Как правильно выбрать квартиру, чтобы она быстро окупилась за счет сдачи в аренду?
Многие эксперты по недвижимости отмечают, что число инвестиционных покупок квартир нынешним летом продолжило расти (хотя и не такими высокими темпами, как в первой половине года), и эта тенденция сохранится в ближайшей перспективе. Таким образом, количество инвестиционных квартир неизбежно возрастет, а следовательно, возрастет и количество арендных предложений. Тогда имеет смысл понять, какие квартиры инвесторам следует выбирать, чтобы больше заработать на их сдаче в аренду.
Наши эксперты говорят, что доходность от аренды в большинстве случаев составляет порядка 8-9% в год. Таким образом, средний срок окупаемости типовых квартир будет составлять лет 12-13. Впрочем, тут сразу нужно сделать важное уточнение: расчет доходности аренды риэлторы обычно производят без учета налогов, которые (формально) нужно платить, зарабатывая на коммерческом использовании своих квартир. Можно предположить, что за 12-13 лет власти все-таки смогут создать работающий механизм сбора налогов с частных арендодателей. Тогда срок окупаемости нынешних приобретений увеличится на 1,5 года для тех, кто будет платить НДФЛ по ставке 13%, и примерно на 9 месяцев для тех, кто перейдет на «упрощенку».
Тем, кто решил заработать на сдаче в аренду, стоит обратить внимание на несколько основных качеств инвестиционной квартиры. Во-первых, на ее доходность и срок окупаемости влияют цена покупки и объем инвестиций в ремонт. Покупка квартиры с готовой отделкой в быстровозводимом панельном доме наиболее выгодна: доход начнет поступать быстрее, а наличие готовой отделки позволит сэкономить деньги на ремонте. Кроме того, можно дополнительно сэкономить, если купить малогабаритную квартиру или студию. Арендная плата за нее будет не намного ниже, чем за полноценную квартиру, но при этом «малогабаритки» и студии наиболее востребованы на рынке аренды, и такая инвестиция окупится быстрее.
Во-вторых, важнейшее качество сдаваемого жилья – его удаленность от транспортных узлов. Расположение квартиры в пешеходной доступности от метро или (на окраинах городов) вблизи от железнодорожных станций и автобусных остановок поможет сдавать ее дороже процентов на 10-20.
Особое место на рынке аренды занимают квартиры в центре. В департаменте аренды элитной недвижимости АН «Мир Квартир» нам описали два «крайних» типа объектов, с которыми здесь приходится работать. Во-первых, это супер-элитные квартиры – с эксклюзивными ремонтом и мебелью, элитным месторасположением, гарантией безопасности, паркингом, редкостными видовыми характеристиками, соседями соответствующего социального статуса. Самая дорогая из таких квартир, сданная в аренду в этом агентстве, имела площадь 198 кв.м, стоила 300 тыс. рублей в месяц и была расположена в малоэтажном ЖК на Крестовском острове. С другой стороны, это относительно недорогое жилье. Самой дешевой (30 тыс. рублей в месяц) стала однокомнатная квартира площадью 45 кв.м в Адмиралтейском районе, в 10 минутах езды на транспорте от метро, с современными ремонтом и мебелью.
В «Мире Квартир» отмечают, что в центре по-прежнему ощущается дефицит квартир в низком и среднем ценовых диапазонах, по цене 30-60 тыс. рублей в месяц. Средний срок окупаемости «центральных» квартир эксперты агентства оценивают в 7-9 лет, то есть он короче, чем в случае с инвестициями в новостройки массового сегмента.
Марина Филиппова, менеджер отдела аренды АН «Адвекс»:
Сейчас лучше всего сдаются квартиры в новых домах. А еще арендаторы и эконом-, и комфорт-класса всегда хотят жить в пешей доступности от метро. При этом для комфорт-класса желательно наличие охраняемой территории вокруг дома, чтобы арендаторы могли держать там свои автомобили. Я не говорю о паркинге, но это должна быть хотя бы охраняемая парковка.
А вот квартиры, находящиеся на окраинах города на расстоянии 20-25 минут езды от метро, – это неликвидный товар.
За какое время можно окупить квартиру, сдавая ее? «Однушка» эконом-класса – это 20 тыс. рублей плюс коммуналка, то есть сдача приносит 240 тыс. рублей в год. «Однушка» на Парнасе стоит порядка 3 млн рублей. Следовательно, она окупится примерно за 12,5 лет. «Двушка» сдается за 30 тыс. рублей плюс коммунальные услуги (квартиры в более интересных местах, возможно, сдаются за 35 тыс. рублей), а значит, при цене квартиры 4,5-5 млн рублей (при покупке на начальном цикле застройки) она окупится от 11 до 14 лет (в среднем за те же 12,5).
Татьяна Слободянюк, генеральный директор АН «Адвокат-Недвижимость»:
Вероятность сдачи в аренду квартиры эконом-класса выше по причине большего количества потенциальных арендаторов, но существует риск их неплатежеспособности. Такой риск в комфорт-классе значительно ниже, однако в нынешних условиях найти клиента сложнее.
Ощутимое влияние на стоимость аренды оказывает метро. Шаговая доступность повышает арендную плату на 10-20%.
По вопросу переизбытка квартир и того, что в этом случае делать собственникам, могу посоветовать не спешить расставаться с имеющимися арендодателями. Необходимо создать для них наиболее благоприятные условия. Может быть, сделать скидку на ремонт, заменить сантехнику и т.д. В условиях снижения спроса на аренду жилья можно самим оплатить стоимость услуг агентства (хотя бы половину). Надо понимать, что каждый месяц хозяин несданной квартиры терпит убытки, а клиент выбирает наиболее выгодные варианты.
Ирина Бузина, заместитель директора АН «Бекар»:
Для сдачи в аренду лучше приобретать жилье комфорт-класса вблизи от метро. Дома сегмента «комфорт» имеют более товарный вид, нежели объекты эконом-класса, лучше развиты в плане окружающей инфраструктуры и благоустроенности. Поэтому от квартир эконом-класса их отличает большая ликвидность, и при необходимости арендодатель сможет быстро продать такую квартиру по рыночной цене.
Фактор близости к метро напрямую влияет на размер арендной ставки. Например, цена за квартиру возле метро составляет 20 тыс. рублей в месяц, а за аналогичное жилье, но удаленное от метро, – 16 тыс. рублей.
Арендаторам-командированным я посоветую снимать однокомнатную квартиру в центре Петербурга в объекте старого фонда. Стоимость посуточной аренды такого жилья составит от 2,5 до 4,5 тыс. рублей. При этом на цену аренды влияет не столько количество комнат, сколько количество спальных мест.
В среднем срок окупаемости инвестиционных квартир, сдаваемых в аренду, составляет 12 лет и не зависит от их класса.
