По данным экспертов, в период повышенного спроса на жилье в феврале-апреле текущего года доля инвестиционных покупок увеличилась в среднем на 10%. Альбина Васильева, начальник отдела продаж ООО «КВС», отмечает, что рост был связан с подорожанием валют и желанием граждан сохранить свои рублевые сбережения. С ней согласен Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»: «В условиях нестабильной политической и экономической ситуации количество инвестиционных покупок на рынке недвижимости возрастает, что мы и видели в начале весны текущего года – тогда доля инвестиционных сделок на первичном рынке недвижимости доходила до 30% по отдельным проектам».
Сегодня количество инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, снова снизилось до привычных уже 10-15%. Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP, подтверждает, что динамика приобретений сейчас уменьшилась по сравнению с началом года, но это скорее связано с общим снижением спроса на первичное жилье. «Распределение долей между инвестициями и приобретением для себя остается примерно тем же», – говорит эксперт.
Портрет инвестора
Эксперты отмечают, что на рынке достаточно много желающих вложить средства в покупку жилой недвижимости – это и частные, и корпоративные инвесторы. В среднем сумма вложений, которой располагают инвесторы, колеблется от 1,5 млн рублей, если рассматривать частных лиц, до 500 млн рублей, если говорить о различных инвестиционных фондах.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, в основном частными инвесторами выступают бизнесмены, индивидуальные предприниматели или топ-менеджеры, располагающие суммой от 3 до 10 млн рублей для покупки инвестиционно привлекательных квартир или апартаментов. Есть частные инвесторы и в более высоком ценовом сегменте. «Это могут быть, например, люди из другого города или даже иностранцы, которые впоследствии планируют переехать жить в Петербург, но их, конечно, гораздо меньше», – говорит Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», разделяет инвесторов на два типа: тех, которые покупают недвижимость с целью дальнейшей перепродажи на более поздней стадии готовности объекта (перед сдачей объекта) и получения примерно 10% годовых, и тех, которые приобретают квартиру с целью сдачи в аренду. «В этом случае доходность ниже и составляет около 4-6%, – рассказывает эксперт. – Стоить отметить, что целью данной группы является не заработок, а сбережение денежных средств. Также в зависимости от категории инвесторов различаются и способы оплаты: первая группа предпочитает 100%-ю оплату либо беспроцентную рассрочку, а вторая использует все варианты, в том числе и ипотеку».
Также на рынке есть категория молодых инвесторов. «Эти люди покупают квартиру в ипотеку с целью последующей сдачи в аренду. В это время они живут с родителями и выплачивают кредит с дохода от арендных платежей», – говорит Альбина Васильева.
В целом, как отмечает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», профессиональные инвесторы не собираются отказываться от этого бизнеса, поскольку они знают, что правильно выбранные объекты уберегут их от финансовых рисков. «Шальных же инвесторов, которые в начале года покупали все подряд, теперь на рынке нет», – рассказывает эксперт.
Инвестиционная квартира сегодня
Покупатели инвестиционных квартир традиционно выбирают наиболее ликвидный продукт, который можно будет впоследствии реализовать быстро и по выгодной цене. Чаще всего это квартиры в сегменте массового спроса, имеющие небольшой метраж.
Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний «Эталон», отмечает, что в основном в качестве инвестиционной покупки покупатели выбирают студии, однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры с привлекательными планировками, реализуемые в домах с хорошим местоположением в развитых районах города.
Как правило, инвестиционные покупки совершаются на ранних стадиях строительства. «Цены еще далеки от финальных, и есть высокая вероятность, что по мере роста готовности объекта увеличится и цена независимо от тенденции рынка», – говорит Светлана Денисова. По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», наиболее популярный для инвестиций товар – квартиры в ценовом диапазоне 2,5-3 млн рублей.
Также, как отмечают эксперты, инвесторы отдают предпочтения квартирам с отделкой. «Это лишает инвестора всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончании строительства и дает ему большую свободу для маневра», – объясняет Светлана Денисова.
По расположению объектов, рассматриваемых в качестве инвестиций, строгих требований нет. Но Елена Беседина, директор по продажам O2 Development, говорит, что для многих инвесторов важна близость к станции метро, причем не только существующей сейчас, но и запланированной. «В целом, желательно оценивать перспективы развития ближайшего окружения. Это относится как к проектам на незастроенных территориях, поскольку ближайшие пригороды в обозримом будущем будет сложно отличить от обычных спальных районов, так и к зонам редевелопмента, поскольку город сегодня активно избавляется от “серого пояса”, и ранее непривлекательные зоны трансформируются в комфортные для проживания места», – рассказывает г-жа Беседина.
Арсений Васильев отмечает, что наибольший доход сегодня приносят именно новостройки в пригородной зоне, где на старте продаж застройщики устанавливают минимальную цену, постепенно повышая ее с ростом числа этажей. «При возведении точечных проектов внутри развитых кварталов мегаполиса девелоперам нет необходимости следовать данной стратегии – спрос на такие проекты устойчиво высокий», – говорит эксперт. С ним соглашается Полина Яковлева: «Сегодня инвесторами востребованы и новые района Санкт-Петербурга: Кудрово, Парнас, Девяткино и т.д.».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», советует очень внимательно подходить к выбору застройщика: «Те, кто не строит в срок (строительный цикл составляет 2-3 года), не подходят. Важна и схема, по которой реализуется строящееся жилье. Легитимны и подпадают под 214-ФЗ договор долевого участия и ЖСК. Остальные схемы должны насторожить начинающего инвестора: их наличие может означать, что либо с проектом, либо с земельным участком что-то не так».
Продажа или аренда: что выгоднее?
В момент, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, но вот-вот пройдет госкомиссию, наступает пик продажной цены. В среднем с момента начала продаж до сдачи объекта в эксплуатацию рост цены «квадрата» составляет порядка 25-30% в зависимости от проекта, застройщика и формата квартиры.
Например, по данным Арсения Васильева, увеличение стоимости небольшой квартиры-студии за весь период строительства может достигать 40-60%.
Как правило, инвестиционный покупатель стремится перепродать свою квартиру именно до подписания акта приема-передачи – это 2-3 месяца до или после сдачи дома. «Поскольку право собственности на такую квартиру еще не наступило, реализовать ее можно, переуступив права другому покупателю, – говорит Ольга Трошева. – После получения права собственности при продаже придется заплатить налог 13%, поэтому доходность сделки будет ниже».
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», подтверждает, что в этот период квартиру можно реализовать по цене уже готового жилья и в то же время избавить себя от проблем с налогами и длительным оформлением права собственности. «Продавать квартиру после оформления права собственности уже не так выгодно: во-первых, придется платить налог на доход, если владеешь квартирой менее 3 лет, во-вторых, длительное время может занять регистрация договора купли-продажи», – рассказывает эксперт.
Однако, по словам Арсения Васильева, часть клиентов все-таки продает недвижимость после регистрации права собственности, но в тот момент, когда застройщик полностью распродал все квартиры.
После ввода объекта в эксплуатацию, по мнению экспертов рынка, доля инвестиционных квартир, сдающихся в аренду, составляет от 30% до 70% в зависимости от целей инвестора, которые могут измениться с течением времени.
«Рынок аренды в Петербурге развит достаточно хорошо: у нас много туристов, рабочих, студентов, людей, которые не могут по финансовым причинам купить квартиру», – замечает Владимир Скигин. Поэтому сдача в аренду квартиры является оптимальным решением для тех инвесторов, которые приобретают объект для своих подрастающих детей или просто хотят сохранить накопленные денежные средства для будущих крупных покупок.
«Доля таких покупателей сильно разнится – максимальное количество инвесторов приходит в проекты, в которых запланировано большое количество малогабаритных квартир. Как правило, это проекты эконом-класса в рамках комплексного освоения территорий», – говорит Арсений Васильев.
По данным NAI Becar, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет в среднем 8-15% в год от общей суммы вложенных средств.
Высоки ли риски?
«На фоне нестабильной экономической и политической ситуации инвестиции в недвижимость – это один из немногих надежных инструментов сохранения и приумножения денежных средств, – говорит Петр Буслов. – В том случае, если целью покупки недвижимости является сохранение денег, покупка квартиры в текущем периоде не рискованна, поскольку мы не прогнозируем такого падения цен, как в 2008 году. В случае, если целью является получение максимального дохода за минимальный срок, лучше использовать другие финансовые инструменты».
Светлана Денисова отмечает, что ситуация 2008 года – года тотального кризиса – и ситуация сегодняшнего дня, когда речь идет о санкциях, сильно отличаются. Сейчас нет мировой кризисной тенденции. То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. «Сегодня рынок далек от кризиса, хотя, конечно, есть определенные трудности, – говорит эксперт. – В первую очередь эти сложности связаны с общим замедлением национальной экономики, что влияет на платежеспособный спрос. Есть вероятность, что некоторые строительные проекты будут реализовываться медленнее и несвоевременно сдаваться. Но говорить о том, что нас ждет волна банкротств, не приходится».
В целом, по мнению Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», нестабильность всех видов валют, возможные ограничения со стороны западных банков только повышают привлекательность российской недвижимости как средства сохранения капитала для резидентов.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
В настоящее время, как, впрочем, и до всплеска инвестиционных покупок, доля таких сделок составляет порядка 10%. В январе-апреле доля выросла до 15-20%.
В целом доля инвестиционных покупок могла быть и большей – доходность вложений в недвижимость выше, чем на банковском и фондовом рынках. Более того, недвижимость при условии грамотного выбора объекта обеспечивает более надежное сохранение средств, ведь этот актив всегда в цене. Но число инвесторов ограничивает высокая стоимость квартир, далеко не у каждого есть свободные средства, чтобы вложить их куда-либо.
Мы можем выделить наиболее привлекательные для инвестиций объекты. Если цель инвестиции – выгодная перепродажа, самое лучшее – покупка квартиры в самом начале строительства и продажа ее еще до ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Часто в первые недели с открытия продаж у застройщиков действуют «стартовые» цены. Через некоторое время они повышаются, разница уже через месяц может составить до 15%.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
Если говорить об инвестиционных сделках в чистом виде (имея в виду покупку квартиры с целью последующей продажи, а не сдачи ее в аренду или сохранения денег), то их доля на данный момент составляет не более 5%. Имея на руках 40-50% первоначального взноса, оставшуюся сумму покупатели предпочитают выплачивать в рассрочку. Рынок строящейся недвижимости тем и удобен для инвестора, что позволяет вносить деньги поэтапно, в течение нескольких лет. Кроме того, в отличие от «вторички», он позволяет зарабатывать не только на рыночном росте стоимости недвижимости, но и на разнице стоимости квартиры на нулевом и конечном этапах строительства.
Ипотекой инвесторы пользуются редко, поскольку в любом случае это переплата. Согласитесь, сложно назвать инвесторами людей, которые берут ипотеку на 20 лет, за которые с учетом процентов приходится выплачивать двойную, а то и тройную стоимость квартиры.
С точки зрения инвестиций наиболее интересны квартиры, находящиеся на нулевом этапе строительства. В этом случае цена квартиры минимальна, и можно воспользоваться длительной рассрочкой. За время строительства стоимость объекта возрастает как минимум на четверть.
Надежда Тодыкова, директор отделения АН «Итака»:
По результатам продаж в 2014 году доля инвестиционных сделок для нашей компании составила 24%. Наибольшее падение продаж этой группы покупателей мы ощутили в мае (13%) и в августе (15%).
Инвестиционные квартиры – самые ликвидные, следовательно, это студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Главные критерии выбора таких объектов – локация и этап строительства. Основной интерес инвесторов направлен на квартиры массового спроса на Парнасе, в районах Девяткино, Кудрово. Популярны однокомнатные квартиры бизнес-класса в Центральном и Адмиралтейском районах.
Около 20% квартир выставляются на перепродажу. Продать такие квартиры стараются до сдачи дома по переуступке либо оставляют их для сдачи в аренду.
Проблема перепродажи инвестиционных квартир уже явно видна именно в районах массовой застройки. Цена пока не сильно двигается вниз, но период реализации точно увеличился.
Перед сдачей дома покупатель может приобрести квартиру по переуступке в среднем на 100 тыс. рублей дешевле, чем у застройщика.
