Технология покупки недвижимости без денег существует уже достаточно давно в Великобритании и других европейских странах. Естественно, возникает закономерный вопрос – если так легко покупать жилую недвижимость без вложения денег, то почему же все этого не делают? Ответ прост – это очень рискованная стратегия покупки, нужно знать тончайшие детали рынка недвижимости.
Некоторые портфельные инвесторы специализируются исключительно на такой технологии и формируют портфели из десятков и даже сотен квартир. Когда не нужно вкладывать ни копейки в покупку квартиры, соответственно, количество квартир не имеет значения. Вопрос не в том – сколько купить, скорее – где найти.
В чем суть технологии и как она работает
Называется она Below Market Value, или сокращенно – BMV, что переводится как «ниже рыночной стоимости». Первая и основная задача тех, кто работает по технологии BMV, – найти мотивированного продавца. Где именно найдется такой продавец – неважно, главное, чтобы поиск осуществлялся на стабильных рынках с развитым ипотечным кредитованием. Важность этих критериев объясняется тем, что недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредитования.
Мотивированные продавцы
Что такое мотивированный продавец? Это продавец, который готов продать недвижимость ниже ее оценочной стоимости. Именно оценочной, а не рыночной, потому что для осуществления механизма покупки по схеме BMV будет задействован ипотечный кредит. А банки выдают кредит, исходя из оценочной стоимости недвижимости.
Причинами мотивированной продажи могут быть, например, развод, когда бывшим супругам нужно срочно поделить жилье. Или владельцы квартиры не могут поддерживать ипотечный кредит. Это могут быть наследники, которым нужно поделить наследство.
Также мотивированными продавцами могут выступать застройщики, которые уже практически достроили и распродали весь жилой комплекс за исключением двух-трех квартир. У застройщиков существует свой специфический цикл активных продаж жилья: рассчитывается бюджет, запускается рекламная кампания и к последней стадии строительства распродаются все квартиры. Если же какие-то квартиры к этому моменту еще не проданы, то это не обязательно неликвид. Это не всегда квартиры на первом этаже или с плохим видом - зачастую покупатели игнорируют такие квартиры в силу каких-то психологических особенностей.
Найти мотивированного продавца именно среди застройщиков гораздо проще, чем среди частных владельцев жилья. На Западе застройщик использует револьверное кредитование, особенность которого состоит в том, что кредит можно использовать по мере необходимости. Примерно как кредитную карту – снимаешь деньги по мере необходимости и платишь в зависимости от снятой суммы проценты. Для выдачи такого кредита банк просит застройщика продать 50% квартир, предоставить кадастровую выписку (на Западе любая недвижимость, даже если она находится на стадии котлована, должна регистрироваться в кадастровой службе, чтобы избежать мошенничества и двойных продаж).
Но полностью погасить кредит застройщик может только тогда, когда весь жилой комплекс продан полностью, поэтому пара непроданных квартир для застройщика - целая головная боль: у застройщика еще несколько проектов, а банк не одобряет ему новые кредиты. Запускать снова рекламную кампанию – неоправданно дорого, да и продать эти квартиры нужно буквально в течение недели. Ввиду таких обстоятельств застройщики и готовы продать оставшиеся квартиры на 15-20% ниже рыночной стоимости.
На первый взгляд кажется, что самое сложное в этой схеме – найти таких мотивированных продавцов. Но на самом деле таких продавцов не так уж и мало. Профессионалы, которые работают по схеме покупки без денег, постоянно мониторят всевозможные источники, где можно найти информацию о продавцах, продающих жилье ниже рыночной стоимости. Такие объекты появляются на рынке в среднем с периодичностью раз в месяц, иногда чаще.
Что дальше
Как только находится квартира ниже рыночной стоимости, производится ее оценка. Допустим, согласно оценке, квартира стоит 100 000 евро, продавец продает за 80 000. В банке берется кредит в 80% от оценочной стоимости жилья, т.е. в размере тех самых 80 000. Вот почему ранее упоминалось о важности развитого института ипотечного кредитования, где кредит выдается не от суммы покупки, а от оценочной стоимости недвижимости. Что мы имеем в итоге – оценочная стоимость 100 000, продавец готов продать за 80 000, банк выделяет кредит 80 000. Таким образом, собственных денег не требуется.
Потом квартира сдается в аренду, а поступающие от нее средства направляются на выплату ипотечного кредита.
В чем здесь легко можно ошибиться – хватит ли денег от аренды на погашение ежемесячных взносов по кредиту. Основная трудность состоит в том, что далеко не всем удается достаточно точно просчитать стоимость, за которую можно будет сдать такую квартиру. В случае ошибки придется добавлять свои средства. Как раз на этом и теряет деньги подавляющее большинство инвесторов при использовании схемы BMV. Как может показаться на первый взгляд, ничего страшного, добавили немного своих средств, и все, но, как правило, речь идет о покупке не одной квартиры, а десяти и более квартир. Эффект масштаба дает о себе знать.
Услуги третьих лиц
Раз технология покупки недвижимости без денег стала общедоступным механизмом, значит, есть и те, кто этим профессионально занимается. Существуют различные объединения, иногда именующие себя клубами инвесторов, которые предлагают частным инвесторам услуги по поиску и заключению сделки по такой схеме с мотивированными продавцами. Естественно, они берут за это некий процент. Стать членом такого клуба можно бесплатно, а минимальная доля в одной квартире может составлять несколько тысяч евро.
Тонкость в работе таких клубов состоит в том, что основная мотивация тех, кто предлагает услуги в этой области, – не найти объект, который был бы максимально сбалансирован по соотношению «выплаты по ипотеке/арендная ставка», а как можно быстрее освоить бюджет, продав вам недвижимость, и получить комиссию. Расчет в таких клубах (на самом деле названия и организационные формы могут быть разные, «клуб» в данном случае употребляется лишь для обобщения) строится на нежелании большинства частных инвесторов самостоятельно искать подходящие объекты. Как следствие, многие инвесторы потом просто спонсируют приобретенные ими объекты, потому что им не удается сдать квартиру по цене, на которую рассчитывали.
Дело в том, что многие объединения или клубы, которые работают по схеме BMV, не пользуются стандартными приемами для данного метода (которые описаны в самом начале). А если выражаться простым языком, приходят к застройщику, просят 20-процентную скидку, говоря, что у них есть какое-то количество частных инвесторов, которые готовы купить сразу 50 квартир. Такие случаи были, люди покупали львиную долю квартир в доме.
Самое смешное в том, что такие клубы полностью выполняют свои обязательства. Они находят мотивированного продавца с 20-процентным дисконтом, рассчитывают, какой должна быть арендная ставка, чтобы можно было с ее помощью покрывать ипотеку. А подвох в том, что одновременно в одном здании вдруг появляются 50 квартир, которые сдаются в аренду. Рынок же не в состоянии предложить адекватный спрос такому предложению. Проще говоря, нет на рынке сразу 50 арендаторов, которым была бы нужна недвижимость в одном и том же здании, и не только по рыночной цене, но и вообще нет такого количества желающих. Квартиры простаивают, конечные инвесторы выплачивают ипотечные взносы полностью, пытаются сдать их в аренду по любой цене, которая даже не покрывает ипотечные взносы.
Как избежать обмана
Избежать таких проблем можно. Для этого лучше заниматься поиском мотивированных продавцов и недвижимости ниже рыночной стоимости самостоятельно. Если все же кто-то решится обратиться к описанным объединениям (это могут быть клубы, агентства, сообщества и т.п.), то есть одно правило – если частному инвестору предлагают новостройку и большой объем жилого фонда, то такой вариант надо отметать сразу. Правда, если предлагают объекты на вторичном рынке, то тут тоже всякое может быть, и надо просто быть осмотрительным.
Но стоит отметить, что не все организации применяют мошеннические схемы. Те организации, которые предлагают услуги поиска таких объектов и мотивированных продавцов за определенную ежемесячную плату, как правило, нацелены на результат, и подвоха от них ожидать вряд ли стоит. Но, правда, нет гарантии, что заплатив, предположим, $500 за месяц, удастся найти какой-то объект в течение именно одного месяца.
Для работы по схеме BMV необходимо уяснить для себя одно – на рынке действительно существуют предложения ниже рыночной стоимости, и даже немало, и найти их даже не очень сложно. Но в то же время их и не так много, как говорят некоторые клубы и агентства. Не существует технологии, которая позволяет искать такие объекты массово. Лучше заниматься такими инвестициями самому.
Фото: ua.gorodnet.com
