Германия – страна со стабильным рынком недвижимости, который в данный момент находится в «тренде» для иностранных инвестиций, однако внимание покупателей постепенно смещается от мегаполисов, цены на жилье в которых весьма высоки, к регионам – к примеру, популярной Баварии, известной бальнеологическими и горнолыжными курортами, мягким климатом и разнообразием курортной недвижимости. Вклад средств в этот вид собственности является надежной возможностью уберечь капитал от инфляции, хотя и имеет невысокую инвестиционную доходность.
География региона
Бавария – самая крупная земля (федеративная единица) Германии, расположенная на юге и юго-востоке страны. Бавария граничит с Австрией, Чехией и другими землями Германии – Баден-Вюртембергом, Гессеном, Тюрингией и Саксонией. Со Швейцарией Баварию разделяет Боденское озеро, а также Базель. Столица земли Мюнхен расположена в административном районе Верхняя Бавария. На территории свыше 70 000 кв. км проживает более 12 млн человек. По площади Бавария превышает территорию Швейцарии, а по численности населения превосходит Швецию.
Отличие от других регионов Германии
C конца 1918 года Бавария носит статус Свободного государства, немецкого аналога республики. Этот статус – не просто официальное название земли, он подчеркивает собственную государственность Баварии по отношению к Федерации и остальным федеральным землям. Местные жители, как правило, не отождествляют себя с ФРГ, их любимая поговорка – «Здесь вам не Германия». Как и в других землях страны, баварцы говорят на своем диалекте.
Бавария опережает северные регионы Германии по уровню развития инфраструктуры промышленного сектора, при этом ее ландшафт преимущественно хуторной, крупных городов здесь мало. Да и в целом по Германии городов-милионников не так много.
В отличие от других европейских государств, где самая дорогая недвижимость традиционно находится в столице страны, в Германии ценовое лидерство смещено в регионы. Так, на протяжении последних нескольких лет пальму первенства по стоимости и аренде жилой недвижимости среди всех городов и земель Германии удерживает столица Баварии Мюнхен.
Основные курорты
Каждый четвертый турист Германии приезжает в Баварию: ежегодно этот регион Германии с развитыми бальнеологическими и горнолыжными курортами посещает около 25 млн человек. Основной туристический поток направляется в Мюнхен и Нюрнберг, в регион Баварских озер и Альп. Бавария славится бальнеологическими курортами, которые находятся на юге – в альпийском предгорье, так называемом районе Пять озер.
Самые популярные из них – Бад-Киссинген (один из старейших в Германии), Бад-Райхенхаль (любимый курорт баварского короля Максимилиана II), Бад-Боклет (известен благодаря водам с высоким содержанием минералов и железа). Бад-Фюссинг привлекает гостей своими легендарными термальными источниками, Бад-Верисхофен – системой водолечения по Кнейпу, а Бад-Тельц – инфраструктурой климатического курорта. В Бад-Висзее можно искупаться в самом концентрированном серно-йодистом источнике в стране, а посетить Бад-Файльнбах стоит только потому, что это место считается родиной натуропатии. Бад-Айблинг является старейшим грязевым и бальнеологическим центром Баварии.
В Баварии расположены и крупные горнолыжные курорты: Рупольдинг с парком аттракционов, аква-центром и крупнейшим биатлонным комплексом Германии, Берхтесгаден с одновременным сочетанием горного, лесного и озерного климата, Обераудорф, расположенный близ австрийской границы и Гармиш-Партенкирхен – самый престижный в Баварских Альпах.
Виды недвижимости
Основными целями при покупке недвижимости в курортных городах являются собственное кратковременное использование и получение доходности от сдачи в аренду. Первый вариант предоставляет максимальный спектр предложений и ограничивается лишь бюджетом и предпочтениями покупателя. Второй вариант предполагает покупку жилья в мини-гостинице или апарт-отеле, причем приобрести можно как отдельные апартаменты, так и доходный дом целиком. Во втором случае стоит выбирать недвижимость в туристическом комплексе с управляющей компанией и заключать с ней договор, по которому большую часть года жилье будет сдаваться в аренду, а за владельцем останется право пребывания в собственной квартире несколько недель в году. Такая форма инвестирования вряд ли может считаться прибыльной – зачастую она едва покрывает коммунальные платежи и расходы по содержанию жилья.
Мини-гостиница – это, по сути, жилой комплекс с апартаментами, имеющий одного собственника, где квартиры сдаются в краткосрочную аренду. Все расходы по содержанию жилья (уборка прилегающей территории, обслуживание сауны и бассейна при их наличии) в полном объеме лежат на плечах единственного владельца. Так, при покупке действующего семейного отеля между курортами Бад-Киссинген и Бад-Брюккенау за €270 000, ежегодные расходы по его содержанию составят €1000, а доход от сдачи после уплаты налогов, страховки и коммунальных платежей составит порядка 3% годовых.
В апарт-отеле, как правило, апартаменты принадлежат разным собственникам, и вопросом сдачи жилья в аренду занимается управляющая компания. При покупке недвижимости в апарт-отеле также стоит учитывать дальнейшие расходы по содержанию жилья, которые будут пропорционально разделены между владельцами всех квартир в комплексе. При покупке жилья в апарт-отеле на вторичном рынке стоит поинтересоваться у предыдущих владельцев о размерах сопутствующих расходов, поскольку привлекательная стоимость апартаментов (€10 000-€15 000) может нивелироваться высокими ежегодными расходами (около 10% от стоимости).
По словам специалистов немецкого рынка недвижимости, покупка курортного жилья и дальнейшая сдача его в аренду хоть и надежна, но не всегда коммерчески выгодна. Дистанционно заниматься подбором краткосрочных арендаторов и следить за техническим состоянием квартиры – дело практически невозможное, а услуги управляющей компании будут стоить владельцу жилья около 20% от суммы аренды. Доходность такого вида инвестирования едва достигнет 2% годовых.
При покупке курортных апартаментов стоимостью от €40 000 – и их последующей сдаче в управление менеджменту туристического комплекса доходность составит в среднем 5%-6%. Что же касается объектов в эконом-сегменте, то возможная прибыль нивелируется стоимостью коммунальных платежей.
Купив мини-гостиницу или жилье в апарт-отеле можно самостоятельно управлять объектом – и тем самым повысить прибыльность инвестиций, но такая деятельность требует постоянного присутствия в стране, то есть бизнес-иммиграции. Получение такого ВНЖ напрямую связано с доходностью, то есть с суммой необходимой на проживание семьи: она должна быть не менее €25 000 в год.
Цены на жилье
Мюнхен является локомотивом цен на рынке жилой недвижимости не только Баварии, но и всей территории страны. Так, средняя цена 1 кв. м жилья в Мюнхене составляет €6150, а за компактную квартиру (32 кв. м) в столице свободной земли придется заплатить от €100 000.
Стоимость жилья на курортах Баварии обосновывается развитостью инфраструктуры и отдаленностью от аэропортов и транспортных магистралей. Хотя на бальнеологических курортах стоимость квадратного метра – в два, а порой и в три раза ниже столичных. Например, средняя цена на недвижимость в Бад-Айблинге составляет €3581, в Бад-Киссингене €2170, в Бад-Райхенхале €3178, в Бад-Фюссинге €2628, в Бад-Верисхофене €3296 евро за 1 «квадрат».
В центре курортного города Бад-Киссинген полностью отремонтированный дом площадью 260 кв. м с просторным земельным участком и видом на парк стоит около €450 000. Снизить размер первоначальных инвестиций можно, приобретя недвижимость на стадии строительства, когда платежи осуществляются поэтапно – согласно выполненных объемов работ. Так, стоимость трехкомнатной квартиры площадью 83 кв. м с гаражом в Бад-Верисхофене с готовностью в 2016 году сейчас €274 000, но первый платеж составит всего в 30% от общей стоимости квартиры.
Цены на горнолыжных курортах, за исключением Гармиш-Партенкирхена, также значительно ниже показателей Мюнхена. Так, средняя стоимость 1 кв. м недвижимости в Берхтесгадене составляет €2628, в Обераудорфе €2884, а в Гармиш-Партенкирхене за 1 квадратный метр придется заплатить порядка €4276.
В Гармиш-Партенкирхене на первичном рынке просторную трехкомнатную квартиру (площадь 86 кв. м) с видом на горы можно приобрести менее чем за €300 000. Стоимость двухэтажных домов здесь начинается от €1 млн.
Аренда и доходность
Немцы – очень мобильная нация. Они не любят «сидеть на месте» и зачастую всю жизнь проводят в арендованном жилье. Основным мотивом смены места жительства зачастую является наличие рабочих мест и более высокие зарплаты в другом регионе. Из-за значительного прироста населения – только за последние 25 лет численность жителей Баварии увеличилась на 1 млн человек – и спрос на аренду жилья здесь всегда велик. Особенно он высок в Мюнхене, где средняя арендная ставка за 1 кв. м составляет €15,61.
На бальнеологических курортах арендные ставки колеблются в районе €6-9 за «квадрат». В частности, в Бад-Айблинге аренда 1 кв. м жилья обойдется в €8,52, в Бад-Киссингене €5,93, в Бад-Райхенхале €8,53, в Бад-Фюссинге €6,00, в Бад-Тельце €9,06, в Бад-Верисхофене €9,86. Аренда недвижимости на фешенебельном горнолыжном курорте Гармиш-Партенкирхен отличается демократичностью расценок – €8,72 за 1 кв. м. В Обераудорфе аренда обойдется чуть дешевле – €7,30 / 1 кв. м.
В целом для Баварии характерна обратная пропорциональность между ликвидностью и доходностью объекта жилой недвижимости: в Мюнхене из-за высокой стоимости жилья и масштабных первоначальных вложений доходность может быть более чем скромной – на уровне 3%-4%, при этом сам объект будет отличаться высокой ликвидностью.
Рекомендуется
Безусловно, покупка жилья для собственного пользования в одном из самых интересных регионов Европы, славящемся массой возможностей для оздоровления, культурной жизнью, историческими памятниками и отличными условиями для жизни и отдыха – представляется сама по себе достойной инвестицией. И, в особенности это касается элитной недвижимости, отдельностоящих домов и вилл в курортных зонах Германии, которые всегда пользуются популярностью и являются одним из самых надежных вложений капитала – преимущественно благодаря высокой стоимости земли.
Эксперты отмечают, что курортная недвижимость Баварии, как и Германии в целом, преимущественно приобретается не для заработков – возможности прироста прибыли от перепродажи или получения значимого дохода от сдачи в аренду здесь довольно скромные. Однако, невысокая по российским меркам доходность инвестиций компенсируется надежностью и стабильностью. Так, cогласно последним данным, индекс роста цен на жилую недвижимость Германии составил 5,2%.
Портал HomesOverseas.ru благодарит Надежду Принц (Prinz Dom) и Владимира Сачкова (Nedvishimost.de) за помощь в подготовке статьи.
