Московский рынок аренды пребывает в состоянии, превосходно описанном дедушкой Крыловым в басне о лебеде, раке и щуке. Разные факторы тянут его в самые различные стороны.
Начнем с экономики. С точки зрения владельцев квартир, то, чем они занимаются, является бизнесом, который должен приносить некий разумный доход. С разумностью, однако, проблемы.
Типовая московская однокомнатная квартира сегодня - это $150 тысяч. Сдать же такое жилье можно лишь за $600 в месяц. Проделав на калькуляторе самые нехитрые вычисления, получаем доходность в 0,4% в месяц, т.е., менее 5% годовых. Но даже это еще не все. Полученные цифры - брутто, нужно сделать еще несколько поправок, и все они будут не в пользу рантье. Во-первых, квартплата и коммунальные платежи. Во-вторых, необходимость хотя бы иногда делать ремонт - а это и траты на материалы и работу, и простой квартиры. В-третьих, налоги. На имущество и на доходы. Последние на московском рынке практически никто не платит : по данным налоговых органов, в нашем городе 145 тысяч человек имеют в собственности две и более квартиры, официально же декларируют доходы от сдачи в аренду всего около 5000 человек. Но вольница эта, похоже, скоро кончится: с конца прошлого года налоговики запустили мощную пиар-кампанию, уверяющую, что всех рантье вычислят и заставят заплатить.
Если вернуться к теме доходности и подсчитать ее реальные цифры, то они окажутся не более 3,5-4% в год. В любом банке деньги можно положить под больший процент, и при этом вкладчик не будет подвергаться многим рискам, например, что его квартира сгорит…
Экономика экономикой, но в нашем мире существуют и другие соображения. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации "Рескор", есть еще и возможности снимающих, а они небезграничны. "Сегодняшний уровень цен, когда однокомнатная квартира стоит минимум 16 тысяч рублей в месяц, а двухкомнатная - от 19-20 тысяч, уже очень тяжел, - говорит она. - Чтобы арендовать, семья должна зарабатывать минимум 60 тысяч, что малореально, поскольку, напомню, мы говорим не об элитном сегменте рынка, а о самом что ни на есть экономклассе”. По мнению О.Владиславлевой, все чаще возникают ситуации, когда несколько семей стараются снять вскладчину двух- или трехкомнатные квартиры. Или же уезжают в область.
Другие эксперты, однако, с такой точкой зрения не соглашаются. Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город", отмечает, что цены уже сейчас растут. Этот процесс в перспективе продолжится и достигнет максимума к августу, когда на московском рынке аренды происходит традиционное подорожание. "Рынок аренды должен выйти на уровень доходности, если не такой же, как была до рывка продажных цен 2005-2006 годов, то хотя бы близкой к ней. В противном случае рантье начнут квартиры продавать и искать варианты иного вложения денег". Благо, возможностей предостаточно - от банков и ПИФов до недвижимости в Черногории и Египте.
С тем, что цены обязательно вырастут, соглашается и Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ-Москва". Она напоминает, что рынок практически без потерь пережил трудности, связанные с ужесточением миграционного законодательства. Спрос на самые дешевые квартиры сократился, но незначительно, максимум на 15%, и он все равно во много раз превышает предложение. К началу осени иногородние снимающие освоятся с новыми миграционными строгостями, подтянутся новые тысячи провинциалов, приехавших покорять столицу. И это самым недвусмысленным образом скажется на ценах на аренду.
А по мнению Ларисы Патлух, генерального директора компании "БЕСТ-Недвижимость", скачок цен на рынке будет спровоцирован в первую очередь уже упоминавшимися действиями властей по увеличению сбора налогов с арендодателей. "Уже при нынешних ценах все больше рантье задумываются о том, как бы разместить свои капиталы более рационально, - говорит она. - Если в данной ситуации налоговые органы инициируют реальные меры, которые уменьшат доход квартировладельцев еще на 13%, рынок среагирует на это совершенно однозначно: повышением цен". Причем поднимут расценки не только те арендодатели, которые действительно собираются заплатить налоги, но и те, которые предпочтут продолжать скрываться в качестве платы за дополнительный риск.
