Заключение любой сделки всегда связано с определенными рисками, в особенности когда речь идет о таком дорогостоящем объекте, как квартира. На что нужно обратить внимание, чтобы свести к минимуму свои риски при покупке квартиры, расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Станислав Бородаев.
При заключении сделки по купле-продаже квартиры можно выделить три этапа: проверка документов, составление и подписание договора, регистрация перехода права с передачей денежных средств.
Проверка документов
Данный этап является самым важным, поскольку в зависимости от полученных сведений принимается решение о целесообразности покупки квартиры. Лицу, которое желает приобрести квартиру, сначала рекомендуется получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении объекта. Для этого необходимо знать либо кадастровый номер объекта, либо точный адрес. Получение этой выписки не является обязательным этапом, однако в силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципов публичности и достоверности государственного реестра лицо, которое не обратилось за получением выписки и чьи права были нарушены, не вправе ссылаться на незнание о чем-либо, если это закреплено в реестре. Таким образом, выписку получать необходимо. После получения выписки и установления собственника объекта нужно проверить оригинал свидетельства о праве собственности на объект и кадастровый паспорт. Свидетельство о праве собственности необходимо для получения более подробной информации об объекте и собственнике. Кадастровый паспорт содержит всю техническую информацию и позволяет установить факт незаконных перепланировок, то есть необходимо сравнить фактические данные об объекте с данными в кадастровом паспорте. Если все в порядке, то можно переходить к составлению договора.
Составление договора
Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают два обязательных пункта, которые должен содержать договор купли-продажи недвижимости: предмет и цена. Предмет договора позволит определить свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт, который указывает расположение объекта. Цена также является обязательным условием договора купли-продажи недвижимости. Правила гражданского законодательства об определении рыночной стоимости имущества, передаваемого по договору купли-продажи, не применяются, поскольку каждый объект недвижимости рассматривается как уникальный и каждый человек по-разному оценивает его потребительские свойства.
В зависимости от ситуации необходимо будет уделить внимание обеспечению исполнения обязательства, например прописать условия о задатке, если предстоит передача денежных средств до регистрации перехода права собственности, и условия о неустойке на случай, если продавец будет уклоняться от регистрации перехода права собственности.
Регистрация перехода права собственности
После проверки всех правоустанавливающих документов, подписания договора необходимо провести передачу квартиры. Для этого составляется акт приема-передачи и выполняются действия, свидетельствующие о фактической передаче квартиры, например передача ключей. В случае обнаружения недостатков, которые ранее не оговаривались, необходимо перечислить указанные недостатки в акте приема-передачи. Выявленные недостатки не препятствуют регистрации перехода права собственности. После передачи квартиры необходимо подать документы для регистрации перехода права собственности. После подачи документов и регистрации перехода права собственности уполномоченный государственный орган выдаст свидетельство о праве собственности третьему лицу.
Для того чтобы избежать ненужных рисков и потенциальных задержек, сэкономить свои средства и нервы при осуществлении сделки, необходимо обратиться к высококвалифицированному специалисту.
