В начале года на рынке коммерческой недвижимости Москвы не произошло кардинальных изменений, однако стабилизация макроэкономической ситуации в стране позволяет говорить о максимально близком приближении к дну кризисного графика.
По итогам 2009 года Росстат сообщил о падении ВВП России на 7,9%. Однако в IV квартале прошлого года валовой продукт подрос на 3,9% к предыдущему, сократившись при этом по сравнению с прошлым годом на 3,8%, что дало основания для осторожного оптимизма участников рынка.
Но, к сожалению, основной причиной увеличения внутреннего валового продукта финансовые аналитики называют другой главный продукт России – нефть, цена которой растет весьма быстро: если еще 1 апреля баррель марки Brent стоил $84, то уже 15 апреля достиг отметки в $87.
Параллельно рубль укрепился по отношению к доллару, что в сложившихся условиях вполне логично для валюты, курс которой определяется почти исключительно ценами на сырье. Все это стало причиной спекулятивного роста индексов российских бирж, в частности, индекс РТС уже в конце марта «пробил» 1,5 годовой максимум, достигнув и превысив уровень конца сентября 2008 года – 1608 пунктов.
Таким образом, можно быть абсолютно уверенным в том, что российская экономика прекратила сокращаться. Однако позитивные настроения еще нельзя назвать прочно установившимся трендом, поскольку индекс промышленного производства, по данным Росстата, по итогам первых трех месяцев 2010 года упал на целых 10,2% против IV квартала прошлого года.
Офисы дождались спроса
Пожалуй, главной новостью для рынка офисной недвижимости стало возобновление реализации ранее замороженных девелоперских проектов и получение финансирования со стороны банков. Однако пока это относится только к самым крупным проектам, которые реализуются крупными международными компаниями (AFI Development), либо в которых напрямую заинтересованы городские власти («Москва-Сити»).
Так, AFI продолжила строительство офисного комплекса на Озерковской наб., д.22-28 (155 578 кв. м) и бизнес-парка на Павелецкой наб. (89 477 кв. м). В «Сити» же вскоре возобновится строительство City Palace (I очередь) на участках 2-3 («Снегири» и «Интеко»). Кроме того, после достижения договоренности о выделении компании Citer Invest B.V. синдицированного кредита ВТБ и турецкого IS Bank на сумму $190 млн было объявлено о «разморозке» строительства транспортного терминала с гостиницей на участке 11 ММДЦ. Также сумел добиться возобновления кредитной линии Сбербанка девелопер MCG, строящий в «Сити» Eurasia Tower.
В то же время банки продолжили в счет уплаты задолженности получать недвижимость заёмщиков. Крупнейшими из подобного рода сделок стали передача Сбербанку проекта «Дон-строя» Nordstar Tower в обмен на погашение долга в 9 млрд рублей. В свою очередь Coalco передала компании «Сбербанк-Капитал», подконтрольной ведомству Германа Грефа, 50,01% в уставном капитале ООО «Хрустальные башни» (проект БЦ класса А «Хрустальные башни»). При этом девелоперу Forum Properties повезло больше прочих и не пришлось расставаться с БЦ «Эрмитаж Плаза», который был заложен «Альфа-банку» - кредитор реструктурировал долг на сумму $150 млн.
Еще одной тенденцией начала года стал выход на рынок проектов, девелоперы которых имели ресурсы для ожидания и предпочли перенести открытие на более поздний срок. Так, если в последние 3 месяца 2009 года рынок пополнился только на 80 тыс. кв. м офисных площадей, то в начале этого, по данным Knight Frank, на рынок вышло 275 тыс. кв. м офисов класса А и B. При этом, согласно информации GVA Sawer и Cushman & Wakefield, еще примерно 75 тыс. кв. м пришлось на офисы класса B-. В итоге, объем рынка высококачественных офисов перевалил в столице за 10 млн кв. м. По оценке DTZ, до конца года можно ожидать ввода примерно равного количества офисов классов А и В – всего около 780 тыс. кв. м.
Несмотря на существенный рост предложения, вакантность столичных бизнес-центров увеличилась незначительно, оставаясь при этом на рекордных уровнях. Консультанты связывают это с высоким уровнем спроса, сопоставимого, по словам аналитиков C&W, с периодом бума 2007-2008 годов. Вопреки тому, что пустующих площадей не становится меньше, собственники ряда объектов, имеющих особенно выгодное местоположение, грамотную управляющую компанию и удачную концепцию, начали поднимать арендные ставки.
По информации Cushman, средняя базовая ставка аренды для праймовых офисов класса А выросла в марте на 5,5% до $760 за кв. м в год, для офисов класса B+ того же сегмента – на 3,2% до $640. При этом доля вакантных площадей здесь составляет 23,2% и 10,9%. Стоит отметить, что офисы прайм-класса меньше других пострадали от кризиса, потому что предложение в этом сегменте в Москве продолжает оставаться крайне ограниченным.
Средние базовые ставки аренды класса А в центре города снизились с наступлением весны на 8,8%, до $520 за кв. м в год, а за его пределами остались прежними - $400 за кв. м в год. Вакантность здесь оказалась максимальной на рынке – 34,6% и 30,6% соответственно. Ставки аренды офисов B+ потеряли в центре Златоглавой 5,4% в марте, зафиксировавшись на уровне $350, а за пределами ТТК опустились на 6,5%, составив в среднем, по оценке аналитиков C&W, $290/кв.м/год. Вакантность здесь составила 17,7% и 24,6% соответственно.
При этом специалисты «Нового Качества» отмечают снижение на 5% среднего дисконта, на который готовы пойти собственники офисов при сдаче их в аренду, либо при продаже. Сегодня он составляет порядка 10% против 15% в конце прошлого года при аренде и порядка 10-15% - при продаже.
Также стоит отметить, что ставка доходности для высококачественных офисов снизилась к концу марта до 12%, сообщают аналитики Cushman&Wakefield. По оценке генерального директора компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, – это нижняя граница, когда объект еще может быть интересен классическим фондам.
Ритейл впал в спячку
Расстановка сил на рынке торговой недвижимости Москвы практически не изменилась с начала года. За это время открылись только 3 новых торговых объекта: ТЦ «Речной» на Фестивальной улице, д.2 (GLA – 18 200 кв. м), II очередь ТЦ «Твой Дом» на 66 км МКАД (GLA – 26 000 кв. м), а также первый этаж ТЦ «Азовский» на одноименной улице (GLA – 21 715 кв. м). В результате общее предложение качественных торговых центров осталось на уровне около 3,5 млн кв. м.
В начале 2010 года рынок продолжали покидать слабые игроки, магазины которых располагались в не самых лучших местах, а сама концепция оказалась неконкурентоспособной. В частности, закрылись все 18 магазинов БТЭ-ритейлера «Мир»; в феврале, не сумев переуступить договор аренды, прекратил работу гипермаркет Carrefour в ТЦ «Филион». Впрочем, исключением здесь стал финский ритейлер Stockmann, объявивший о закрытии франчайзиговых фирменных магазинов Nike.
В то же время, большое число компаний заявили о своей заинтересованности в российском рынке, выход на который все они намерены начать с Москвы. В частности, состоялись долгожданные открытия японского магазина одежды Uniqlo в ТЦ «Атриум» и Burger King – в ТЦ «Метрополис» и ТЦ «Европейский». Также о планах по открытию 10 кофеен заявила компания Dunkin Donuts; Harvey Nichols вновь планирует открыть люксовый магазин в России; о выходе на столичный рынок заявил и британский Debenhams. Тенденцией стали планы ритейлеров по открытию магазинов нового для себя формата (меньшего по площади, либо дискаунтера). Например, «Ашан» взялся развивать «Радугу», Decathlon – Koodza, Castorama – City Format, также о намерении открывать небольшие по площади магазины заявлял немецкий концерн Metro. Кроме того, о планах по запуску сети дискаунтеров объявили аптечный ритейлер «Ригла» и «Детский мир».
Эта тенденция обусловлена сокращением реальных доходов населения, а также тем, что после ввода в этом году торговых центров Mall of Russia (GLA – 114 000 кв. м) и «Вегас» (GLA – 180 000 кв. м) открытия в среднесрочной перспективе крупных торговых центров не ожидается.
Планы многих ритейлеров по открытию магазинов в этом годусущественно превзошли прошлогодние. Так, «Дикси» и «О’кей» запустят в два с лишним раза больше магазинов, по сравнению с 2009 г. – 100 (44) и 25 (10) соответственно. При этом «Эльдорадо», контроль над которым в 2009 г. приобрела чешская группа PPF, намерен открыть 50 торговых точек до 2011 г.
Владельцы торговых центров, реагируя на снижение вакантности, которое к концу I квартала достигла 6,5%. Но, все же это выше докризисного показателя в 1,5-2%, поэтому ставки аренды, по данным «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE» не изменились. В то же время, на основных торговых магистралях города, таких как Тверская улица, специалисты Cushman & Wakefield зафиксировали повышение ставок аренды на 10-15%. В результате, ставка для оператора торговой галереи на сегодня варьируется в пределах $800-2200 за кв. м/год, якорные операторы платят по $100-150 за кв. м/год. Процент с оборота составляет, по данным NAI Becar, $1,5-15 за кв. м/год (в зависимости от категории арендатора). Ставки в сегменте street-ритейла Москвы начинаются сегодня от $500 за кв. м/год, а максимального своего значения ($3500 за кв. м/год) достигают на Тверской улице.
Склады заполняют пустоты
Начало года ознаменовалось практически полным отсутствием ввода новых складских площадей в столичном регионе. По оценкам Knight Frank, на рынок Подмосковья в первом квартале не вышло не одного складского объекта класса А с площадью более 10 тыс. кв. м. В результате общее предложение качественных складских площадей в классе А фактически осталось неизменным – порядка 5,73 млн кв. м. С учетом же класса В предложение, на взгляд Cushman&Wakefield, составило 6,5 млн кв. м. Всего в этом году, по оценкам Knight Frank, можно ожидать ввода примерно 250 тыс. кв. м новых складов.
Ставки аренды, судя по всему, нащупали дно и приостановили падение на средней отметке в $100 за кв. м\год. При этом директор департамента индустриальной и складской недвижимости и земли Knight Frank Вячеслав Холопов сказал порталу Арендатор.ру, что ставки начнут расти не ранее конца нынешнего года.
В то же время, спрос со стороны арендаторов, оживившийся осенью 2009 года, не снизил темпов, и с начала этого года, по данным Cushman&Wakefield, было арендовано около 160 тыс. кв. м складских площадей. Итогом стало снижение среднего уровня вакантности в московском регионе в классах А и В, с 17% в конце декабря до 13% - в конце марта. Специалисты Knight Frank говорят о вакантности класса А на уровне 11%. В дальнейшем продолжится снижение этого показателя, уверены они.
Гостиницы заработали на деловой активности
В начале 2010 года столичный гостиничный рынок пополнился двумя высококачественными гостиницами класса 4* – «Садовое кольцо» на 86 номеров и «Аквамарин» на 160 номеров. Техническое открытие последней состоялось еще в 2009 году, но официальное прошло в I квартале 2010 года.
Низкие темпы реализации новых высококачественных проектов привели к тому, что их доля в Москве все еще составляет меньше половины от общего номерного фонда – (17,8 тыс. кв. м, 44%). Из них на гостиницы категории 3* приходится 9730 номеров, а предложение в категории 4-5* ограничивается 8050 номерами. Общий же номерной фонд столицы к началу апреля составил 37,7 тыс. кв. м.
В то же время, увеличившийся в I квартале поток бизнес-туристов привел к росту основных для данного сегмента рынка коммерческой недвижимости показателей - средней цены (ADR), уровня загрузки и дохода с номера (RevPAR). Загрузка гостиниц категории 3* составила 65%, что аналогично показателю конца прошлого года. В более престижных гостиницах (4-5*) загрузка выросла на 1% до 62%. При этом по сравнению с началом прошлого года загрузка выросла примерно на 15%.
Доходность на номер, традиционно превышающий средний показатель по Европе, вырос за отчетный период еще более существенно, поставив Москву, по оценке портала hotel.info, на второе место в мире по стоимости номера после Нью-Йорка. Для отелей 4-5* показатель ADR составил $360, а для трёхзвездных гостиниц - $240. Проживание в течение трех месяцев подорожало примерно на 13-14%.
Оптимизм из скважины
По сути, за прошедшие с начала года три месяца на рынке коммерческой недвижимости столицы почти ничего не изменилось. Только офисный сегмент показал четырехкратный прирост площадей по сравнению с концом 2009-го, но этого, опять же, рынок практически не заметил, поскольку арендовано и куплено за это время было примерно 200 тыс. кв. м.
Несмотря на это, для оптимизма есть ряд причин. В первую очередь - это общая макроэкономическая ситуация в стране и в мире. Во вторую – это то, что новых объектов на рынок почти не выходит, а спрос медленно, но восстанавливается. Стоит подчеркнуть, что главной причиной последнего стал отложенный спрос со стороны арендаторов и покупателей, ожидавших падения цен, что, наконец, и произошло.
Пока в США только завершается рецессия, в Японии сокращение экономики замедляется и лишь в некоторых наиболее развитых станах ЕС она медленно и нерешительно начинает расти, в Китае ВВП за первый квартал увеличился на 11,9%, что оказалось даже больше ожиданий аналитиков (11,7%). Промышленность поднебесной растет и ей требуется топливо - нефть и газ. Растет спрос – растет цена, причем в последний месяц «черное золото» дорожает рекордными темпами, что не могло не отразиться на прогнозах роста российской экономики. Если в конце 2009 года экономисты прогнозировали, что ВВП РФ подрастет на скромные 2-3%, то уже весной 2010 года стали говорить о пяти и даже шести процентах.
Как подчеркивает Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, инвесторов привлекают сохраняющиеся в России высокие ставки доходности, а их активность в этом году значительно возросла. «Хотя ограниченное предложение качественных активов будет сдерживать рост объемов сделок, мы ожидаем, что результат этого года значительно превысит прошлогодний ($2,8 млрд)», - прогнозирует Пантюшин.
Однако в первом квартале московский рынок коммерческой недвижимости так и не увидел ни одной инвестиционной сделки с участием иностранной компании. Крупнейшую покупку совершила страховая группа «Согаз», заплатившая ИПГ «Евразия» $140 млн за БЦ «Волна» площадью 19, 2 тыс. кв. м.
Для роста ставок аренды пока нет объективных причин, и даже сокращение предложения не смогло оказать на них позитивного влияния. Исключением стали лишь бизнес-центры прайм-класса в центре Москвы.
Также в первом квартале на рынок не вышло ни одного крупного торгового объекта. Напомним, что AFI Development обещает запустить в этом году долгожданный Mall of Russia. Однако произойдет это не ранее III квартала, а если учесть традиционное летнее падение потребительского спроса, то этого события логичнее всего ожидать ближе к осени. Точно можно говорить, что во II квартале откроет свои двери ТЦ «Вива Бутово» (24 тыс. кв. м). Всего, по оценке «Магазин Магазинов», можно ожидать открытия порядка 300-400 тыс. кв. м. В результате, если вакантность увеличится в ближайшие 3 месяца, то незначительно. В то же время, с выходом на рынок последних в ближайшие пару лет мега-проектов, ее средний уровень может превысить 10% - ведь многим из них придется открываться поэтапно и с полупустующими этажами.
Все тренды конца прошлого года продолжают влиять на складской рынок в начале этого. Среди основных аналитики отмечают окончание эры спекулятивного девелопемента; наибольшую активность продолжают проявлять ритейлеры и дистрибьюторы, тогда как ранее это были логисты; многие арендаторы, заключившие договоры до кризиса, вынуждены сдавать излишки в субаренду по меньшей цене. Кроме того, недостаток складских помещений, который ожидает столичный регион в 2011 году может привести к развитию формата строительство под заказ (build-to-suit), а также к появлению компаний, которые в кризис начнут развивать склады с целью завоевания лидирующих позиций на 2011-2012 год.
Согласно прогнозам специалистов GVA Sawyer, в 2010-2011 гг. московский гостиничный рынок пополнится примерно 2,4 тыс. качественных номеров (3-5*), достигнув через 2 года 20 тыс. номеров. Стоит отметить, что эксперты подчеркивают сохраняющийся интерес к столице со стороны международных гостиничных операторов, таких как Hilton и Starwood . Кроме того, важной тенденцией является смещение географии строительства новых отелей за пределы Третьего транспортного кольца, что объясняется ценой земли в историческом центре Москвы, высокий уровень которой не позволяет говорить об экономической целесообразности гостиничного бизнеса.
При подготовке статьи были использованы материалы GVA Sawyer, CB Richard Ellis, Knight Frank, Nai Becar, DTZ, Cushman&Wakefield и «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE».
