Проблема дефицита торговых площадей в Киеве решится не раньше, чем через два года. Появление новых качественных торговых центров привлечет в страну инвесторов и поспособствует снижению цен на некоторые товары
«Туфли, которые я купила год назад в ”Барабашово”, сейчас в ”Метрограде” стоят в три раза дороже и позиционируются как новая коллекция. И как в Киеве можно покупать одежду и обувь?» - удивляется знакомая харьковчанка. Ценовая политика торговцев объясняется просто: ставки аренды в столичных торговых центрах (ТЦ) одни из самых высоких среди европейских городов.
За последние восемь лет в Киеве было построено чуть больше тридцати торговых центров, однако рынок до сих пор не насыщен. Доля свободных площадей очень низкая - не более одного-трех процентов. То есть местные магазины, а также иностранные бренды, которые не без интереса присматриваются к украинскому рынку, стоят в очереди, чтобы попасть в ТЦ. «Ситуация на рынке коммерческой недвижимости дошла до абсурда. Например, чтобы в Киеве продлить аренду с застройщиками, местные торговые сети вынуждены платить официальную взятку, сумма которой сравнима с годовым доходом магазина. Большинство компаний пытаются пережить эти тяжелые времена до 2010–2011 года, когда спрос и предложение уравновесятся», - говорит директор департамента торговой недвижимости KDD Group Александр Лебедев.
По оценкам компании Jones Lang LaSalle, предложение на рынке качественных торговых площадей в Киеве составляет 200 тыс. кв. м. Это в десять раз меньше, чем в Москве. До 2010-го к сдаче в эксплуатацию заявлено около 900 тыс. кв. м, из которых 300 тыс. кв. м уже строится. Если рынок все же пополнится долгожданными торговыми метрами, арендные ставки снизятся до уровня среднеевропейских. Это может способствовать удешевлению некоторых товаров.
Близость насыщения
Согласно данным исследования международной консалтинговой компании A.T. Keаrney за прошлый год, наша страна входит в число развивающихся рынков с самым высоким потенциалом для развития транснациональных розничных сетей после Индии, России, Китая и Вьетнама. Увеличение доходов и потребительских расходов населения Украины привлекает западных ритейлеров, таких как Marks&Spencer, Inditex, American Apparel, Stockmann and Destseller, Havery Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour и Leroy Merlin. Однако развиваться им негде не только в Киеве, но и в регионах. Так, в компании Luciano Carvari (итальянская мужская и женская обувь, аксессуары), которая с 2005 года осваивает отечественный рынок, считают, что предварительно заключать договора на аренду площадей в еще недостроенном торговом центре не имеет смысла. Причина проста - девелоперы срывают сроки сдачи торговых объектов в эксплуатацию. «Под открытие магазина торговые марки строят свои планы на полгода вперед, рассчитывают бюджеты, заказывают новые коллекции. Зачастую сроки сдачи торгового центра откладываются не на месяцы, а на полгода-год, и в результате образуются финансовые дыры, а также падает прибыль», - рассказывают в компании. Чтобы вернуть инвестиции, большинство магазинов ставит огромную торговую наценку, доходящую до ста процентов. В итоге розничные цены в украинских торговых точках выше европейских и американских. К примеру, одежда и обувь многих известных брендов в Киеве дороже, чем в европейских столицах с более обеспеченным населением.
Поэтому, по прогнозам специалистов, крупные международные торговые сети не станут подстраиваться под особенности отечественного рынка и скорее всего придут в нашу страну минимум через два года, то есть к открытию новых ТЦ. «Можно проехаться по некоторым крупным городам Украины и не увидеть ни одного торгового центра. На самом деле их будет много. Сейчас каждый город перенасыщен проектами ТЦ, дело только во времени и финансовых возможностях девелоперов», - уверен директор компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко.
Судя по заявленным планам застройщиков в регионах, большинство торговых центров будут открыты в Одессе, Львове и Харькове. Благодаря своему географическому расположению и численности населения эти города особенно привлекают торговых операторов, девелоперов и инвесторов. По данным компании DTZ Ukraine, в Харькове на тысячу жителей приходится 160 кв. м торговых площадей (к примеру, в Варшаве - 400 кв. м, в Праге - 350 кв. м). Уже строятся торговые центры «Караван», «Магеллан», а также «Французский бульвар», и если все заявленные проекты будут введены в строй, то количество торговых площадей в Харькове увеличится до 290 квадратов. Сейчас на тысячу жителей Одессы приходится 200 кв. м, а к концу 2010 года (Riviera Shopping City, «Ипподром» и другие проекты) этот показатель увеличится до 660 кв. м. По мнению некоторых экспертов, многие из этих ТЦ останутся невостребованными покупателями. В городах-миллионниках спрос все равно гораздо ниже, чем в столице. Кроме того, большинство одесситов и харьковчан по привычке покупают вещи на рынках, где качество товаров сомнительно, но дешевле, чем в торговых центрах. Поэтому уже сейчас можно прогнозировать, что при сдаче в эксплуатацию даже трети из заявленных торговых центров, застройщики вряд ли найдут для них достаточное количество арендаторов. Несмотря на то что арендные ставки в регионах почти в два раза ниже столичных, сама розница не сможет окупить предложенные торговые площади, если их продукция не будет пользоваться спросом.
Слабое звено
«В столице и крупных городах страны работает всего несколько торговых центров, которые можно назвать современными объектами с хорошей концепцией и набором арендаторов. Это ”Караван”, первая линия ”Глобуса”, днепропетровский ”Мост-Сити Центр” и ”Донецк-Сити”», - говорит консультант отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Анна Чуботина. Затем идут киевские торговые центры «Алладин», «Метроград», «Мандарин Плаза», «Магеллан» и «Городок». У всех остальных есть не только концептуальные, но и технологические недочеты. Они похожи друг на друга как близнецы: структурой распределения торговых площадей по товарным группам, одинаковыми арендаторами-магазинами, фаст-фудами и якорными супермаркетами. Однако при существующем дефиците площадей все торговые центры приносят прибыль своим владельцам.
По мнению экспертов, в число менее успешных объектов попали торгово-развлекательные центры (ТРЦ) «Украина», «Альта-Центр», «Метрополис», «Олимпийский». Их основные ошибки: неправильная концепция, разнородность арендаторов, размещение якорей у выходов и входов и неэффективная внутренняя планировка, малая парковка, неудачные подъезды. Поэтому, несмотря на дефицит площадей, в последние два года арендаторы стали отказываться от таких центров. Например, киевский ТЦ «Олимпийский» заполнен на 70–75%, хотя и расположен на хороших транспортных и пассажирских потоках (улица Красноармейская и станция метро «Республиканский стадион»). Слабым звеном этого торгового центра стала планировка и размещение товарных групп. Внутренние помещения «Олимпийского» спланированы в виде лабиринта, поэтому посетитель долго блуждает по коридорам и в конце концов упирается в тупик. Под правильной планировкой подразумевается круговая система, когда, проходя по одной стороне, потребитель видит, какие магазины находятся и по другую сторону.
«Даже в самых успешных проектах концепция рассчитана максимум на десять лет. Поэтому девелоперам уже сейчас нужно обращать внимание не только на то, сколько квадратных метров они построят, но и на концепцию, стратегию. Время погони за сиюминутной прибылью прошло. Чтобы проект пользовался устойчивым спросом у посетителей по меньшей мере ближайшие пятнадцать-двадцать лет, при его разработке необходимо понимать технологические потребности операторов, правильно выбирать месторасположение и внутреннее пространство. С каждым годом требования арендаторов будут все жестче», - уверен глава наблюдательного совета девелоперской компании VK Development Роман Лунин.
Молы с украинским налетом
В этой ситуации увереннее себя смогут чувствовать те крупные торговые центры, которые не только грамотно выберут место, но и смогут привлечь большой поток посетителей интересным досугом: ледовым катком, аквапарком, боулингом, кинотеатром и прочим. Соединить под одной крышей торговлю и развлечения пришло в голову американцам еще шестьдесят лет назад. В США строятся большие торговые моллы (от английского mall - городская улица с множеством магазинов, закрытая для автотранспорта) площадью от 100 тыс. кв. м. В подобных европейских ТЦ располагаются ледовые катки, крытые лыжные трассы, картинговые площадки, фонтаны, водопады, зимние сады, многочисленные аттракционы для детей. Это место, куда можно приехать на целый день всей семьей, сделать покупки и отдохнуть. «В Украине крупноформатных проектов пока нет. Поэтому ниша очень перспективна, и первый, кто выйдет на рынок в этом формате, тот и выиграет», - считает Александр Лебедев. Подобием западного молла можно считать ТРЦ «Терминал» в Броварах.
В начале июня этого года компания KDD Group приступит к строительству ТРЦ на 200 тыс. кв. м (площадь земельной площадки — 57 гектаров) в 19 км от городской черты в житомирском направлении. Открытие комплекса намечено на апрель 2010-го. В него войдут аквапарк, аквариум и гостиница на 350 номеров. Чтобы привлечь максимальное количество посетителей, компания обеспечит бесплатную транспортировку автобусами из Киева. В торговой части разместятся гипермаркет, мебельный супермаркет, магазин электроники и четыре универмага. При этом предприятие KDD Group в своем проекте использовало американскую модель, когда развлекательная часть служит магнитом, притягивающим потоки потребителей. В то же время она расположена так, чтобы по пути к ней посетители прошли мимо всех торговых точек.
«Слабое развитие подобных торговых комплексов на рынке вызвано нехваткой интересных отечественных операторов развлекательной составляющей. Поэтому девелоперы вынуждены искать профессиональные компании за рубежом. Так, для ТРЦ ”Днепровская пристань”, который к концу года откроется в Киеве на ул. Генерала Ватутина, мы подписали договор с российским оператором, предложившим интересную концепцию детской развлекательной зоны Crazy Park. В этом комплексе также будут кинотеатр, боулинг-клуб, рестораны и фуд-корт», - говорит Анна Чуботина.
В начале 2009-го в Оболонском районе Киева завершится строительство ТРЦ Dreamtown (между тремя станциями метро — «Оболонь», «Минская» и «Героев Днепра»). Общая площадь нового трехуровневого центра составит 160 тыс. кв. м, из них 1,8 тыс. кв. м займет развлекательная зона, еще две тысячи квадратных метров отведут под каток.
На Подоле компания HCM Group к 2012-му намерена реализовать крупный проект на миллион квадратных метров (предварительно 300 тыс. кв. м будет располагаться под землей, а 700 тыс. кв. м займет наземная конструкция). Площадь участка, который находится на пересечении трех улиц - Новоконстантиновской, Фрунзе и Нахимова, - 15 гектаров. Раньше на этом месте стояли промышленные предприятия. Комплекс будет состоять из нескольких зон: офисных центров, торговой части, жилья, гостиницы, крытого катка, мини-футбольного поля, парков.
Еще один новый ТРЦ «Аквапарк» появится недалеко от станции метро «Осокорки». Сейчас девелопер занимается выкупом земельного участка, примыкающего к территории застройки. Это позволит увеличить площадь пятиуровневого центра с 65 тыс. до 150 тыс. кв. м. Здесь разместятся открытый и крытый аквапарк, SPA-зона, фитнес-центр, развлекательная зона, яхт-клуб, а также торговые объекты и рестораны. С появлением на рынке этих объектов многим существующим торговым центрам придется либо закрыться, либо сменить направление деятельности.
Торговля против города
Пока рынок не насыщен, украинский потребитель воспринимает каждый торговый центр как новую конфету, которую хочется попробовать. Во многих европейских странах этот период уже прошел, и ритейлеры диктуют свои правила игры владельцам торговых точек, а потребители ходят только в те магазины, где атмосфера, сервис и развлечения их устраивают. Отечественный рынок торговой недвижимости пока безраздельно принадлежит арендодателям - владельцам ТЦ. В ближайшем будущем растущая конкуренция между девелоперами заставит их профессиональнее подходить к созданию торговых объектов.
Сейчас в большинстве существующих и строящихся ТЦ не предусмотрено достаточного количества парковочных мест, да и дороги не справляются с увеличением трафика. Поэтому транспортные заторы около торговых центров, особенно в выходные дни, стали привычным явлением. Так, Генеральный план развития Киева вообще не предполагал появления подземного ТЦ «Метроград». По словам архитекторов, там должна была быть транспортная развязка, мощнейший подземный транспортный коридор. Другой ТЦ «Мандарин Плаза» (общая площадь 21,2 тыс. кв. м) построили прямо на пересечении центральных улиц столицы - Крещатика, бульвара Шевченко и Красноармейской, а также Бессарабской площади. В результате увеличившиеся транспортные потоки в центральной части города стали причиной постоянных пробок. При этом ТЦ процветает, несмотря на то что подземный паркинг способен вместить всего пятьсот автомобилей. Поэтому инвесторы не считают стратегической ошибкой строительство еще одного торгового комплекса в нескольких сотнях метров от ТЦ «Мандарин Плаза». В марте следующего года новый ТРЦ торговой площадью 22 тыс. кв. м откроется на Спортивной площади. В нем разместятся 120 магазинов, супермаркет, боулинг-клуб, кинотеатр. Однако парковочная площадка рассчитана всего на 550 машиномест. Так что в ближайшем будущем центр столицы не превратится в зону отдыха без автомобильных заторов.
Фото: www.olympic-plaza.com.ua
