Нынешней осенью наконец-то стали возможны реальные сделки по приобретению в Чехии недвижимости физическими лицами. Мы расскажем о том, какова процедура совершения сделки, и что стоит покупать таким образом.
Номинально запрет на покупку недвижимости в Чехии иностранцами был снят еще 1 мая 2009 года, но местное законодательство было приведено к требованиям ЕС только сейчас, поэтому о реальных сделках стало возможным говорить лишь в настоящее время. Теперь иностранцам, желающим приобрести недвижимость в Чехии, не нужно регистрировать юридическое лицо, в остальном процедура приобретения недвижимости кардинальным образом не изменилась.
В мае 2004 года Чехия вступила в Евросоюз, но цены на жилье здесь остались одними из самых доступных в Европе. Стабильность местного рынка недвижимости, особенно в Праге, отмечает руководитель зарубежного департамента компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова. Она говорит, что хотя в результате кризиса снизился объем строительства, спрос на недвижимость не упал: жилищный вопрос актуален для многих чехов, поэтому продавцы объектов не хотят идти на уступки и делать скидки покупателям, предпочитая выжидать и продавать свою недвижимость дороже.
Районы и цены
Нашим соотечественникам, решившим инвестировать в недвижимость Чехии, прежде всего, стоит разобраться с ценовой ситуацией на рынке. Логично, что самым дорогим городом является столица Прага, квартиры здесь наиболее интересны для вложения средств.
Элитными и, соответственно, самыми дорогими районами в Праге являются Прага-1 и Прага-2, расположенные в центре и считающиеся исторической частью города. По данным агентства Gordon Rock, средняя стоимость квадратного метра здесь колеблется от 3000 до 4500 евро. Самый недорогой кв.м в районе Прага-4 – в среднем стоит 1700-1800 евро. Президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель рассказал, что в Праге можно найти недорогие квартиры стоимостью 80-90 тыс.евро. Например, новый проект в зеленом районе Прага-5 – квартиры площадью от 30 кв.м, с балконами – стоимостью от 78 тыс.евро, или современный проект в районе Прага-7, на берегу Влтавы - стоимость от 81 тыс.евро.
По словам эксперта, в ценовом сегменте 100-200 тыс.евро можно приобрести: апартаменты бизнес-класса в резиденции в районе Прага-5, с полной меблировкой и сантехникой Villeroy & Boch – стоимость от 110 тыс.евро; апартаменты в реконструированном доме в районе Прага-1, рядом с историческим центром - стоимость от 161 тыс.евро; апартаменты в жилом комплексе класса люкс в районе Прага-3, с эксклюзивным дизайном интерьеров, площадью от 40 кв.м – стоимость от 150 тыс.евро. Таким образом, можно видеть, что цены в столице Чехии значительно ниже, чем в Москве.
Здесь также действует правило, когда цена квадратного метра квартиры обратно пропорциональна ее площади – то есть чем меньше квартира, тем метр обходится дороже. Стоимость квадратного метра растет и с увеличением этажа, на котором расположена квартира.
Интересно, что в Чехии цены на новостройки гораздо выше, чем на вторичном рынке. Во-первых, строительство зависит от долгосрочных банковских кредитов, поэтому трудно добиться существенных скидок на новостройки, а во-вторых, в Чехии законодательно закреплена обязанность застройщика сдавать новое жилье с отделкой под ключ и с установленной сантехникой. «При этом часто жилье продается с частичной или полной меблировкой, которая может входить в стоимость либо предлагаться как дополнительная опция», - говорит Станислав Зингель.
Юридические моменты
Чешская республика привлекательна для иностранцев и тем, что схема приобретения жилья здесь четкая и понятная. В основе сделки лежит договор. Алина Вальдман, руководитель отдела продаж компании Just Real Consult рассказала, что самыми распространенными типами договоров являются Договор о резервации (Rezervační smlouva), Договор о намерениях (Smlouva o smlouvě budoucí kupní) и Договор купли-продажи (Kupní smlouva). После подписи договора купли-продажи, сделка по чешскому праву еще не считается законченной. Необходимо оформить перевод права собственности в Кадастре Недвижимости Чешской республики. Данный государственный орган регистрирует и фактически проводит переход права собственности с продавца на покупателя.
Алина Вальдман также отмечает, что в ходе оформления взимаются несколько налогов и сборов. К ним относятся:
• местный налог в бюджет - 2% от стоимости объекта;
• нотариальные сборы (исчисляются исходя из стоимости объекта);
• сбор за внесение записи в регистр.
Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной (налоговой) оценки стоимости объекта. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. «В общей сложности вышеперечисленные налоги и сборы составляют около 4% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи», - говорит эксперт.
Вполне доступной для иностранца является ипотека в Чехии – ее ставка составляет порядка 5,5% годовых. Алина Вальдман говорит, что «банк предоставит ипотечный кредит юридическому лицу и его владельцам сроком до 30 лет в размере до 85 % от стоимости объекта недвижимости. Банк принимает решение по ипотечному кредитованию, если у клиента есть источники постоянного дохода в любой точке мира. Таковыми являются зарплата, дивиденды, акции и иные ценные бумаги, крупные суммы денег на депозитных банковских счетах».
Арендный бизнес
На что же стоит обратить внимание, рассматривая варианты покупки недвижимости в Чехии? Здесь может быть как вариант приобретения жилья для себя, так и покупка и сдача в аренду малометражных квартир в новостройках. Алина Вальдман говорит, что интерес к аренде недвижимости, конкретно в Праге стабильно высок – это касается как круглогодичного спроса, так и сезонного (начало учебного года, периоды праздников. Таким образом, привлекательным вариантом для иностранца является покупка недорогой квартиры Праге в ипотеку, с последующей сдачей ее в аренду. Во-первых, можно частично или полностью «отбить» расходы на приобретение недвижимости, а во-вторых – через некоторое время у вас в собственности будет жилье в одной из европейских столиц.
