Рассказываем‚ что изменилось с 1 июля 2025 года для желающих купить жильё в ипотеку.
Центробанк ужесточил с 1 июля 2025 года макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке — это инструмент для ограничения выдачи кредитных продуктов клиентам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. Долговая нагрузка указывает, какой процент от дохода уходит каждый месяц на платежи по кредитам.
Какие ограничения вводит ЦБ
Макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска — это дополнительные суммы, которые банк должен прибавить к стандартным суммам, заложенным на случай потерь по кредитам. Чем выше надбавки — тем недоступнее кредиты, кредитные карты и ипотека.
В условиях ограничений банки тщательнее анализируют и оценивают потенциальных клиентов и учитывают возможные риски, связанные с выдачей кредита или ипотеки.
Например
Всегда есть вероятность, что клиент не сможет вносить платежи в срок. И чем выше вероятность этого риска, тем больший капитал банк должен иметь для одобрения заявки.
ЦБ ограничивает с помощью макропруденциальных надбавок выдачу кредитных продуктов. В первую очередь для клиентов, которые уже тратят на платежи по кредитам более 50% от своего ежемесячного дохода, и для клиентов, которые не готовы внести первоначальный взнос по ипотеке выше 20%. В результате банки в целом чаще отказывают в выдаче высокорисковых кредитов и ипотек.
Макропруденциальные лимиты ЦБ помогают:
- снизить риски просрочек и перекредитованности населения;
- снизить системные кредитные риски в финансовой сфере;
- дополнительно охладить рынок кредитования.
Что изменится в кредитовании с 1 июля 2025 года
С 1 июля 2025 года ЦБ ужесточил макропруденциальные лимиты по ипотечным и потребительским кредитам.
«С 1 июля начинают действовать новые макропруденциальные лимиты (МПЛ), которые ЦБ ввёл по ипотеке. По сути, это ограничения на выдачу высокорисковых ипотечных кредитов. При наличии у клиента высокой долговой нагрузки или маленького первоначального взноса банк будет вынужден начислить дополнительные резервы при выдаче ему ипотеки. Эта мера призывает банки более избирательно подходить к выдаче ипотечных кредитов, так как увеличение резервов для них невыгодно», — говорит менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова.
Вот какие именно ограничения для банков ввёл ЦБ с 1 июля 2025 года:
- Доля ипотечных сделок для клиентов с долговой нагрузкой выше 50% и суммой первоначального взноса ниже 20% от стоимости жилья теперь должна быть не выше 2% от общего объёма выдач на строящееся жильё за III квартал 2025 года.
- Доля ипотечных сделок для клиентов с долговой нагрузкой ниже 50% и первоначальным взносом ниже 20%, а также для клиентов с первоначальным взносом выше 20%, но при этом с долговой нагрузкой выше 80% должна быть не выше 5% от общего объёма выдач на строящееся жильё за III квартал 2025 года.
На что ещё обращает внимание банк при рассмотрении заявки на ипотеку
Несмотря на меры регулятора, клиент может повлиять на решение банка одобрить заявку. Рассмотрим основные параметры, которые оценивает банк перед принятием решения о выдаче ипотеки.
- Кредитный рейтинг и кредитная история. Кредитный рейтинг — это оценка состояния кредитной истории в баллах от 0 до 1000. Если в кредитной истории нет негативных записей — например, о просрочках, — рейтинг будет выше, и это увеличит шансы на одобрение ипотеки. Если в кредитной истории уже есть негативные записи, то улучшить её состояние и повысить рейтинг можно с помощью оформления рассрочек или кредиток. Главное — вносить платежи по ним без просрочек.
- Долговая нагрузка. Чем ниже её процент, тем выше вероятность одобрения нового кредитного продукта. Оптимальной считается нагрузка ниже 30%. Чтобы увеличить вероятность одобрения ипотеки, стоит сначала закрыть текущие кредитные обязательства — это снизит нагрузку.
- Уровень дохода. Если официального дохода не хватает для погашения платежей, банк откажет в оформлении ипотеки. Для снижения рисков просрочки важно, чтобы официального дохода (например, зарплаты) хватало для комфортной выплаты платежей.
У разных кредиторов критерии оценки этих показателей могут отличаться — они могут обращать внимание на разные факторы. Например, один банк одобрит ипотеку клиенту с кредитной историей меньше одного года, а другой — откажет.
Когда ставки по ипотеке снизятся
В июле 2025 года ставки по ипотеке находятся на высоком уровне, что делает рыночную ипотеку недоступной для большинства россиян. Это связано с высокой ключевой ставкой Центробанка на уровне 20% — от неё зависят проценты по кредитным продуктам.
По прогнозам ЦБ
В целом в 2025 году ключевая ставка останется на высоком уровне — в пределах 19,5–21,5% годовых. В такой ситуации ставки по кредитным продуктам, включая ипотеку, останутся примерно такими же, как сейчас.
Однако уже в 2026 году ключевую ставку могут снизить до 13–14%, а в 2027 году — до 7–8% годовых. Тогда проценты по ипотеке станут более выгодными, и это возобновит спрос.
Если уже оформили ипотеку по высокой рыночной ставке в 2024–2025 годах, то в 2026–2027 годах можно будет её рефинансировать по сниженной ставке.
Итоги
- С 1 июля 2025 года начнут действовать макропруденциальные лимиты по ипотечным и потребительским кредитам. Это усложнит получение льготной и рыночной ипотеки для клиентов, которые накопили для первоначального взноса менее 20% от стоимости жилья и у которых долговая нагрузка выше 50%.
- В течение 2025 года ставки по ипотеке будут на высоком уровне, так как, по плану ЦБ, ключевая ставка не опустится ниже 19,5%. Однако уже в 2026 году ключевую ставку смогут снизить до 13–14%, а в 2027 году — до 7–8% годовых. Тогда получить одобрение заявки по ипотеке станет легче.
