Частные инвесторы оккупировали рынок загородной недвижимости: стоимость земли и коттеджей стабильно растет, на рынке регулярно появляются предложения в разных ценовых категориях. Загородное жилье востребовано. Как раньше. И даже больше.
Все деньги - в дом
"Только в 1993 году емкость данного сегмента рынка составила 1 миллиард долларов, - говорит Андрей Сармин, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. - К 1997 году она удвоилась, составив 2 миллиарда долларов. В настоящее время емкость рынка можно оценить в 6 миллиардов долларов, то есть в три раза больше по сравнению с 1997 годом. И на ближайшие три года наши эксперты предсказывают стабильный рост этого сегмента рынка".
Немаловажную, по мнению аналитиков Soho Realty, роль в высокой надежности инвестиций в загородное строительство играет тот факт, что эта отрасль является одной из самых автономных и меньше других реагирует на изменения в политической и экономической жизни страны. По словам Андрея Сармина, за последние 10 лет рынок дорогой загородной недвижимости не переживал ни одного серьезного краха, а его объемы стабильно растут год от года.
С точки зрения доходности вложения в строящиеся коттеджные поселки намного выгоднее, чем инвестиции в отдельно стоящие дома. Среди параметров, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов, одним из самых важных считается наличие собственной развитой инфраструктуры, позволяющей жить за городом с городским комфортом.
"В удачных проектах вложения выгодны на нулевом цикле, до момента сдачи в эксплуатацию - они приносят доход до 50-70 процентов в год", - считает заместитель генерального директора компании "Терра" Тимур Сайфутдинов.
Цена поселка может расти по мере его строительства. "Например, первые 10 процентов домов выставляются на продажу по одной цене. Когда построено более половины коттеджей, застройщик может поднять цены, а к концу периода продаж стоимость возрастет еще больше", - уверена Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости "Корпорации МИАН".
Location, location, location?
Для того чтобы инвестиции принесли наибольшую доходность, необходимо тщательно подойти к выбору объекта. Предложений строящихся поселков на рынке загородной недвижимости - великое множество. Как выбрать наиболее эффективный инвестиционный объект?
Одним из важнейших факторов доходности является направление, на котором строится поселок. Специалисты компании "Терра" традиционно рекомендуют престижное Рублево-Успенское шоссе. По мнению Тимура Сайфутдинова, конкуренцию "дорогим" Рублевке & Co в ближайшее время могут составить Калужское и Киевское направления: "Остальные, в том числе и часто рекламируемые северные направления, в связи с сильной транспортной загруженностью соответствующих трасс внутри Москвы долго не смогут конкурировать с западными".
"Вложения в земельные участки, расположенные по престижным "дорогим" направлениям и удаленные от Москвы не более чем на 15-25 км, менее рискованны и при последующей перепродаже объектов приносят до 70 процентов прибыли", - считает Андрей Сармин (Soho Realty). По его словам, это невероятно высокий показатель, если сравнить его с другими возможными объектами инвестирования и финансовыми инструментами. К примеру, ставка по банковским депозитам в валюте составляет сейчас в среднем всего 6-8 процентов годовых, а инвестирование в московские квартиры приносит около 30 процентов прибыли. Более высокая рентабельность (до 50-60 процентов) в столице возможна только при инвестировании в отдельные элитные объекты.
Не столь дорогие объекты также весьма популярны. Выйти на рынок загородной недвижимости в качестве частного инвестора можно, обладая суммой в 100-150 тысяч долларов. Растущий спрос на загородную недвижимость побуждает застройщиков осваивать новые направления. Купив коттедж на стадии освоения направления, можно рассчитывать на скорую застройку и облагораживание окружающих земель. Соответственно, инвестиционные перспективы такого вложения следует оценивать как хорошие.
"На самом деле, высокий доход могут принести вложения в строительство коттеджа практически на любом направлении, - говорит Андрей Васильев, директор Департамента загородной недвижимости компании Paul''s Yard. - Но для этого необходимо оценить, как будет развиваться территория. Если в плане развития заложена мощная инфраструктура, недвижимость будет только дорожать. Например, на Киевском направлении сейчас очень много денег вкладывается в строительство трассы, предполагается строительство развлекательного комплекса. И все эти вложения напрямую влияют на доходность частных инвестиций".
Еще одной заметной тенденцией 2004 года можно считать оживление коттеджного строительства за пределами 30-километровой зоны от МКАД. Сейчас стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, и в ближайшие 2-3 года эта часть рынка загородной недвижимости будет активно развиваться.
Спрос на поселки эконом-класса был всегда, но застройщики занимались "дорогими" поселками, приносящими им неплохую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики что называется "пошли в народ". Удачным примером таких проектов можно назвать хотя бы раскинувшийся почти на двухстах гектарах коттеджный поселок "Истра кантри клаб", расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе.
Концепция проекта
Каждый поселок обладает собственной концепцией, своими преимуществами и недостатками. И для того чтобы не ошибиться в выборе объекта, необходимо навести все возможные справки не только о том, кто его строит и продает, но и о том, кто будет управлять поселком в дальнейшем.
"Самое важное, выбрать того застройщика, который может предложить самые лучшие условия и соотношение цена/качество, - считает Андрей Васильев (Paul''s Yard). - Хорошо, если застройщик четко определил сегмент, для которого он строит. В этом случае соотношение цены и качества предлагаемых услуг является оптимальным. Однако таких застройщиков пока немного. Другой вариант - застройщики, реализующие масштабные проекты, такие как, например, "Резиденция Бенилюкс". При площади 230 гектар стоимость инфраструктуры в пересчете на сотки получается совсем небольшая. Такую инфраструктуру, как в "Резиденции Бенилюкс", другой поселок просто не сможет себе позволить, потому что это приведет к очень серьезному удорожанию земли".
Перед тем как решиться на покупку, стоит узнать о планах застройщика на строительство объектов инфраструктуры. Если план развития инфраструктуры не ограничивается минимальным набором из магазина и детской площадки, а предполагает постоянное развитие, стоимость коттеджей в поселке будет возрастать постоянно.
Большое значение имеет и управляющая компания, которая будет заниматься эксплуатацией поселка. Здесь зависимость прямая: чем выше качество и разнообразнее услуги, тем комфортнее жизнь в поселке и выше стоимость коттеджей.
"Один из самых ярких примеров удачной эксплуатации - поселок "Николино" на Рублевском шоссе, - говорит Андрей Васильев. - Несмотря на то, что расположен он в 26 км от МКАД, стоимость коттеджей там очень высока. Управляющая структура этого поселка обеспечивает жителям такой уровень жизни, который ни один другой поселок пока предложить не может".
Стратегии и доходность
Когда поселок выбран, необходимо определиться, на какой срок планируется инвестировать средства. От этого напрямую зависит выбор коттеджа - его расположение, площадь и стоимость.
Савелий Орбант, директор департамента загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", выделил три основные стратегии инвестирования в строящиеся поселки на примере коттеджного поселка "Барвиха Club".
Первая стратегия со сроком инвестирования 12-18 месяцев предусматривает инвестирование средств в коттеджи первой очереди строительства с минимальной абсолютной ценой, но при этом расположенные не около въезда в поселок и не у дороги. Наилучшим образом будут продаваться готовые коттеджи без недостатков местоположения и по минимальной стоимости. В очереди готовых коттеджей для равнозначных строений абсолютные цены будут примерно равны, поэтому наибольший доход принесет продажа коттеджа, приобретенного по минимальной цене.
По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", самые недорогие и наименьшие по площади коттеджи в поселке "Барвиха-2", были реализованы в среднем за 16 месяцев. Рост их отпускных цен с первой продажи за 183 тысячи долларов до последней продажи за 289 тысяч долларов составил 106 тысяч долларов или 58 процентов от первоначальной цены, что для этого периода продаж составляет 43 процента годовых.
Вторая стратегия инвестирования имеет более долгий срок - 24-30 месяцев. Она предусматривает инвестирование средств в наиболее ликвидные коттеджи с лучшим расположением, большей площадью дома и участка земли, при меньшей стоимости квадратного метра. "Спрос на такого рода коттеджи неэластичен, и всегда найдется покупатель, готовый заплатить повышенную цену за предложение, обладающее преимуществами", - считает Савелий Орбант. От первой стратегии отличается тем, что большая абсолютная величина стоимости замедляет продажу, тем самым увеличивая срок возврата средств.
Коттеджи средней ценовой категории "Барвихи-2" были проданы в среднем за 18 месяцев. Прирост отпускной цены для них за этот период составил 107 тысяч долларов или 38 процентов от первоначальной цены, что составляет 25 процентов годовых. Общий прирост стоимости таких коттеджей за два года составил 43,5 процента годовых.
Третья стратегия, с неограниченным сроком возврата средств, предусматривает приобретение наиболее дорогих коттеджей с лучшим расположением в любой очереди поселка. Продажа таких коттеджей осуществляется по максимальной цене после окончания застройки поселка и начала заселения.
Наиболее дорогие коттеджи в "Барвихе-2" были реализованы за 16 месяцев. Цены первой и последней сделок составляли от 400 тысяч долларов до 487 200 долл. соответственно. Прирост цен за период продаж составил 87 тысяч долларов или 22 процента, что составило 16 процентов годовых.
Домик в аренду
Что касается покупки загородного дома для последующей сдачи в аренду, то тут ситуация складывается следующим образом. "Стоимость аренды напрямую зависит от направления и удаленности от МКАД, - говорит Тимур Сайфутдинов. - Самые популярные направления - те, на которых развита инфраструктура, прежде всего Рублево-Успенское направление. Диапазон цен на аренду современных домов здесь 5-35 тысяч долларов в месяц. На летний период цены повышаются в среднем на 20 процентов. Спрос в это время очень велик, и чем дороже дом, тем выше поднимают владельцы стоимость аренды".
По данным компании Vesco Realty, стоимость ежемесячной аренды коттеджа в поселке "Сновидово" (Рублево-Успенское шоссе, 23 км от МКАД) составляет от 5,5 до 7 тысяч долларов, дома в поселке "Серебряный бор" на Новой Риге сдаются за 4,5 тысячи долларов, а дома в "Павловых родниках" на Калужском шоссе ? за 6-8 тысяч долларов.
Поселки, которые строятся достаточно далеко, спросом на аренду не пользуются. При этом дома для аренды характеризуются тем, что к ним меньше требований со стороны арендаторов, чем у покупателей при покупке дома. "Когда человек покупает дом для себя, для него одним из важнейших факторов становится размер участка, - говорит Андрей Васильев. - Для арендатора же размер участка совершенно не важен. Для него намного большее значение имеет размер общей территории поселка, инфраструктура и близость к Москве. Лучше всего окупаются объекты с минимальным участком - его стоимость ниже, а спрос на аренду больше".
Минувшим летом на столичном рынке недвижимости впервые с 1998 года риэлторы зафиксировали резкое снижение темпов роста цен, обусловленное рядом политических и экономических событий. Логично предположить, что в результате некоторого снижения произойдет расслоение объектов на инвестиционно более и менее удачные, и темпы роста цен на них будут существенно разниться. В ситуации, когда объективно высокий спрос на загородную недвижимость существует в условиях текущей ценовой неопределенности, к выбору объекта инвестиций следует подходить более чем тщательно.
Опубликовано в журнале "Директор-ИНФО"
Ирина Мерцалова
