Приобретение денег требует доблести; их сохранение - рассудительности; а трата - искусства.
Бертольд Авербах
Вопрос о сохранении и приумножении капитала неизбежно встает перед любым человеком, как только этот самый капитал у него появляется. Как сохранить, куда вложить и при этом не прогадать? Издавна наиболее источником вложения капитала считается недвижимость.
О том, имея какую сумму можно задумываться об инвестировании, и нижегородском опыте рассказывают наши эксперты.
Консервативная стратегия
Антон Кузнецов, заместитель генерального директора АН «Чекни», подчеркивает, что главное, о чем следует помнить, вкладывая деньги в недвижимость, что это - долгосрочное вложение, так называемые «длинные деньги»: «Если человек рассчитывает на высокую надежность вложений, то это как раз подходящий вариант, но доходность будет, скорее всего, невысокой. Этот постулат касается любого вида недвижимости, как жилой, так и нежилой».
В какую недвижимость вкладывать? Это во многом определяется размером имеющейся суммы. Если речь идет о миллионе рублей, то понятно, что это будет жилая недвижимость. Если имеется сумма в несколько миллионов рублей, то можно рассматривать и варианты коммерческой.
Если же хочется большей доходности и есть готовность рисковать, то стоит рассматривать и другие виды вложений – валюту, например, или банковский депозит, особенно в условиях, когда недвижимость не растет в цене. Но и здесь есть свои нюансы. Например, декларируется, что в банках действует система страхования вкладов. Однако никто не знает, как она сработает в случае, если прогорит сразу несколько банков. А при текущей экономический ситуации, предостерегает Антон Кузнецов, такое развитие событий вполне вероятно: прецеденты уже были: «В нашей недавней истории уже был случай, когда вклады, находившиеся в крупном государственном банке, сгорели. Граждане не получили полноценной компенсации до сих пор. И далеко не факт, что вообще получат. Поэтому я считаю, что о супер надежности банковских вложений говорить не приходится».
Если же на рынке происходит рост цен на недвижимость, то данный вид вложений становится более выгодным по сравнению с банковским депозитом. И инвесторы к такому изменению ситуации весьма чувствительны. Например, когда происходил последний рост цен на недвижимость (с осени прошлого года по май нынешнего), то произошло и заметное увеличение количества инвестиций. Антон Кузнецов отмечает, что банковские депозиты в тот момент отошли на второй план: «В периоды роста цен на недвижимость те, у кого срок размещения вклада подходит к концу, зачастую его закрывают и вкладываются в квадратные метры. Когда же происходит падение цен на недвижимость (последний подобный долгосрочный период мы наблюдали с осени 2008 по июль 2009 года), то мы наблюдаем обратный процесс. Но он намного сложнее, не так прямолинеен. Ведь инвестор, вложивший свои деньги в недвижимость, очень редко идет на снижение цены даже в период ценового падения рынка (а происходит данный процесс всегда медленно и тяжело, в отличие от роста цен). Но зачастую только более низкая стоимость и способна в такие моменты привлечь покупателя».
Без трех миллионов не обойтись
Федор Трифонов, директор АН «Адрес», нижний ценовой порог для желающих заняться инвестициями в недвижимость оценивает примерно от трех миллионов рублей: «Более-менее достойная квартира в центре города обойдется где-то в 2300-2500 тысяч рублей. При этом необходимо будет еще потратить деньги на ремонт, встроенную бытовую технику и сантехнику. После этого данное жилье можно будет сдавать в аренду».
Былые времена, когда аренда позволяла за пару лет отбить стоимость самой недвижимости, ушла в прошлое: стоимость современной недвижимости не позволяет это сделать. Срок окупаемости коммерческой недвижимости находится на уровне 8-10 лет. А жилой и того больше – 15-20 лет. Поэтому нет смысла брать кредит с целью инвестирования в недвижимость – процентные ставки по кредиту составляют где-то от 12 процентов годовых, и аренда при таком раскладе кредит не окупит. Последний вариант возможен только в случае, если приобретается объект коммерческой недвижимости значительной площади. Но это будет не минимальная сумма для выхода на этот рынок – стоимость таких объектов достигает и 50, и даже 100 миллионов рублей. Федор Трифонов подчеркивает: «Для нашего города это значительные объемы инвестиций».
При этом директор АН «Адрес» отмечает, что инвестирование в недвижимость остается одним из самых надежных вложений капитала, и прошедший кризис 2008 года показал, что это не пустые слова: «Многие аналитики говорили о том, что в кризис цена квадратного метра опустится до 35 тысяч за квадратный метр, а то и ниже. Сейчас мы смотрим назад и видим, что эти прогнозы не сбылись. Нефть в кризис упала значительно, акции различных компаний тоже, а рынок недвижимости выстоял: цены скорректировались в разных сегментах по-разному (в основном они значительно снизились в тот период на низколиквидное жилье – «народные стройки», например, или «хрущевки»), но рынок не упал. Качественное современное жилье осталось востребованным. Иначе и быть не могло – в нашей стране жилищный вопрос по-прежнему является актуальным для большинства населения».
В новое жилье вкладывают охотнее
Жители нашего города в недвижимость инвестируют, но говорить о том, что данный процесс носит на сегодняшний день массовый характер, не приходится. Антон Кузнецов отмечает, что на первичном рынке жилья инвестиции случаются чаще, чем на вторичном.
Кто инвестирует
Федор Трифонов считает, что многие нижегородцы прекрасно понимают, что вложения в недвижимость – это стабильность в сочетании с надежностью, и инвестируют свои капиталы именно сюда: «В основном это топ-менеджеры, чиновники, владельцы бизнесов, но, если смотреть в целом, могут быть представители совершенно разных социальных слоев. Они хотят вложить свои свободные деньги в надежное предприятие, а недвижимость таковым и является, и она обеспечивает стабильный доход».
По словам Антона Кузнецова, распространена схема, при которой инвестором может стать практически любой нижегородец, оказавшийся в определенной жизненной ситуации. Например, человеку достается квартира по наследству, при этом свое жилье у него имеется. Тогда появившиеся «излишки» он продает, а деньги вкладывает в строительство жилья: «Таким образом, в качестве инвесторов могут выступать люди из различных социальных слоев. После того, как вновь приобретенное жилье достраивается, оно может использоваться различным способом: там делается ремонт и оно сдается, или же, после получения свидетельства о собственности, квартира продается за уже большую сумму, а деньги вкладываются в новое строительство. Конечно, такой вид вложений сложно назвать полноценным бизнесом – они долгосрочные, оборачиваемость средств составляет, как минимум, год-два, но прирост капитала все-таки происходит».
При этом инвесторы бывают стратегические и портфельные, выражаясь языком фондового рынка. Портфельные следуют за конъюнктурой рынка – покупают или продают недвижимость, ориентируясь на текущую ситуацию. А есть те, кто просто вкладывает свои деньги в недвижимость.
Антон Кузнецов отмечает, что раньше немало было тех (особенно в Москве), кто приобретал квартиры в новостройках с целью сохранения и даже приращивания капитала (в условиях роста цен). Такое жилье даже не ремонтировалось, годами пустовало.
До осени 2008 года было немало разных инвестиционных компаний или просто коммерческих структур, которые вкладывались в недвижимость, приобретая зачастую те же квартиры оптом. Сейчас процент таких сделок невысок. Но подобные игроки присутствуют на рынке.
С кем посоветоваться
Федор Трифонов предупреждает, что, если вы не разбираетесь в недвижимости и не хотите, чтобы ваши деньги пропали даром, однозначно необходимо обращаться к профессионалам, в те же агентства недвижимости: «Допустим, вы решили вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. В крупных риэлторских компаниях, как правило, есть соответствующие отделы, где работают специалисты, разбирающиеся именно в этом рынке на основе многолетнего опыта работы. Они и подскажут, как лучше и грамотнее поступить. Также должен заметить, что если вы думаете о будущем ваших подрастающих детей, то инвестиции в жилую недвижимость тоже будут оправданы. Пока растет ваш ребенок, растет и стоимость купленного для него жилья, а также поступает стабильный ежемесячный доход за сдачу квартиры в аренду. А какая именно коммерческая недвижимость или жилье будет ликвидными и через 10 лет подскажут профессионалы - риэлторы».
Антон Кузнецов считает, что риэлтор хорош и тем, в том числе, что экономит время. Но если необходимости в подобной экономии нет, любой желающий может заниматься вопросами инвестирования самостоятельно. Заместитель генерального директора АН «Чекни» подчеркивает: «Кто-то готов платить за услугу, кто-то – нет. И это нормально».
Если все же необходимость в консультации есть, то Антон Кузнецов советует не зацикливаться на громких вывесках и названиях: «При инвестировании в недвижимость следует выбирать агентство по тем же самым критериям, что и при любой другой сделке, ориентируясь на те же отзывы и рекомендации. На самом деле любое агентство недвижимости, которое работает постоянно и не является временщиком, способно грамотно проконсультировать любого желающего по вопросу инвестирования в недвижимость».
Совет от Антона Кузнецова:
- Думаю, вначале следует определить, какие задачи решаются с помощью инвестирования: сохранение капитала или его приумножение. Или, допустим, ставится задача приобретения жилья для пока еще маленького ребенка, а пока оно будет сдаваться в аренду. Есть масса жизненных ситуаций, которые и определяют поведение инвестора. В любом случае, перед тем, как совершить такую дорогостоящую покупку, я бы советовал обязательно любым способом (самостоятельно или с помощью специалиста) провести маркетинговое исследование
Это любопытно
Об инвестициях Артур Оганесян, собственник ряда риэлторских и оценочных компаний:
- Часто пытался инвестировать в разные инструменты – ценные бумаги, валюту, недвижимость. И никогда не оставался в выигрыше. Поэтому после нескольких неудачных попыток я, наконец, пришел к выводу, что заработать на пассивных вложениях мне не судьба. В недвижимость я вкладывал именно с инвестиционной целью – и в коммерческую, и в жилую. И только на территории своей страны, зарубежные владения слишком трудно контролировать. Хотя, как показал мой опыт сапожника без сапог, мне не удалось проконтролировать инвестиции даже на Украине. Основная работа занимает все мое внимание, поэтому какие-то тренды не замечаешь, моменты, в которые лучше всего продать, пропускаешь.
Источник: sia.ru
Кстати. Согласно глобальному исследованию Global Capital Flows 2011, проведенному компанией Jones Lang LaSalle, Москва по итогам 2011 года попала в топ-20 городов с наиболее высокой инвестиционной активностью, тогда как в 2010 году занимала 25-ю позицию. Санкт-Петербург на этот раз заставил всех удивиться - объем инвестиций в город увеличился почти в 10 раз. В результате Северная столица поднялась на 34-ю позицию в рейтинге, хотя раньше она не входила даже в первые две сотни.
Источник: rg.ru
Подготовила Наталья Чернышева
Фото: www.estaterealtygroup.ru
