Сейчас для совершения сделки достаточно лишь договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами – процедура покупки и продажи недвижимости предельна проста. Эта простота на руку мошенникам и недопропорядочным продавцам: велик соблазн собрать задаток на одно жильё сразу с нескольких покупателей и скрыться.
Чтобы обезопасить себя от мошенников, покупатель должен не полагаться на честность продавца, а потребовать от него документы об объекте недвижимости.
Подтверждение права собственности
Продать квартиру может только её владелец. В первую очередь, убедитесь, что продавец действительно является собственником. Право продавца подтверждается Свидетельством о регистрации права собственности и документом, на основании которого выдано это свидетельство.
В Свидетельстве, в графе «документы-основания» и будет указан правоустанавливающий документ, на основании которого была произведена регистрация права продавца. Существует множество вариантов, как продавец мог получить квартиру. Так, правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственника на квартиру, может служить:
- договор купли-продажи, подтверждающий покупку этой квартиры;
- договор мены, подтверждающий обмен одного жилого помещения на другое (с доплатой или без неё);
- документ дарения (дарственная), подтверждающий безвозмездную передачу права собственности на квартиру;
- свидетельство, являющееся подтверждением вступления в права на наследство по завещанию или на других законных основаниях;
- подтверждение вступления в права собственника – приватизация квартиры;
- решение суда, в соответствии с которым реализуются законные права физического, юридического лица, компенсируется материальный вред, понесённый в результате противоправных действий одного из участников судебного разбирательства.
Если у продавца по каким-либо причинам отсутствует правоустанавливающий документ, он должен обратиться в паспортный стол, сотрудник которого сделает выписку о наличии у собственника соответствующих прав. Эту справку продавец также должен предъявить покупателю.
Характеристики квартиры
Чтобы подтвердить свои первые впечатления от выбранного объекта покупки, после просмотра необходимо ознакомиться с документацией.
Прежде всего взглянуть на кадастровый паспорт квартиры. Это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Кадастровый паспорт является своего рода обобщением. Существует документ, содержащий полную информацию об объекте. В отличие от кадастрового паспорта, где есть только номер объекта и условное описание характеристик квартиры, технический паспорт содержит оценочную стоимость объекта на текущий год и полный список характеристик: округ, район, адрес, этаж, на котором расположена квартира, ситуационный план, поэтажный план и др. Также в техническом паспорте отражены все изменения планировки, если таковые производились.
Технический паспорт не имеет срока действия, однако, согласно действующему законодательству, бюро технической инвентаризации должно один раз в пять лет проводить инвентаризацию жилищного фонда. Все дополнения, выявленные в результате проверки, вносятся в технический паспорт. Таким образом, выявляются незаконные перепланировки, произведённые с момента последней инвентаризации.
Также характеристики жилого помещения содержатся в справке по форме 7, которую также может потребовать покупатель.
Кто в квартире живёт?
Покупатель вправе потребовать от продавца справку Ф-9, которая содержит сведения о зарегистрированных лицах. Обратите внимание, что справка должна быть выдана не более месяца назад, только тогда она будет отражать текущую ситуацию.
При этом покупатель имеет право попросить предъявить ему и архивную справку Ф-9. Это требование совершенно справедливо: покупатель стремится обезопасить себя от приобретения жилья с прописанными в нём посторонними людьми. Цель — выяснить, не сохраняет ли кто-то из ранее зарегистрированных граждан право пользования вашей будущей квартирой.
Справка по форме 9 позволяет увидеть всех, кто был зарегистрирован в квартире ранее, а также даты и причины снятия с регистрационного учёта.
Квартира с обременением
Целесообразно заказать выписку из Единого государственного реестра, которая позволит вам снять риски, связанные с присутствием обременений, прав третьих лиц, судебных разбирательств и т. д. В Единый государственный реестр прав (ЕГРП) стекается вся информация о сделках. Выписка из ЕГРП подтверждает сведения о правообладателе и позволяет выяснить, не находится ли этот объект в залоге у банка или под арестом. Выписка также даст уверенность, что данная квартира числится именно за продавцом. Покупатель вправе сам лично обратиться в Управление Росреестра с просьбой получить такую выписку. Услуга предоставляется платно.
Дела семейные
Покупая квартиру, выясните, нет ли других людей, которые могли бы претендовать на неё в будущем. Если продаваемая квартира была приобретена супругами после регистрации брака, то она считается совместно нажитым имуществом. Поэтому при продаже требуется письменное согласие супруга на сделку. Если же квартира записана на одного из супругов, а между ними составлен брачный договор, то покупатель должен увидеть среди документов этот договор, заверенный нотариусом.
Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то требуется разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования.
Только в этом случае вы сможете быть уверены, что в дальнейшем квартира будет принадлежать только вам, и никто не посмеет на нее посягать.
