За последние несколько лет на загородном рынке Подмосковья появилось лишь около 5-6 новых поселков в дорогом сегменте, что значительно меньше, чем до кризиса. В чем причина?
Наталья КАЦ, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»:
Произошла эволюция потребительских приоритетов: люди стали гораздо лучше считать деньги. По сути, кризис – это лопнувший мыльный пузырь. До кризиса можно было выдать неидеальный объект за элитную недвижимость, после кризиса – уже нельзя. Если дом далеко от Москвы, качество строительства и отделки не дотягивает до идеала, есть существенный недостаток расположения (например, шумная трасса рядом), то все это снижает качество предложения и не позволяет его отнести к классу истинно элитного жилья. Упал и сам спрос на очень дорогую недвижимость. Кроме того, на вторичном рынке есть масса предложений, способных удовлетворить этот спрос. А на первичном рынке почти не осталось идеальной земли, позволяющей построить безупречный объект.
Елизавета МАЛЫХ, директор по маркетингу компании Atlas Development:
Темпы вывода на рынок элитных коттеджных поселков за последние несколько лет действительно сильно сократились. Не так кардинально, конечно, уместнее было бы говорить о 5-6 новых проектах в дорогом сегменте в год, а не за весь период. Причин на то несколько. Основная заключается в том, что клиенты стали более искушенными и не будут покупать жилье в поселке только из-за ярлыка «элитный» или «де люкс». Если до кризиса назвать элитным можно было практически любой поселок и покупатель бы нашелся, то сейчас все совсем не так. Можно даже говорить о том, что объемы вывода на рынок остались примерно теми же, что и до кризиса, только теперь девелоперы более трезво оценивают свои возможности и не завышают класс поселка при позиционировании на рынке.
Элитные поселки, которые появляются в продаже сегодня, – это действительно уникальные проекты, каждый из которых если не единственный в своем роде, то это точно штучный продукт. Настоящий элитный поселок - тот, в котором покупателю не нужно объяснять, за что он платит несколько миллионов долларов, его преимущества видны невооруженным взглядом: местоположение, наличие леса и воды, видовые характеристики и экология, натуральные материалы строительства, вся необходимая инфраструктура, камерность и однородность среды обитания. Сочетание всех перечисленный характеристик можно найти в нашем элитном поселке «Никольский Берег» в «новой Москве». Набор, казалось бы, очевидный, но при ближайшем рассмотрении им обладают далеко не все коттеджные поселки, которые позиционируются как элитные.
Алексей ГУСЕВ, коммерческий директор компании RDI:
На наш взгляд есть три основные причины снижения темпов выхода на рынок проектов в элитном классе:
- На загородном рынке осталось не так много площадок, удовлетворяющих требованиям, предъявляемым к проектам элитного класса.
- Покупатели элитной недвижимости стали гораздо требовательнее. Сегодня, покупая загородную недвижимость в элитном классе, покупатель приобретает объекты в уже готовых проектах. А это требует от девелопера достаточно больших инвестиционных вложений.
- Развитость вторичного рынка жилья. Объем предложения на вторичном рынке загородной недвижимости достаточно высок, а это значит, что приобретая домовладения, у клиента есть возможность сразу же заселиться в уже готовый поселок с действующей инфраструктурой и т.д.
Департамент консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood:
На самом деле в последнее время появление новых поселков в элитном сегменте стало редким явлением. Сегодня девелоперы стремятся минимизировать свои риски и избегать реализации проектов с низкой ликвидностью. Девелоперы «пошли в народ» и делают акцент на проекты эконом-класса, которые будут пользоваться массовым спросом. Цены предложения во вновь выходящих проектах остаются в среднерыночных диапазонах, а общая ситуация на рынке характеризуется как стагнация. В целом на рынке сохраняется низкий уровень цен. Такая ориентация девелоперов на массовый спрос ведет к росту дефицита на рынке элитной загородной недвижимости, который уже сейчас заметно ощущается.
Бюджеты клиентов в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости, % от общего числа запросов, 3 кв. 2012 г.
Если говорить о спросе, то в III квартале 2012 года бюджет покупки сосредоточен в ценовом диапазоне до $1 млн, но количество заявок, поступивших в компанию Blackwood, с бюджетом более $8 млн достаточно высокое и составляет 6% от общего числа.
Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице- президент девелоперской компании «Химки Групп»:
Действительно, количество загородных проектов в элитном сегменте значительно сократилось. Это связано прежде всего с опасениями девелоперов формировать свой портфель из проектов, срок экспонирования которых значительно пролонгирован во времени. Все помнят уроки последнего кризиса, когда продавались только самые дешевые дома и квартиры. Многие дорогие поселки, вышедшие на рынок еще до кризиса, до сих пор не достроены или не распроданы. Сегодня девелоперы более тщательно прорабатывают проекты еще на подготовительном этапе, стараются рассчитывать свои возможности при привлечении заемных средств и максимально быстро возвращать свои инвестиции. Дорогая недвижимость всегда продается дольше - таков закон рынка, ведь состоятельных людей меньше, чем остальных. Кроме того вторичный рынок в этом сегменте предлагает большой объем предложения, в какой-то мере удовлетворяя спрос на дорогое загородное жилье.
Фото: realrealty.ru
