По утверждению экспертов, вторичка начинает появляться практически во всех только что отстроенных поселках. В бизнес-классе такого предложения чуть больше, в элитке, экономе и в садовых товариществах — меньше. Объясняется это тем, что в последних сегментах люди изначально покупают дома для себя, собираясь там жить.
Вторичка без рисков
До кризиса около 20% коттеджей в новых поселках и домов в садовых товариществах через год-полтора становились уже вторичными. «Как правило, вторичное предложение и сегодня чаще всего появляется в наиболее ликвидных ценовых сегментах и форматах, поскольку уже изначально жилье приобреталось с инвестиционными целями, — комментирует Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group. — При выборе объекта люди руководствуются сугубо рациональными мотивами: каковы юридические и строительные риски проекта, сколько можно «наварить» при перепродаже, наконец, насколько сложно сбыть дом».
Именно такие покупатели и выставляют свою собственность на регулярный рынок либо сразу, либо год спустя после постройки, то есть в готовом виде, тем самым по максимуму капитализируя вложения. Причем если приобретение коттеджей с инвестиционными целями сначала практиковалось только в организованных поселках, то в предкризисный год по заниженным ценам скупались и дома в садовых товариществах и даже в деревнях и селах (если, конечно, объект имел удачное расположение). А поскольку многие стройки в кризис были заморожены, вторичное предложение чаще всего появлялось в незавершенных проектах. Причем продавали дома не только инвесторы, но и люди, приобретавшие загородное жилье исключительно для себя и, как говорится, на долгие века.
Ценовое оживление
«Тотальная заморозка первички позволила вторичному рынку восполнить дефицит наиболее ликвидного предложения, — объясняет Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — В результате произошла переориентация части спроса с первичного загородного рынка Подмосковья на вторичный». Готовые предложения рассматривают люди, для которых большее значение имеет фактор времени и рисков, нежели цены. Как правило, они относятся к целевой группе элитного сегмента, с бюджетом от $2-2,5 млн, и в основном рассматривают Рублево-Успенское направление. Таких клиентов интересуют не просто готовые проекты, а эксплуатируемые и обжитые хотя бы частично строения.
По данным аналитиков компании МИЭЛЬ только в I квартале количество выставленных на продажу домовладений составило более 14,7 тыс. Подросли и цены. За три первых месяца года по сравнению с последним кварталом 2009-го дачи стали дороже на 6,4%, коттеджи вне организованных поселков и дома в дачно-строительных кооперативах – на 5,2%. При этом максимальное повышение стоимости загородного жилья отмечено в дальнем Подмосковье (61-100 км от МКАД) – почти на 5%. «Весеннее ценовое оживление затронуло, правда, менее качественные объекты, а проще говоря, именно те категории, которые максимально «просели» в прошлом году, — комментирует Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». — В целом же можно отметить постепенное возвращение покупательского интереса и увеличение количества сделок. Рынок неспешно пополняется новыми проектами, преимущественно линейки «эконом» и «премиум», а также участками без подряда».
Причины расставания
«Поскольку финансовые возможности у многих новоявленных собственников изменились, в целях получения живых денег они стали выставлять свои дома на продажу, – объясняет Юрий Синяев, директор, по маркетингу группы компаний «Конти». — И порой даже по заниженным ценам. Участились случаи продаж, когда владельцу не хватило средств на завершение внутренней отделки. «Цель как минимум трети сделок — улучшить условия проживания за городом, – сообщает Иван Синицын, партнер проекта «Новые дачи — Гагринлэнд». — Причем теперь под «улучшением условий» понимается не только «вертикальное» изменение класса жилья, но и «горизонтальное», когда люди остаются в том же ценовом сегменте, но в разы улучшают качество и строения, и загородного проживания в целом. Так, в удалении от Москвы появилось много интересных проектов с более привлекательным природным окружением, которые, к тому же, на регулярном рынке можно приобрести на 20-40% дешевле, чем дачу в садовом товариществе в 30 км от МКАД. Интересный тренд отмечается и в сегменте сельской недвижимости. Все чаще встречается практика девелопмента индивидуальных объектов в деревнях. Застройщик либо выкупает участок с ветхим жильем и возводит на нем новый дом для продажи, либо приобретает избу в хорошем состоянии и, сохраняя колорит, достраивает ее, окультуривает участок и выставляет. Средняя розничная цена такого объекта — 3-5 млн руб., что позволяет конкурировать с существующим предложением в сегменте «дальних дач». При этом ни один из современных коттеджных поселков не может похвастать настоящим деревенским духом. Еще одна категория продавцов — так сказать, «обжегшиеся», которые стараются избавить от дома с капитальными недостатками, попросту говоря — с каким-то браком.
Сегменты и направления
Как считают некоторые эксперты, по динамике и объему продаж домов и коттеджей вторичный загородный рынок повторяет первичный. И если сегодня лидерами первичного экономкласса считаются Симферопольское и Ярославское шоссе, то и продажи обжитого жилья на этих направлениях держатся на той же высоте. Если говорить о вторичке бизнес-класса, то без особого труда коттедж от $500 тыс. до 1,5 млн можно отыскать на одном из западных или южных направлений. «Что касается вторичной элитки, то чаще всего ее выбирают в Рублево-Успенском секторе, где доля вторичного предложения составляет 60-70%, — говорит И. Шульков. — Полным ходом идет формирование вторичного рынка на Новой Риге, что объясняется прежде всего активной застройкой этих мест в 2003-2006 годах, когда были сданы в эксплуатацию десятки поселков в самых различных ценовых сегментах».
«Число элитных объектов, попавших на регулярный рынок в прошлом году, возросло на 60% (по сравнению с 2008-м), – вносит окончательную ясность Т. Сайфутдинов. — При этом изменились не только количественные, но и качественные характеристики. На «прилавках» оказались дома с огромными площадями и земельными участками, что ранее наблюдалось крайне редко. Данная тенденция также связана с тем, что и состоятельные собственники ощутили нехватку наличных и путем продажи виллы или особняка стараются залатать финансовые прорехи». Что касается объектов в садовых товариществах и в деревнях, то спрос-предложение на них остались на докризисном уровне. Разве что цены незначительно снизились. Зато наибольший спрос, по мнению Ю. Синяева, отмечен на землю без подряда с коммуникациями. Ведь если участок полностью укомплектован инженерией, избу можно даже не строить, а, выждав время, вновь продать. С немалой выгодой.
Источник фото: www.free-lance.ru
