Считается, что поиск хорошего варианта жилья в аренду для отпуска на море нужно начинать загодя – лучше сразу, как только предыдущее лето закончится. Ближе к сезону вариантов якобы не останется. На самом деле это не вполне правда.
Основная категория съемщиков квартир и на море все равно «просыпается» только ближе к сезону. И в большинстве случаев не проигрывает – ну или почти. Раннее бронирование актуально в отношении вилл на островах – главным образом в таких странах как Греция, Испания. По таким объектам ценовая выгода при бронировании за полгода может составить 50% и даже более. А вот рынок апартаментов на море все еще «посткризисно» перенасыщен, и это фактически верно, о какой бы курортной стране ни шла речь.
В секторе аренды, в отличие от купли-продажи, существует внятный ответ на вопрос о средней цене. И в Болгарии, и в Испании, несмотря на разницу экономик, инфраструктуры, качества и уклада в целом, месячная аренда квартиры все равно начинается от 1000 евро, виллы – от 2500 евро. Суточная аренда квартиры – от 50 евро, а виллы на сутки не бронируются.
Интересно, что, хотя и экономика курортных стран, и их рынки недвижимости в последние годы – после кризиса – развивались очень по-разному, в секторе купли-продажи были и резкие падения, и рецессия, и выравнивание с робким ростом цен, цены на рынках аренды повсеместно остаются без изменений.
Болгария
Пожалуй, самый насыщенный разнокалиберными предложениями и самый противоречивый рынок – в Болгарии, он же рынок массового российского спроса. Здесь ценник на суточную аренду апартаментов на первой линии, с хорошим видом из окна на море, метрах в 50 от пляжа, начинается от 35 евро, если это студия, и от 50 евро, если это квартира с одной спальней. Однако люди, планирующие свой отдых в Болгарии заранее, сталкиваются с некоторыми моментами.
Первое. Предложений действительно много, и, забронировав и оплатив заранее стандартный вариант (например, квартиру с двумя спальнями на первой линии в городке Поморие), впоследствии можно, приехав, увидеть, что рядом сдается аналогичный вариант дешевле. Это лотерея, но шансы есть, поэтому некоторые туристы предпочитают, как в старые добрые советские времена «на нашем юге», приехав, взять одну-две ночи в отеле и подыскать тем временем на месте устраивающий вариант. Правда, в высокий сезон можно не найти номер в отеле на одну-две ночи, если его не зарезервировать заранее.
Второе. Нестандартные варианты – это коттеджи, виллы и сельские дома на море, выбор которых на рынке аренды Болгарии крайне ограничен. И хотя принимать решение по подобным объектам как раз лучше всего на месте, сделать это практически невозможно в силу невысокого объема предложения. Так что придется резервировать удаленно, доверяясь фотографиям и, если получится, отзывам. Кроме того, здесь нужно учесть, что дом на море в Болгарии, в отличие от, скажем, Греции или Кипра, – это редкость и очень дорогое удовольствие. Более распространенные варианты «домов у моря» – это в 2, 3, 5 и более км от воды. То есть без машины здесь никак, и это стоит иметь в виду. Цены могут разниться очень серьезно – от 30 евро в сутки за маленький гостевой домик со всеми удобствами на краю деревни в 2 км от моря до пары сотен евро в сутки за приличного уровня коттедж в 5-7 км от моря. Если хочется, чтобы волны плескались под балконом, то такие варианты есть в Созополе, Святом Власе, а также на крайнем юге и крайнем севере болгарского побережья. Но они на вес золота во всех смыслах – и наперечет, и дорого.
Италия
Для Италии нормально, когда клиенты начинают звонить риэлтору и интересоваться арендой недвижимости месяцев за 6-9 до приезда, потому что в этой стране никогда не было переизбытка курортного предложения. «Но к таким звонкам я бы посоветовала хорошо подготовиться, чтобы не получилось недоразумение, – говорит Галина Парусова, риэлтор из Италии, официальный партнер компании RE/MAX. – Так, если вы наводите справки в ноябре и интересуетесь июнем, то получаете в ответ одну цену, если в январе и корректируете отпуск в сторону середины лета – цена может быть в полтора-два раза выше».
От чего зависит цена на квартиру, дом, апартаменты или виллу? Итальянские риэлторы повторяют, как мантру: от периода аренды. Здесь, как нигде, остро чувствуется сезонность. Понятно, что самая высокая цена на аренду недвижимости будет в высокий сезон. В Италии это август, период католической Пасхи, католического Рождества и Нового года. Кроме того, по мере приближения к высокому сезону – августу – цена увеличивается каждые две недели. Например, если вы решили арендовать помесячно квартиру-студию на двоих (в Италии такая квартира называется «монолокале»), то цена будет выглядеть так: июнь – 950 евро в месяц, июль – 1400, август – 1800, сентябрь – 500 евро.
Второй нюанс: понедельная аренда квартир и апартаментов дороже, чем помесячная. Например, та же квартира-студия может сдаваться на две недели за 380 евро в неделю, за 650, за 900 или за 1150 евро. Зависит от периода.
И наконец, чем больше квартира, тем меньше она стоит в пересчете на количество человек, арендующих ее. Итальянцы давно поняли это, именно по этой причине они часто объединяются и арендуют, например, трехкомнатную квартиру на две или три пары, существенно экономя семейный бюджет. Например, аренда трехкомнатной квартиры в июле может стоить 1780 евро. Сравните с ценой на аренду «монолокале».
Испания
О докризисном строительном буме в этой стране знают, пожалуй, даже те, кто не имел никакого отношения к инвестированию в зарубежную недвижимость до кризиса. Берег с чередой многоэтажек, растиражированные в интернете сумасшедшей красоты виды из окон с высоких этажей – это означает, что в Испании много, много, много типовых апартаментов на море.
Но велик и спрос – это страна массового туризма, и едут отдыхать туда не только русские, но и немцы, скандинавы, чехи. Огромен разброс качества, а следовательно, и цен. Поэтому, кстати, испанские риэлторы, подобно итальянским, очень советуют выбирать заранее. Нет, без квартиры у моря в конечном итоге не останется никто, вопрос только в том, какая это будет квартира – на второй, третьей, пятой или десятой линии от моря.
В последний год, отмечают риэлторы, в Испании растет спрос на долговременную (от месяца) аренду. Это связано в первую очередь с тем, что в Испании после затяжной рецессии снова растет спрос на покупку квартир на берегу.
«В этом году у нас появились клиенты, которые рассматривают недвижимость в Испании для покупки, арендуют на максимальный срок своего пребывания согласно шенгенскому соглашению – три месяца, чтобы за этот период выбрать апартаменты, таунхаус или виллу, оформить сделку и заодно отдохнуть семьей», – рассказывает Элина Сиванкова, управляющий директор и партнер компании Investpravo Property.
В сезон, то есть летом, аренда апартаментов с двумя ванными и двумя спальнями в пешей доступности от пляжа на Коста-Бланка стоит 300-800 евро в неделю, на Коста-дель-Соль – 850-2000 евро в неделю, в зависимости от срока найма, близости к пляжу, площади и внутреннего состояния жилья, уровня инфраструктуры комплекса, в котором находится объект. Небольшие виллы с тремя спальнями на Коста-Бланка – от 2000-2500 евро в неделю, на Коста-дель-Соль – от 2500-3000 евро в неделю и выше. Цены очень зависят от вида из окон, соседей, года и качества постройки, наличия бассейна и площади самой виллы и территории.
Черногория
Страна неимоверных красот, высоких цен и – очевидно, как следствие последнего фактора – узкого после кризиса спроса со стороны россиян. Однако это касается в первую очередь покупки, в сфере аренды клиенты намного активнее.
Цены по сравнению с прошлым годом практически не изменились. В этом сезоне операторы местного рынка ждут большего потока туристов в связи с введением виз в соседней Хорватии. Цены колеблются от 8-10 евро за место для непритязательных туристов до 80 евро за место в четырех-пятизвездочных отелях. Традиционно дороже отдых в таких городах как Будва и Петровац – видимо, благодаря большей раскрученности и большему количеству туристов из России. Как и везде, цены растут ближе к концу лета и достигают пика в августе (к этому моменту все дорожает на 10-15% по сравнению с июнем). В Черногории имеются варианты отдыха как в апартаментах, так и в отдельных комфортабельных виллах, которые здесь, в отличие от других стран, сдаются не только понедельно, но и посуточно (цены 450-700 евро в сутки в зависимости от месяца, количества дней отдыха, расположения виллы и величины самой виллы). Есть виллы прямо на берегу или в уединенном месте, есть на три спальни, есть и на семь спален со своим бассейном.
Турция
В то время как туристический поток по укоренившейся за последние 10-15 лет российской привычке едет в отели «олл инклюзив», в Турции, как и в других странах, растет число «дикарей», снимающих жилье самостоятельно. Выбор здесь очень велик, цены – умеренные, качество жилья и в целом жизни – на хорошем уровне.
Самые высокие цены – с июня и до середины, а то и конца сентября. Пример: аренда самой дешевой квартиры в Алании (новая, с одной спальней, с красивым видом, в километре от пляжа, в хорошем комплексе) летом может обойтись в 250 евро за неделю. Один из элитных комплексов в Алании на берегу моря стоит 75 евро за сутки за квартиру с двумя спальнями, где свободно могут разместиться четыре человека. Одна из самых роскошных вилл в Геджеке (элитный яхтенный курорт) стоит 2250 евро в неделю. Но это отдельный дом с четырьмя спальнями, тремя ванными комнатами, собственной сауной, бассейном с джакузи и садом. А полностью оборудованная квартира-дуплекс в Геджеке с тремя спальнями (рассчитана на шесть человек) в двух шагах от марины и центра – 1400 евро за неделю.
Турецкие консультанты отмечают, что число запросов на аренду в последние годы растет, причем с каждым годом период бронирования наступает все раньше. Спрос активизируется с января-февраля, а иногда люди сразу летом бронируют на следующий сезон ту же квартиру, в которой уже остановились.
«Вообще, русские туристы уже начинают привыкать к отдыху в арендованной квартире или вилле, а не в отеле “все включено”. Они понимают, что это и дешевле, и интереснее, и совсем не так страшно ходить по улицам и в магазины, как их всегда пугают отельные гиды, которым выгодно, чтобы туристы выезжали из отеля только с ними, по маршруту “торговый центр – кожаный салон – ювелирный магазин”», – говорит Алена Шкарупета, управляющий партнер «Жизнь в Турции».
Русские арендаторы и арендодатели
Вопрос, с которого потенциальные покупатели все чаще начинают разговор с зарубежными консультантами: выгодно ли купить, чтобы потом сдавать? Как правило, речь идет о квартире как о наиболее стандартном варианте инвестиции, в отличие от дома или виллы. Параллельно среди консультантов ходят шутки на тему россиян, которые сначала выбирают объект с целью сдачи в аренду, а потом отказываются сдавать, поскольку не хотят пускать чужих людей в свои стены.
Так вот, суровая рыночная правда такова: если целью покупки является возврат средств путем сдачи в аренду, то в большинстве стран, даже курортных, покупать имеет смысл не курортное жилье. Почему –
понятно: курортное будет сдаваться, возможно, даже и дорого, но всего 3-4 месяца в году, в остальное время – амортизация и оплата коммунальных услуг из своего кармана. Поэтому таким инвесторам специалисты обычно советуют покупать обычное городское жилье в приличном районе, которое затем можно будет сдать на длительный срок местному населению – то есть классический внутренний рынок. Кстати, такой вариант при покупке обычно выходит дешевле, чем курортная квартира. Но и цены здесь другие. Например, в Болгарии за аренду качественной квартиры на море можно выручить 1000 евро в месяц. Но сдаваться по такой ставке эта квартира будет 2-3 месяца, в холодный сезон она никому не нужна. Сдавать же обычную городскую квартиру, например, в Бургасе или Варне, местной болгарской семье можно за 150-200 евро в месяц. Но при этом сдаваться она будет круглый год, плюс арендаторы будут постоянно платить по счетам за коммунальные услуги. С одной стороны – то на то, с другой – квартира на внутреннем рынке будет стоить дешевле, а сдача на длительный срок – дело в разы менее хлопотное, чем сдача туристам в сезон.
В любом случае срок возврата инвестиций, будь то Болгария, Испания или даже Германия, составит не менее 20 лет. То есть в среднем это в два раза дольше, чем если работать по точно такой же схеме («покупка-сдача») в России.
Раушан Валеев, владелец компании Free Life. Real Estate (недвижимость в Черногории):
Квартира с двумя спальнями в городе Бар, скажем, около магазина «Горенье» стоит 55 евро в сутки, либо 900 евро в месяц, плюс оплата счетов за воду и электричество. Виллы в среднем стоят 550 евро в сутки. Есть в Черногории и бюджетные варианты вилл: например, вилла 85 кв.м с двумя спальнями, гостиной, столовой, санузлом, террасой, со своим двориком, детской площадкой паркингом, в 600 м от моря – 150 евро в сутки. Бюджетные односпальные апартаменты с расстоянием до моря до 500 м начинаются с 25-30 евро. А номера в гостиницах с твердыми тремя звездами с завтраками – от 30 евро с человека в двух-трехместном номере (третье место обычно предполагается для ребенка).
Алена Шкарупета, управляющий партнер «Жизнь в Турции»:
Подавляющее большинство запросов от российских арендаторов – чтобы море было как можно ближе, и чтобы рядом были магазины, рестораны. Еще люди предпочитают новые, хорошо оборудованные квартиры с красивым видом. Если недвижимость выбирают для летнего отдыха, даже наличие бассейна или фитнеса в комплексе не так важно, ведь все равно больше всего времени люди проводят на пляже. Настаивают, чтобы были детали вроде миксера, блендера, соковыжималки. Тут же хочется сказать и о требованиях со стороны хозяев квартир. Самое главное – большинство категорически против курения в квартирах, только если на балконе. Из животных соглашаются максимум на комнатных собачек, четко ограничивают количество гостей, так, чтобы в однокомнатной квартире не разместился цыганский табор. Еще предпочитают сдавать квартиры семьям и парам, а не паре однополых друзей, настроенных на активный южный отдых. Гораздо реже отказываются от размещения совсем маленьких детей.
