Даже в такое нелегкое время девелоперы умудряются открывать новые объекты коммерческой недвижимости и заявлять о реализации мега-проектов. Естественно, сейчас объемы ввода сократились, но аналитики уверены, что после кризиса количество вводимых объектов вновь возрастет. Внешний вид городов постепенно меняется – в центре возводят стеклянные небоскребы, а объекты, построенные более 10 лет тому назад, уже считаются морально устаревшими. А сколько вообще живут объекты? И когда их стоит списывать со счетов?
Эксперты относят появление качественных объектов коммерческой недвижимости в России к девяностым годам. Тогда российские девелоперы оглянулись на запад и увидели, насколько они отстали в вопросах прогресса строительства современных объектов коммерческой недвижимости.
Раньше достаточно было построить коробку, окрестить ее «крытым рынком» или «помещением под офисы», и арендаторы, не задумываясь, заходили в такие объекты. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Объекты стали гораздо более качественными – и в функциональном плане и во внешнем виде.
У арендаторов появилась свобода выбора – куда заходить, а куда нет. Конечно, лучше подписать долгосрочный договор аренды на хороших условиях в новом деловом центре, а не в хрущевском здании, в котором облетает штукатурка. Ведь последний может и не доживет до окончания договора…
Сроки годности и правила эксплуатации
Итак, сколько же живет объект коммерческой недвижимости? На самом деле, практически все зависит от материалов, использованных при строительстве здания.
Если девелопер при возведении своего объекта хотел закончить стройку быстрее и при этом как можно меньше потратиться, то, скорее всего, такое здание особой долговечностью, мягко говоря, отличаться не будет.
Ниже приведены сроки службы «внутренних органов» здания, обеспечивающих его жизнедеятельность.
СТЕНЫ
- кирпичные в 2,5 - 3 слоя - 150 лет;
- из облегченной кладки кирпича, шлакоблоков и ракушечника - 100 лет.
ПЕРЕКРЫТИЯ
- железобетонные сборные и монолитные - 150 лет;
- деревянные по металлическим балкам - 100 лет;
- деревянные по деревянным балкам - 90 лет.
ПОЛЫ
- паркетные из дуба - 60 лет и 45 лет;
- дощатые - 30 и 15 лет;
- из линолеума и поливинилхлоридных плиток - 30 и 15 лет;
- из керамической плитки - 90 и 60 лет.
ПЕРЕГОРОДКИ
- железобетонные, бетонные - 150 лет;
- кирпичные, шлакобетонные - 90 лет;
- гипсовые, гипсоволокнистые - 60 лет;
- деревянные оштукатуренные - 30 лет.
КРОВЛЯ
- из керамической черепицы - 90 лет;
- из черной кровельной стали - 15 лет;
- из рулонных материалов с битумным покровным слоем - 5 лет;
- из оцинкованной стали - 30 лет.
ЛИФТЫ
- шкаф управления - 25 лет;
- электродвигатели, кабины - 15 лет.
ВОДОСТОЧНЫЕ ТРУБЫ
- из оцинкованной стали - 15 лет;
- из черной стали - 5 лет;
- внутренние водостоки из полимерных труб - 15 лет.
ЦЕНТРАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ
- нагревательные приборы, радиаторы - 30 лет;
- трубопроводы - 30 лет;
- запорно-регулировочная арматура - 15 лет.
ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
- трубопроводы - 15 лет;
По словам ведущего эксперта-аналитика по маркетингу департамента консалтинга компании GVA Sawyer Елены Просветовой, минимальный жизненный цикл объектов достигает 100 лет. «При условии правильного управления, срок эксплуатации, естественно, увеличивается, но все это зависит от конкретного объекта недвижимости», - поясняет она.
Отдельно стоит рассмотреть функциональный износ недвижимости, возникающий из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Чтобы объект слишком рано не потерял своей привлекательности и долго мог оставаться высокодоходным, стоит еще на этапе проектирования и разработки концепции учитывать все не только текущие, но и будущие потребности потенциальных потребителей.
Физический срок жизни объекта недвижимости напрямую зависит от грамотной эксплуатации, своевременного проведения текущих ремонтов, поэтому и время закрытия объекта на реконструкцию является индивидуальным показателем. «И только тогда, когда затраты на улучшение уже не смогут обеспечить повышения доходности объекта, необходим, скорее всего, снос здания и/или проведение дальнейшего best-use анализа», - считает Просветова.
Руководитель проектов департамента инвестиций компании «Ашан» Паоло Романьоли рассказывает, что здание можно сравнить с живым организмом. «Для того, чтобы здание прослужило как можно больше, нужно поддерживать его жизнедеятельность не то что каждый год, а каждый месяц. Хорошие строительные материалы и технологии выступают гарантом того, что здание простоит не одно десятилетие. А вообще, реальные сроки жизни объекта коммерческой недвижимости без капительного ремонта составляют 50 лет».
Однако существуют и исключения из правил. К примеру, Сергей Полонский, председатель совета директоров корпорации Mirax Group, в своих выступлениях не раз сравнивал свои проекты с египетскими пирамидами, обосновывая это тем, что его небоскребы будут стоять веками: «В нашем строительстве мы используем самые хорошие и дорогие материалы, что обеспечит нашим комплексам долгое и успешное функционирование на многие годы».
Однако доказать или опровергнуть данные высказывание сможет только время.
Юридическая сторона жизни и смерти
Как ни странно, срок службы зданий, строений и сооружений в настоящий момент законодательно не урегулирован.
Ранее это вопрос регулировался приказом Госстроя СССР от 08.09.1964 N 147 «О введении в действие Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», который определял нормативные сроки службы зданий и их отдельных конструктивных элементов.
Однако по словам руководителя практики по земельному праву, недвижимости и строительству компании Pepeliaev, Goltsblat & Partners Алексея Коневского, указанный приказ был отменен, и приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 введены Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». «Необходимо отметить, что нормативный срок службы определен не во всех случаях, иногда определен минимальная продолжительность эксплуатации до проведения капитального ремонта», - поясняет юрист.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» со дня вступления в силу настоящего федерального закона впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к связанным с ними процессами проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям, в том числе защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, также отмечает, что по ГОСТам срок эксплуатации здания не определяется, но для объектов коммерческой недвижимости есть понятие жизненного цикла объекта. «В среднем, для качественных торговых центров это 10-15 лет, по прошествии этого времени нужно делать комплексную реконцепцию объекта. Но это не значит, что на протяжении этого отрезка времени объект не подвергается никаким изменениям. Примерно раз в 5 лет нужно проводить косметический ремонт, менять оформление интерьеров. Для бизнес-центров сроки более длительные: «косметика» раз в 8-10 лет, комплексная реконцепция через 20-25 лет», - рассказывает эксперт.
Он также добавляет, что момент, когда нужно проводить реконцепцию, определяется для каждого объекта индивидуально. У многих качественных объектов, построенных в последние 2-3 года, реконцепция прописана в плане развития объекта. У тех же объектов, которые были построены на заре рынка коммерческой недвижимости, концепция часто отсутствовала в принципе, поэтому и моральное устаревание объекта происходило быстрее.
Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, в свою очередь рассказала про объекты торговой недвижимости. «Вопрос о сроке жизнедеятельности объектов торговой недвижимости зависит от того, как развивается рынок, а также от самого объекта. Например, торговый центр «Атриум» был построен в 2002 году. До сегодняшнего дня это очень успешный проект, не устаревший, не теряющий привлекательности для покупателей. Конечно, следуя новым веяниям рынка, в ТРЦ не раз проводилась реконцепция – появлялся и снова закрывался продуктовый супермаркет, менялась нарезка торговой галереи. Другой пример - торговые центры «Рамстор», которые также выходили на рынок в начале 2000-х годов. На данный момент размер этих ТЦ, а также размер и количество якорных арендаторов не соответствуют текущей конъюнктуре рынка. Супермаркет площадью 4000 кв.м не востребован в крупных жилых районах. Девелоперы планируют увеличивать площадь якорей».
Сегодня, по ее словам, арендаторы стремятся заходить в проекты, которые уже работают на рынке 2-3 года. Но это в первую очередь связано с тем, что в кризис арендаторы очень осторожно подходят к выбору и стремятся снять площади в уже зарекомендовавших себя проектах. Несколько лет назад, напротив, арендаторы охотно входили в новые проекты, конечно, если они верили, что данный проект будет успешен.
«Естественно, все торговые центры со временем должны подвергаться реконцепции и модернизации, чтобы отвечать изменениям рынка и покупательских привычек. В данном случае речь идет о структурных или функциональных изменениях внутри ТЦ (замена операторов, объединение или более мелкая нарезка секций). Конечно, есть примеры и неуспешных торговых центров, которые подвергаются более серьезной реконцепции и даже перестройке. Но это изначально плохо спланированные ТЦ, и изменения не связаны с устареванием торгового центра», - отмечает Ключинская.
Фото: mkset.ru
