В каком районе Москвы лучше всего купить квартиру, чтобы затем выгодно ее сдавать?
Наталья СИВКО, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:
Очень сложно дать готовый рецепт, не зная подробностей: сколько комнат будет в квартире, на какую сумму ориентируетесь при покупке квартиры и, соответственно, на какой уровень домов (типовое, бизнес или премиум-класса) смотрите, но я попробую.
Если речь идет о жилье экономкласса, и вы будете приобретать однокомнатную или двухкомнатную квартиру, можете рассматривать практически любой район Москвы, главное условие успешной сдачи в аренду - близость к метро, т.к. дополнительный транспорт увеличивает стоимость аренды для нанимателя, соответственно, такие квартиры сдаются последними. Второе немаловажное условие - квартира не должна быть на первом этаже. Третий критерий выбора - состояние квартиры и укомплектованность мебелью и бытовой техникой. Квартира, которая не требует серьезных вложений со стороны нанимателя, будет востребована в первую очередь.
Если говорить о более дорогих объектах, в Москве уже давно сформировалась своя мода на районы. Центр, запад и юго-запад - неизменная тройка лидеров, потом идет северо-запад и север Москвы.
В любом случае я бы рекомендовала перед покупкой квартиры еще раз более предметно проконсультироваться со специалистами. В крупной компании не только подскажут, что и где купить, но и спрогнозируют будущий доход от сдачи в аренду, а при необходимости ремонта или перепланировки купленной квартиры еще и помогут правильно определить функционал квартиры, чтобы сдавать ее максимально дорого и долго.
Могу сказать определенно, что спрос на аренду, особенно в Москве в обозримом будущем будет оставаться достаточно высоким. Жилищная проблема в нашей стране всегда была актуальной и решение для нее пока не найдено.
Для тех людей, которые обладают очень небольшим стартовым капиталом - 4-10 млн рублей - и рассматривают покупку дополнительной квартиры как единственно возможный способ вложить свои деньги и получать доход от сдачи ее в аренду, нужно понимать, что это долгосрочные инвестиции. Срок окупаемости – не менее 15 лет.
Средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости составляют около 5 %, т.е. доход от сдачи квартиры в аренду можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам. Доходность от аренды может быть немного выше средних показателей по рынку, если человек понимает, что недвижимостью и капиталом нужно еще управлять. Следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению и т.п.
Инна ИГНАТКИНА, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Один из факторов, влияющих на стоимость аренды – месторасположение и транспортная доступность объекта недвижимости. В первую очередь, квартира должна находиться в шаговой доступности от метро. Если речь идет о квартире в Московской области, то плюсом будет наличие железнодорожной станции поблизости. Для сдачи в аренду лучше всего подойдет однокомнатная квартира со свежим ремонтом и меблировкой в доме экономкласса. В этом случае удастся получить максимум прибыли при минимальных вложениях. Наибольшей популярностью, как у покупателей, так и у арендаторов пользуются квартиры по юго-западному направлению – район метро «Юго-Западная», «Академическая», «Профсоюзная». Беспроигрышным вариантом с точки зрения размера дохода является квартира для сдачи в аренду в ЦАО, однако бюджет покупки будет значительно выше.
Артем АРТЮХОВ, эксперт ГРМ, директор по развитию агентства недвижимости «Мэтр Роше Запад»:
Бюджетные варианты:
Практически любой район Москвы, т.к. основной ориентир в таких вариантах – это цена.
Эконом-класс:
1. Панельный дом (дому до 20 лет);
2. До метро 10 минут пешком.
Юго-Восточный, Восточный и Южный округа.
Не будет проблем по срокам сдачи в районе станций метро «Выхино», «Новогиреево», «Кузьминки», «Печатники», «Марьино», «Братиславская», практически все районы ЮЗАО, Бирюлево, Кожухово, Отрадное.
Бизнес-класс:
1. Новые дома (до 10 лет), панель, монолит, монолит-кирпич, «сталинки».
Районы: Раменки, Ломоносовский, Университет, Хорошевский. Многие районы ЮЗАО, Кутузовский проспект, Кунцево, Новые Черемушки.
Элит:
ЦАО, Кутузовский проспект, Раменки.
Галина КИСЕЛЕВА, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
Если вы планируете приобретать квартиру для последующей ее сдачи в аренду, необходимо учесть буквально каждую мелочь: месторасположение, тип дома, удаленность от остановок общественного транспорта, развитость инфраструктуры района, в том числе и деловой, видовые характеристики жилья, позаботиться о ремонте, техническом оснащении сдаваемой квартиры и т.д.
Максимальный уровень арендных ставок традиционно отмечается в ЦАО. Здесь сдать скромную однокомнатную квартиру экономкласса можно в среднем за 31,7 тыс. рублей в месяц. Чуть дешевле квартиры стоят на западе – в ЗАО, ЮЗАО и СЗАО. Цена аренды «однушки» в этих округах держится на уровне 30 тыс. рублей в месяц. Самое дешевое арендное жилье в аренду сконцентрировано в ВАО, где стоимость найма квартиры начинается от 27,5 тыс. рублей в месяц.
Элементарно максимизировать прибыль от сдачи жилья в аренду можно за счет качественного ремонта, а также меблировки квартиры и оснащения ее необходимой бытовой техникой. Все прибавит около 25% к первоначальной стоимости найма. Если это предложение бизнес-класса, то, скажем, наличие гардеробной комнаты может повысить доход собственника примерно на 10%. За хорошие видовые характеристики, скажем, на Кремль или другие значимые достопримечательности столицы можно накинуть от 5% до 15% к первоначальной стоимости. В жаркое время особым спросом пользуются квартиры, оснащенные кондиционерами, а также объекты, расположенные около водоемов. Это добавляет около до 15% к стоимости найма жилья.
