир происходят на этапе строительства, в дальнейшем для подобного «аттракциона» можно прогнозировать от силы 2-3% от общего числа квартир в комплексе. В то же время, по мнению эксперта, такая услуга определенно привлекает покупателей. Ведь возможность пожить в своем будущем жилье, оценить все достоинства и недостатки помогает быстрее принять решение покупать квартиру или продолжить поиски.
Тест-драйв является интересным маркетинговым механизмом и не просто привлекает клиентов, но и даёт возможность по-настоящему оценить будущее жильё. Кроме того, это прекрасный вариант для квартиросъёмщиков. Ведь стоимость аренды таких объектов, как правило, довольно низкая, а квартира совсем новая. Также помимо потенциальных покупателей в плюсе остаётся девелопер, который получает прибыль с пока еще нереализованного жилья.
