За время кризиса на рынке жилья произошли заметные изменения, в основном обусловленные попытками компаний выжить. Речь идет о крупных сделках между банками и девелоперами, об участии в тендерах на получение горзаказа. При отсутствии финансирования и кредитования, а также заметном снижении доходов населения застройщикам приходится искать все новые пути развития. Многие объекты заморожены, сдвинуты и сроки сдачи тех домов, которые возводятся. Столичные власти, за первое полугодие заключившие всего два инвестиционных контракта на строительство, всерьез опасаются, что в ближайшем будущем нас ждет новая волна дефицита предложения.
Что имеем
По информации компании Blackwood, за первое полугодие по всей России введено 21,6 млн кв. м (233,9 тыс. квартир). Это ненамного меньше аналогичного показателя 2008 г. (на 0,3%), однако по сравнению с предыдущими периодами темпы роста объемов ввода существенно снизились. Почти на 10 млн кв. м сократились плановые показатели по объему строительства в 2009 г. Больше всего жилья появилось в Подмосковье, Москва оказалась лишь на третьем месте — в основном за счет социалки. В итоге с начала года объем предложения первичной недвижимости в столице уменьшился на 2%, вторичной – вырос на 7%. Однако спрос в начале 2009 г. был крайне низок. По данным ФРС, за первое полугодие в Москве совершено на 70% меньше сделок с использованием ипотеки, чем за тот же период 2008 г. Во II квартале, сообщает Blackwood, продолжилось снижение цен, начавшееся еще в конце 2008-го. По итогам полугодия цены на первичном рынке уменьшились на 27%, на вторичном — на 18%.
Летом, по данным МИАН, во всех сегментах был зафиксирован рост отложенного спроса – в основном он пришелся на последнюю неделю июля, когда потребители удостоверились, что коррекция цен завершена. Кроме того, сообщают в МИАН, к началу августа стало больше ипотечных сделок: потребители уже не исключают возможности применения ипотеки при условии экономической целесообразности, а банки постепенно восстанавливают систему предоставления кредитов.
Новостройки
Далеко не все эксперты оценивают происходящее с оптимизмом. По мнению Григория Алтухова, советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер», покупателей сегодня очень мало: «Хотя объем продаж и выше, чем можно было предполагать весной, до восстановления еще далеко, а ждать заметных изменений раньше начала октября не стоит. Особенность нынешнего рынка заключается в том, что появились весьма привлекательные предложения в нескольких комплексах, перспективы завершения которых туманны. В большинстве же новостроек с начала лета цены держались прежними. Можно сказать, что «сдулись» первые девелоперы — наименее устойчивые финансово. Будущее остальных напрямую связано со сроками завершения кризиса, ведь строительство — одна из самых закредитованных отраслей и одновременно «зеркало» состояния экономики. Поэтому при ухудшении ситуации в стране аналогичную тенденцию мы увидим и на рынке недвижимости». Как считает эксперт, если падение цен вынудит девелоперов продавать объекты ниже уровня рентабельности, массового недостроя не избежать.
В то же время есть основания полагать, что пик кризиса для отрасли уже наступил и в следующие полгода-год начнется стабилизация. Количество новых проектов невелико, объем предложения будет сокращаться, вызвав дефицит жилья во второй половине 2010-го. К тому времени большинство строящихся проектов будут либо введены в эксплуатацию, либо почти завершены.
Пока же, по словам Юлии Гераськиной, директора по продажам «МИЭЛЬ-Новостройки», большая часть (около 75%) выставленных на продажу новостроек — объекты бизнес-класса, монолитно-каркасные дома. Пятая часть (20%) — сборно-железобетонные дома, остальное (5%) — кирпичные и реконструируемые здания. Эксперт полагает, что в целом ситуацию можно охарактеризовать как стабильную: «Наибольшим спросом по-прежнему пользуются почти или совсем готовые объекты. Полагаю, в следующие месяцы рынок недвижимости будет демонстрировать планомерное развитие».
Вторичное жилье
Летом спрос на вторичку и в Москве, и в Подмосковье, по данным МИАН, вырос. По сравнению с прошлым годом объем предложения незначительно сократился. Больше всего продается типовых квартир и экономкласса. Объем предложения объектов элитного и бизнес-сегмента упал.
Средняя стоимость квадратного метра за последнюю неделю августа увеличилась на 0,2%, рассказывает Андрей Бекетов, руководитель www.arn.ru. Больше всего цены выросли в ЮЗАО (+2,1%), тогда как в ЗАО метр подешевел на 0,9%. Максимальное снижение зафиксировано в шести-восьмиэтажных кирпичных домах (0,9%), максимальный рост — в панельных пятиэтажках (1,4%). Как считает А. Бекетов, к концу августа сокращение стоимости приостановилось.
Как считает Алексей Кудрявцев, директор аналитического центра МИАН, в ближайшие два месяца значительных изменений не будет, достигнутые летом показатели сохранятся с возможными колебаниями в пределах плюс-минус 2% в зависимости от сегмента: «Объективных предпосылок к кардинальным изменениям осенью пока нет — об этом говорят основные макроэкономические показатели. Поэтому мы прогнозируем стабилизацию с возможным ростом цен на уровне инфляции. Исходя из сложившейся конъюнктуры спроса и предложения можно сделать вывод о равномерном росте стоимости недвижимости всех категорий с небольшим опережением темпов в наиболее востребованном сегменте — экономическом».
Что дальше?
Как полагают в МИАН, сокращение объема предложения новостроек в нынешнем и последующих кварталах неизбежно. В Москве оно в полной мере станет ощутимым уже к концу осени, в Подмосковье строится около 50% объектов, дефицит начнет формироваться несколько позже. Но сроки сдачи домов могут быть перенесены в среднем на 6-8 месяцев. Цены в ближайшие два месяца, вероятнее всего, будут варьироваться вокруг достигнутого уровня с возможными колебаниями пиковых значений в ряде сегментов до 1,5-2%.
По мнению Оксаны Каарма, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Новостройки», второй волны падения, скорее всего, не будет: большинство застройщиков уже насколько могли скорректировали прайсы, многим снижать цены некуда, в минус согласятся уходить немногие. «Фактически все работают на пределе себестоимости, ведь проекты приобретались в другое время, по другим ценам. Поэтому если метр и станет дешевле на 5-7%, на рынке это не очень отразится, особенно после падения в некоторых сегментах на 50%», — заключает О. Каарма.
«Рынок недвижимости сейчас сильно зависит от макроэнокомического фона, который этим летом был крайне нестабилен», — говорит Олег Репченко, руководитель www.irn.ru.
Как полагают специалисты Blackwood, в случае каких-либо новых финансовых потрясений в России или за рубежом, которые приведут к новому витку кризиса, не исключено существенное снижение активности: еще больше игроков займут выжидательную позицию. При отсутствии же потрясений основным движущим фактором может стать традиционное осеннее оживление, что приведет к росту рынка недвижимости.
Источник фото: www.rian.ru
